广州“5.28新政”，果然对置换型买家最具杀伤力。

最近一周我们后台收到不少粉丝求助，他们大多诉求都是：

乐居君，帮忙卖房吗？

这些粉丝的房子，大多位于南沙、增城以及黄埔等，当中有不少“血与泪”的故事，但最触动乐居君的，是一位在清远美林湖（美林湖国际社区）买房的粉丝。

他花60万元买了一套建面约80㎡的大两房，现在挂牌46万元，不仅没找到买家，连中介都不太想搭理他。

“中介还说，让我降价到足够诚意再去找他。”该粉丝说道。

乐居君印象中，清远美林湖虽然不在广州，但对广州人来说是一个“神盘”。

项目过半买家都是广州客，卖了10几年还有新组团在售，今年4月项目官方微信号还发布了一则消息——

美林湖3月夺得片区销冠

来源清远美林湖官方微信号

按理来说，新房卖得这么好，二手房也不至于“跌穿底价”也没人要啊！？

今天，我们不说增城，也不提南沙，就来说说这个身在清远，却与广州人有着“深厚渊源”的神盘——清远美林湖。

时间回到2014-2015年，那是清远美林湖“最疯狂”的时候。

“那时广清高速还未通车，距离美林湖还有一公多里路，已经有N多中介站在路边迎客，整条路有车有人，沙尘滚滚”

“美林湖开盘优惠很给力，首付都能抽奖，项目一次性送一千万，我身边都有亲戚朋友中过”

“我也去过美林湖开盘现场，销售中心播的歌都是很振奋的，加上现场都把窗帘拉上，让你买房买到分不清白天黑夜”

......

是不是很有画面感了？

以上，均是乐居君身边人亲身经历过美林湖“疯狂时刻”的感受。

这一点都不夸张。

乐居君翻查了资料，2014年美林湖恒景湾、怡景湾和维景湾三个组团开盘，部分低层单位低至5500元/㎡，广州客组团坐大巴去买房，甚至出现通宵成交、千人抢房的局面。

在广州也随处可见清远美林湖的广告，十分“架势”。

为什么项目会在广州大火？

一是从地理位置上看，美林湖位于清远清城区，接壤广州花都区，从广州市区自驾过去，百度地图显示约1小时19分，跟老广们平时开车去从化泡温泉时间差不多了。

所以，距离也是可以接受的。

二来，美林湖是会营销的。抽奖送首付、推荐成交奖3000元等活动，得到很多购房者关注。

三来，也是最重要的，对比起广州房价，它便宜啊！开盘最低约5500元/㎡，天河一套房的首付，都能全款买美林湖的房子！

所以，当时被清远本地人瞧不上，认为是“山卡拉”的美林湖，被广州客全方位“攻陷”了。

但这些人，现在可能大部分都想穿越回去，告诉自己：别买！别买！

前面我们也提到，2014年美林湖恒景湾、怡景湾和维景湾三个组团开盘，建面约62-146㎡的两至三房，带精装均价约6200-6500元/㎡，底层5500元/㎡可成交。

5年后，这些房源陆续进入到二手市场，贝壳网显示，2019年怡景湾组团一套建面约65㎡两房户型，以总价53万元成交，单价8154元/㎡。

5年大概赚了2000元/㎡，在当时火热的楼市，可以说是不值一提。

不过，对业主而言，有涨价已经算不错了，2019年及时卖出，今天就不会哭干眼泪。

因为，现在一模一样的户型，挂牌价已经跌到32万元！5000元/㎡的单价，比10年前开盘价还要低了1千多一平！

注意，这还只是挂牌价，最终成交价可能更低。

买房10年，加上税费、贷款利息等还倒亏十几万，这也是没谁了。

新一点的天琴半岛组团情况也不咋地，建面约65㎡户型，2020年还能卖55万元，现在挂牌价也跌到37万元了。

2020年6月成交价

2024年挂牌价

至于为什么美林湖二手业主一降再降，中介和买家都懒得搭理，原因也很简单，就是美林湖还有新房在售，而且价格也很“亲民”。

能买新，何必买旧？

整个美林湖社区足足有3万亩，产品涵盖住宅和别墅，按照当初的规划蓝图，要开发30年。

目前项目在售的是翰林山语组团，总建面约66.4万㎡，分南北两区，主推建面约82-97㎡三房。

乐居君没想到，都2024年了，还能看到这种不规则户型。

这个建面约82㎡三房两厅户型，厨房和生活阳台围起来是六边形的，像极了广州以前90年代的房子设计。

超80㎡的建筑面积，只做了一个卫生间，而且这个卫生间还正对餐厅。

建面约96㎡的三房两卫，号称是组团的“断货王”，这个户型对比上面的就方正很多。

价格方面，主打一个首付5万元起，首付1500元起，价格相对周边新房均价要高一点，但5月成交量还是排在清远TOP1。

归根到底，就是美林湖已经开发建设了10余年，该有的配套都已经有了。

比如最大的卖点——广大附学校，还有运动场所、底商等，医院也预计在今年建成。

既然配套齐，价格又便宜，现在适合入手清远美林湖新房吗？

有资深清远中介告诉乐居君，如果你不在清远、花都上班，也不是着急读书的话，目前不建议入手美林湖，原因如下：

1、如果你在广州市区上班，住在美林湖，通勤时间会让你崩溃。

该中介的一名客户在西塔上班，需乘坐美林湖-地铁五号线潭村站楼巴。百度地图显示从小区出发，到地铁五号线珠江新城站，在不塞车的前提下，耗时约1小时20分。

该客户需9点打卡上班，最晚也要坐上7:30的班车，意味着7点左右必须出门，因为楼巴不会等人。

下班的话，他还得保证自己不加班，准时坐上6:30的楼巴回家，到家也得8点了。

这么算下来，每天来回通勤，至少4小时......

2、作为一个发展了10余年的楼盘，美林湖以5500-6500元/㎡开盘，现在贝壳网显示新房参考均价5800-6000元/㎡，价格不涨反跌。

“现在买入，不纯纯大冤种吗？”该中介说道。

图片来源贝壳网

乐居君认为，清远是典型的人口迁出型城市。广东省统计局数据显示，2014年清远市常住人口为384万人，2023年为398万人，9年仅增加了14万人。

而广州2023年常住人口对比2014年，增加了354万人，几乎是整个清远的常住人口了。

所以，清远本地人根本不足以支撑本地庞大的楼市库存，更何况，清远本地人也看不上广清交界的楼盘。

以前广州客还会涌进广清交界买房，但现在的环境，大家也知道了......

本地人不买，广州客也不买，清远全市的商品房销售额自2018年开始呈下跌趋势，至2023年已连跌6年，从最高峰2017年的约585亿元，跌到2023年的约273亿元，跌幅超5成。（数据来源清远市统计局）

而清远美林湖，目前光在贝壳上挂牌的二手房都过千套，而且价格践踏，30来万就能买一套房。

种种前提下，大家对清远美林湖新房还有信心吗？

我们评论区聊聊。