这两天，关于房贷首付比例和房贷利率下调的新闻络绎不绝，今天连广州也宣布降低房贷利率，这让人不禁要问，时间又回到了2016年了？

2021年下半年以来的地产调控下的行业下滑确实有点快，但也反映了一直以来我们从来没有摆脱对房地产行业的过度依赖。在各种降首付、下调利率的背后，我们看到的是：

中房数据显示，1 月份 30 强房企合同销售额同比-21%，环比-31%。

潮水褪去，一些房企暴雷或在暴雷的路上：

阳光城：截至本公告日，公司未能在30日豁免期内支付需支付的境外债券XS2100664544利息1387.5万美元以及境外债券XS2203986927利息1338.75万美元。

华夏幸福：2月17日，中融信托回应华夏幸福债务重组进展一事时称：“华夏幸福没有给我们正式的五年兑付计划，也并未跟我们有正式联系或沟通；我们在准备诉讼。”

更不用提之前的恒大了。

自从我们开启了房地产行业的市场化后，可以说所有的国人还没有经历过一个完整的房地产周期，已经经历过了上涨，却还没有经历过剧烈或长期的下跌。通常一个完整的行业周期是15-20年，我们没有经历过，所以认识不到当一个大而不能倒的行业发生变化会带来什么影响？或者说等我们意识到的时候，这个已经是真的不能倒了。

房地产行业跟其他传统行业相比有一个很大的不同就是杠杆的运用，这个行业的蓬勃发展就是一个居民被动加杠杆的过程。杠杆的运用带来巨大的财富效应和资产规模的快速膨胀，所以从国民经济的角度我们都习惯说这个行业起到了一个蓄水池的作用；而其财富效应下，让居民更是趋之若鹜，不断的加大杠杆，然后是这个过程不断的反馈强化，让整个市场的规模到一个令现有经济理论无法理喻，以及历史上从没有出现过的一个体量。

问题是杠杆可以无限加吗？

显然不能。当收入水平不足以支撑利息支出，或者是没有足够的新增人口来持续购买的话（要注意的是，随着行业规模的持续膨胀，需要的新增购买力是要指数增长的），这个游戏就玩不下去了。

持续数年的疫情影响了大家的收入，而我们的人口也面临负增长的尴尬局面。就如同美国现在所经历的，MMT理论的前提是通胀不会起来，结果是通胀起来了，然后就玩不下去了，这就尴尬了。

国家层面，也认识到了这个问题的严重性，所以2020年开始对房地产行业进行调控，对房企提出三条红线的要求：

红线1：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；

红线2：净负债率不得大于100%；

红线3：现金短债比不得小于1倍。

然后在2021年下半年开始，一些大房企的暴雷进入了大众的视野。为什么会走到这一步呢，我们可以从数据上看一看这个不断加杠杆加到监管部门都心颤的过程是怎么来的，如下图所示：

1、2010-2011年：我们看到房屋新开工面积增速和房企土地购置面积增速是显著高于商品房竣工面积增速的，这个阶段房企主要是利用居民的预售款来加杠杆；

2、2012-2015年：房屋竣工面积增速是要快于新开工面积增速和企业拿地增速的，由于房企前期积累了大量的未完工地块，需要通过加紧完工来实现资金回流。

所以这个过程我们看到随着新开工的下滑，以螺纹钢为代表的建材价格是持续大幅回落的；

同时，这个阶段还发生了两个很重要的事情：人民币的国际化推进下资金出海；2014-2015年股市的杠杆牛市。

3、时间到了2015年底的关口，相信很多人对那时的经济状况还有印象，所以接着发生的是：房企又开始拿地，土地购置面积增速和新开工开始明显回升，而对应的房屋竣工面积增速开始高位回落；同时，2016年初，商品房的销售同比大幅增长。

4、2017-2019年，房企拿地不断增加，通过加快新开工达到预售条件即上市预售，然后继续拿地，从而有了“拿地-新开工-预售-新一轮拿地“的所谓高周转模式。这是一个可怕的过程，我们可以看到，同期期房销售占比大幅增加，居民快速被动加杠杆。

5、2020年后，国家出手调控，高周转模式被打破。

经历了数年的疫情影响，当前面临复杂的国内外环境，整个市场又到了十字路口，就如同2015年底那样，问题是，又要来一轮吗？是继续通过降低首付这种提高杠杆的方式来继续托底房地产市场吗？

会出现零首付吗？

这次能否向16年那样，随着政策出台，房地产转暖，然后螺纹钢价格再度开始新一轮牛市呢？值得关注。