文/子木

这几天，楼市发生很多大事。香港全面“撤辣”，深圳售楼处爆火，北京挂牌再创新高……

很多人在星球问我：

这一系列信号如何分析，对其他城市有什么寓意，背后又释放了怎样的信号？

接下来挨个讲讲。

1、香港“撤辣”。

这里的辣不是辣椒，而是“辣招”。在粤语里，一般指为解决比较棘手的问题而采取的强制手段。

“加辣”，就是加强调控，抑制买卖，“减辣”，就是放松调控，刺激买卖。而这次全面“撤辣”，就是全面取消政策调控，恢复市场自由交易。

力度超出市场预期。

当然这也是有原因的——

据统计，截至日前，香港房价已经连跌了9个月，楼价指数也创下了7年新低，一套房跌百十万都很正常。

房产占香港家庭资产高达78%，这波深跌，香港家庭资产严重缩水，对中产打击巨大，所以在这波调整后，香港大字报大大的标题：

楼市全面“撤辣”，打造“盛世经济”、“因时制宜、务实有为”。

香港房价下跌，源于废青+口罩+内地的照顾转移，富人加速流出，导致楼市失去支撑力，经济运行衰退，甚至遭遇新加坡的正面对抗，几乎要丢掉亚洲经济枢纽的地位。

不过香港政府有一点好的品质就是：

听劝、不磨唧。

去年开始，港府大刀阔斧改革，给予最大力度的经济刺激，全面实施“优才计划”，效果非常好，进了好几万人口，现在又施行全面“撤辣”。

优才抢人才，撤辣抢富人，如此一来，压力直接给到北上广深。

北大一朋友跟我说，从去年开始，清北毕业生去香港发展的并不少，香港虽然房价贵，但赚的也多，最主要能落户……

而且近两年，去香港抄底买资产的内地富豪也不少。尤其“撤辣”前后，1000万的房子便宜了300万，对内地有钱人的吸引力是显而易见的，至于原因，大家都懂。

所以，相对于香港的全脱，北上广深，应该抓紧表态了，北上目前还是半遮半掩，不忍心卸下最后一丝防线，而深广，相当于全脱。

尤其深圳，春节左右放大招，二套首付比例砍一半，并大幅放开限购条件：

深圳户口不用社保可以直接买房。

这一举措，唤醒了庞大的购买力，节后楼市行情瞬间点燃。跟深圳中介朋友小虎聊天，说最近每天起码有3-4组带看，各大售楼处挤满了人。

开发商去年求爷爷告奶奶，今年脸色一变，硬气了不少，优惠做不了，连中介渠道都考虑是否开放。

我在年前的文章不止一次分析过，一定要注意深圳的反弹。

2023年，深圳人口大幅回流，GDP各项指标表现非常优秀，基本面非常稳，而房价，也已经得到充分回调。

“房价底、政策底、经济底”，三底筑成，买卖要趁早。果不其然，春节刚结束，深圳购房者就开始排队入市了。

每一轮房价周期，都是深圳带动的。

这是因为深圳的购房动力强，体量小，同时也是全国先进示范区，没有北上的身架子，操作也比较灵活。

所以这波周期，深圳楼市起到提高全国楼市预期的作用。

我之前也讲过，要想拉动楼市，降低首付比没用，降低利率也没用，甚至降低房价更没用，唯有让几个城市出现上涨的势头，带动情绪上行。

买涨不买跌，在国内市场已经根深蒂固了。

这么看，深圳启动就拥有了充分必要条件，而且深圳最近还取消了土拍限价，也就是说，价格随便拍，能拍多高算多高。

这也再次佐证了“新房改”的本质逻辑：

让商品房充分回归商品属性，市场充分自由化发展。尤其在香港全面放开限购后，对深圳的虹吸是最大的，而深圳也必须打响“资产抢夺战”，留住中产，留住更多的高净值人群。

深圳毕竟是深圳，基本面太好了，不用过多担心，而当下，最应该提振的是三四五线城市的楼市信心，我觉得，单靠深圳，非常有难度。

北上必须下场，也要跟上做行情。

上海还算不错，1月成交1.45W套二手房，回到枯荣线以上，挂牌量也减少了7000套，从高峰处扭转。

北京目前行情在四大一线城市中，反而是最冷淡的，除了新房看房人数比较多，二手房无人问津。

我跟当地的几个朋友聊过，一方面，北京购房政策还是太严了，大家都在等，还有没有进一步让利的空间。另一方面，相对深圳广州，这几年房价回调并不充分。

尤其是新房，5-6环的新盘，动不动8W+的指导价，让北京购房群体望而却步。

所以北京市场如果想起来，就需要放开限购，让外地人进来支撑刚需盘，启动改善群体“卖一买一”置换链。否则，只能等到经济回暖，被动推进房价回稳上行。

总之这段时间，市场会非常紧张，因为所有人都无法推算深圳能带动多大的行情，北上会不会下场，新一轮房价上涨又在几月开始启动。

只能等到时间进入3月份，传统小阳春开始，通过数据做推演，不过这段时间，明显挂牌量在大幅缩减。

除了上海，深圳二手房挂牌少了1万套，无锡少了2万套，东莞少了3万套……这意味着，越来越多的业主不想卖房了，从踩踏挂牌到自主下架，这就是情绪转变的微妙过程。

而在“周带看量”上，贝壳数据显示，武汉涨幅154.3%，成都597.2%，西安258.6%，杭州338.3%，合肥159.7%。珠海227.4%，济南129.9%……

如果过去的逻辑成立，那么3-4月份将是一线城市启动的阶段，年中是二线城市，之后会带动部分三四线城市回暖。

接下来会有大量媒体告诉大家，行情要来，赶快上车，其实我觉得不用着急。

除了像深圳这种“三底”城市，其他城市静观其变就好，今年即使行情启动，也不会像过去那样轰轰烈烈，预期回稳起码也得2-3个月，然后是一个逐步慢调的过程，在此期间，有充分的时间去做思考。