第32届东京夏季奥运会刚刚闭幕，中国体育代表团取得了38枚金牌，32枚银牌，18枚铜牌的优异成绩。

此时全民奥运热潮高涨，但更令人期待的却是6个月后在家门口举办的冬奥会，到那时候全球的目光将汇聚到北京和张家口。

北京，我们的首都，

张家口，是何许人也？

张家口，位于河北省西北部，中华民族发源地之一，5000年前，黄帝、炎帝、蚩尤“邑于涿鹿之阿” 。

张家口这个野孩子自古就是兵家必争之地，抗日战争时期作为察哈尔省省会，成为重要的抗日战场。

一直以来张家口的城市使命就是守好首都，做个称职的保镖。

也只有战乱年代张家口才能被看见，和平年代只能站在塞外的大草原喝着西北风遥望着别人家五彩斑斓的富裕生活。

正是由于特殊的地理位置，作为军事要塞的张家口1995年才正式对外开放，足足比其他城市晚了十五六年。

所以，当冬奥会这个千载难逢的机会来临，全城沸腾，山娃子要扬眉吐气了，要狠狠抓住这个可能改变城市命运的机会。

2015年7月申奥成功之后，张家口成了名副其实的奥运城市，奥运概念传遍城市的大街小巷。

概念，就像老式的炸爆米花机器，砰的一下瞬间点燃对城市的预期；

概念，也一度是房地产的催情剂，咕咚一喝就冲动上头买房泄欲。

这一次也不例外，奥运概念最先引爆了楼市，来自全国各地，五湖四海的投资客迈着大步扛着枪，装满子弹浩浩荡荡扫空了全城仅有的十几个在售的楼盘。

很快，随着全国楼市迎来牛市轮动，棚改拆迁又浇了一把热油，

市场彻底爆了！

当时一个叫西山壹号的项目，开盘当日遭围堵，置业顾问被挤变形，不少人因为排在队伍后面担心买不到房，纷纷拿钱砸向置业顾问，一边扔钱一边大喊：小伙子，帮我订一套。

售楼部每隔十分钟取消一个点的优惠，销售经理拿着大喇叭倒计时，售楼部门口放着好日子。

很快，主城区的新房被扫光。

直到此时本地的老百姓才反过闷儿，撒丫子就是往售楼部里冲，房价已经涨了近乎一倍，主城区从均价5000元涨到了一万。

飘了，都飘了，炒房客飘了，土著飘了，一时间，市场上的购房客越来越多。

没房，都没房，主城区没房，郊区没房，一时间，所有人都陷入恐慌乱了阵脚。

恐慌到连火葬场旁边的楼盘都被疯抢，这个被好运砸中的项目叫翡翠小镇，售楼部门槛被踏破，房价从4000元涨到8000元，最后发展到项目内部员工进场押注，众筹买房。

恐慌到大风口半山坡上的烂尾楼也被疯抢，救活了一筹莫展正准备卷铺盖跑路的某开发商，压箱底几年卖不出去的问题房也都加价出售了。

说实话，这波抢房潮，拯救了一批濒临倒闭的项目和开发商，无形中解决了潜在的地产金融风险。

张家口，迎来了生命中第一次牛市，

牛市的疯狂，激发了全城的恐慌性需求。

这就导致房源越少，房价越涨，购房者却越多，购房者越多，房源越少，房价继续涨，

一个闭环式的涨价游戏看起来可以一直玩下去。

很快，各类开发商也闻着味加入了这场牛市。

动作最快的碧桂园合作了我上面说的西山壹号，碧桂园加入，房价摇身一变从6000涨到9000，项目还一举夺得2017年年度销冠。

紧接着，迎来远洋、金科、保利、恒大、融创、当代等一批品牌房企，

抢地开始了！

2018年5月，张家口历史上的地王诞生，碧桂园和保利抬价抬价再抬价，死磕到底，最后成交地价近7000元/平米，综合成本达到12000元/平米，张家口房价即将进入2万元时代的新闻再次刺激了这个市场。

品牌房企押了大注，本地房企胆子也大了起来.

距离火葬场600米的住宅地块被本地开发商拍走，与翡翠小镇项目做起了邻居，更有意思的是开发商认为这是块贵地，不仅要开发，还把项目定位为高端住宅。

逼工程部设计出了150-200平米的跃层洋房，逼营销部取名瑞阳府，地块在高端大气上档次的路上越走越深。

险些被委任项目策划负责人的我，吓出一身冷汗。

魔幻不魔幻，神奇不神奇。

谁看了不说一句:I服了YOU。

2021年8月，随着冬奥会的临近，视线再次聚集到了奥运城市，只是张家口还是那个奥运城市，楼市却不再是那个小甜甜。

来几组数据感受下，

房价基本跌回2015年申奥时；

2018年单价1万5的金科·博翠天宸现在单价6600元；

2018年单价1万5的远洋·尚东万和现在单价7500元；

2018年的地王保利和碧桂园现在单价8000-9000元，仅卖到成本价的65-75%；

翡翠小镇项目单价重回4000元，房价降了五成，成交降了9成，有人嫌它远，拿望远镜才能看到主城区；有人嫌它危险，挨着爆炸过的化工厂……

被吐槽一手火葬场、一手化工厂，火葬场天天冒烟，化工厂担心爆炸，交房3年配套商业只有一个小超市，6层小洋楼一排排，140平大房子空荡荡，小区配套一个湖，里面全是泥疙瘩。

现如今，楼市凉了，价格臀斩，成交臀斩。

那些相信房价能到2万，高位接盘的购房客一部分踏上了维权投诉的路，成了各售楼部的座上宾。

一部分索性咬牙甩卖认赔了，各中介门店每天迎来送往一批又一批气急败坏的购房客，而这些挥泪甩卖的客户，多数都是外地投资客，折腾了四五年，房价跌了，赔了利息，亏了本金。

而折在这的房企，哭过闹过坚持过，最终还是得降价跑量，品牌房企的项目基本被总部隔离，不求盈利，只求脱身。

这座城市也基本被全国楼市的大环境隔离了，成了一座孤岛，奥运城市的光环并没有带来楼市的平稳发展。暴涨之后，就是急速下跌，直至跌回申奥时的价格原点。

现如今的张家口，像极了《西西里的美丽传说》里那个被众人倾慕却又被众人抛弃踩踏的玛莲娜，

又好像一个从来不被爸爸妈妈疼爱呵护的小孩，突然被大家喜爱，但终被嫌弃的可怜虫。

这几日，随着东京奥运会的热度，冬奥会再次被提及，很多张家口本地的中介和房企跃跃欲试搞起了新一轮的奥运概念宣传。

我姑且称之为臭不要脸，

奥运概念，除了给城区带来了一俩座美轮美奂的比赛场馆和一两条高铁飞机线路，还带来了什么呢？

即使奥运会真的来了，除了一群蹦蹦跳跳的运动员和短暂的观赛游客，还能带来什么呢？

什么真真实实的价值都带不来。

大多数的概念，就是一个屁，跟房子一丁点关系都没有，当概念过去，房价就被打回原形。

无论自住还是投资，房子最终都是要卖给真正居住的人，房子的升值潜力=房子的居住价值。

房子的居住价值越高，升值潜力越大，涨价预期越高。

那么什么样的价值属于高居住价值？

位于城市发展方向、板块；

距离产业就业中心近；

周边拥有丰沛的学校；

周边拥有丰富的配套；

周边拥有便捷的交通；

这才是结结实实的高居住价值。

位于城市发展板块意味着未来将有大量人流涌入，也会有新的配套基建投入，价格有预期；

距离城市的产业就业中心近，可以承接产业就业人口，配套有保障，价格有支撑；

周边拥有好的丰富的学校和生活配套，是家庭居住的基本需求，配套能级越高越丰富，价格越有支撑；

便捷的交通更是出行必备，交通通达性越好，便捷度越高，人们出行越方便，也就更能聚集越多的人流。

而当概念炒高了房价，泡沫出现的时候，不要急着买，想一想同样的价格还有没有更好的选择。

2018年张家口主城区的最高房价已经突破1万5，

在当时，1万5的单价，你可以买郑州、武汉光谷、重庆、哪怕买了省会石家庄，都比张家口抗跌。

总之，多数五花八门的概念，都是比赛场上的啦啦队，助助兴而已，对于比赛没啥实际助力。

把那些虚无的概念当个屁放了吧，买房就看踏踏实实的居住价值。