七星湾TOD，66万㎡，5个地块，一共32栋楼，4064户，环东目前最大体量项目。

这个项目优点很显性，该有的配套都有：

交通：离岛相对环东其他盘较近，未来同安进出岛隧道口

学校：配建15班幼儿园，旁边在建市教科院9年一贯制附属学校，小学初中各48班，4560个学位

商业：小区A3地块自带8万平商业

产业：美峰产业园，62万平，8栋高层，4栋商务配套

地铁：9号线洪塘头站

公园：附近环东滨海浪漫线和几个公园

景观：小部分楼栋有海景

可以说，除了没有医疗配套外，以后该有的都会有。

地价1.5万，去年特房底价拿下的，后面因为特房动作太慢，内部移交给轨道来搞，那么问题来了，既然这个项目该有的都有，为什么只有一家兜底，其他开发商都没人去拍呢，撇开这块地体量大资金成本较大外，问题在哪里呢？我们来看看它的缺点：

1、很多配套的兑现都要比较长时间：

①同安隧道预计快的话2028年通车，地铁9号线预计2025年9月竣工，通车时间待定；

②8万平的商业因为是地铁上盖，所以更考验设计能力和招商能力，也就意味着这个商场离开业还要很久；

③旁边的美峰产业园一直被大家吐槽除了美图等少量优秀企业外，大部分大楼都在长草，且趣店也是名声狼藉，招商上需要花大力气；

④比较快能落地的市属教科院学校，就算明年可以招生，新学校起来也需要时间，如果未来生源纯粹且有择优，那像环东厦门实验学校那样是有可能的，只是你看看厦门实验最近惨不忍睹的二手房降价潮，单靠学区，以后是撑不起价格，更何况人家学校都办了那么多年了，你这学校房子都还没盖好就现在别硬吹学校多好了；

2、自身不利因素：

①旁边滨海西大道噪音粉尘多，滨海西大道、同集路、集美大桥那一片比较狭长的腹地，上下班高峰期的拥堵程度，谁开车谁知道，未来这里如果再加上同安隧道口的进出口，上下班是真的很酸爽了；

②旁边有个宗庙，不会拆，可以看天马山，对先人比较在意的就别买了；

3、未来要面对海量的二手房竞争：

①对内有4000多套本小区的竞争：这个项目地铁上盖，所以要跟着地铁走，开发周期比较久，5年是打底要的，本小区可能就有源源不断的新房和二手房冒出来；

②对外是金都海尚国际、保利叁仟栋的巨量次新房竞争，以及挨得比较近的老小区长荣花园和彩虹湾的低价竞争：金都海尚国际公摊大户型差，虽然海景面很好，但是现在二手房价格也就2.3-3.2万，2.5万内的房源不少，保利叁仟栋高赠送，海景好，但是品质比较差，二手房2.7-3.5万不等，3万内的房源也很多，至于长荣花园和彩虹湾卖得掉的也就是2万初头的价格。

③对内对外都是海量竞争，意味着将来二手房阶段很难卖出价格，跟你读一样学校的人家很便宜，学校比你差的人家海景更好赠送更多且是现房，不管怎么PK都有被挑剔的点。就算你是以2.5万的价格买入，未来二手房阶段没卖个3万也是不怎么赚钱的，但是未来你真的能卖到3万嘛?

4、首推A5地块3#和10#，77-115平：

①77平90套，86平62套，99平30套，103平61套，115平31套，总共274套。3号楼2梯5户，中间3户77，东边103，西边99，10号楼东南向2梯4户，中间2户86，东边143，西边115；

②整个项目可以看海的楼栋很少，从目前总图来看，能看海的应该就是A4和A5地块的第一排（6和7号楼），8号楼也可以，而首推的10号楼说是有海景，其实受9号楼遮挡和趣店创新园两栋高层影响，海景不多，想要看海尽量往高的买。

5、户型这次做得比轨道其他项目进步了一点点，但小户型也有很多毛病：

①99平的棺材板户型就不说了，77平这个户型主卧要从阳台进，从挂衣服里穿过去？厨房和卧室的采光会比较弱，尤其是T5中间套的；把厕所放在中间位置，洗澡的窗户都对着外面连廊，这以后套内的外面连廊的味道都不好闻，现在市面上的70多平小三房早就不这样做了；

②88户型，阳台在次卧，私密性差；入户玄关和冰箱都没了，靠过道那块做备餐台？厨房和儿童房采光比较差，且厨房的功能区很弱；厕所和儿童房门对门。100+以上的户型整体没啥大问题。

6、最后说说价格：

这个可以用对标的方法，环东的核心目前来看是银城智谷，从前几年的发展积累就可以看出来，智谷商业23万方今年底开业，智谷东西两岸加起来2万多户的业主基数够大，单从成熟度来看，美峰这里至少晚3-5年以上，所以要有2-3k的价差，智谷的新玥公馆降价以后现在折后3万的价格（便宜的两万七八），那么七星湾TOD就只值2.7-2.8w(均价），这是我的心理价位，且买了之后做好长期持有准备。

至于目前销售对外释放的3.3万的价格，我只想说：慢走，不送。

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