杭州的老破小想“破局”有新思路了！
最近，小鸡关注到一套位于西湖文教板块翠苑五区的老破小通过商拍上架了拍卖平台，总建面64㎡，房源位于顶楼7楼，两室一厅一卫，起拍价128888元，折合单价仅约2014元/㎡。
就算是穿越回2014年，也根本不可能找到这么便宜的价格。
但要注意：商拍房源楼幢为步梯，加之楼层位于7F顶楼，日常生活中略有不便。
但瑕不掩瑜，翠苑五区的地段还是很好的。靠近地铁2号线古翠路站，紧挨着省立同德医院，邻近翠苑第一幼儿园、翠苑第三小学等，配套齐全，居住氛围浓厚。
最终该房源吸引了17人报名竞拍，报价79轮，以总价1608888元成交，折合单价25139元/㎡，但需要注意，成交后还要缴纳软件服务费和佣金，合计3.5%-4%。
这个价格已经和捡漏无缘，相反还要高出市场价不少，相比去年成交的顶楼房源，总价还要高出十几万。
但是对房东来说却是超预期成交。
根据小鸡选房数据，翠苑五区目前在售房源共132套，网签均价在2.8万/㎡左右，网签总价150-327万。
而这套商拍房源由于顶楼+步梯的不利因素，可参考价格实际就在2万/㎡左右。
进入2025年，翠苑五区已成交3套房源，但建面都在75㎡及以上，最近一套可参考的65㎡小户型，成交总价150万，折合单价约2.3万/㎡。
总的来说翠苑五区的大户型房价都要高于小户型，而步梯高层房源在当下市场确实不太受欢迎，房东选择低价商拍可能是希望吸引更多流量来提高房价，最终也算得偿所愿。
这倒是给陷入困境的老破小房东们提供了新思路，常规挂牌卖不动，大可以尝试一下商拍。
打开2025年1月的二手房成交榜，TOP前十分别为：星瓒颂锦府、杨柳郡、亚奥城、桂冠东方、杭樾润府、燕语海棠、西溪海、保利东湾、江明月朗园和西城年华。
这里房龄最老的是位于拱墅申花的西城年华，建成于2008年，其实也算不上真正的老破小。
在众多次新小区身后，小鸡才看到了双菱新村和古荡新村这些典型老破小的身影，但成交全部个位数。
如果老破小只是在成交榜上落后倒还好，问题是在带看榜上老破小也在失宠。
在近30天的带看榜前100个小区中，老破小集体“失踪”。
当带看量都没有的时候，就该意识到老破小正在被市场抛弃。
哪怕预算百来万的刚需，更多人宁愿选择远郊近地铁带电梯的次新房，也不愿蜗居在市中心每天爬楼梯。
还记得上一次老破小火爆楼市，还是去年3、4月份乘上了“原拆原建”的东风，而如今随着政策调整，城市更新开始成为主旋律，比如加装电梯、比如翻新外立面等。
当老破小褪去光环，被市场抛弃属实正常。
杭州老破小的快速落寞，小鸡认为有以下几点：
1、小区配套落后、物业管理困难、许多楼幢因为各种因素无法加装电梯；
2、房源户型落后，格局不合理，采光通风不便，日常生活舒适度较差；
3、小区住户复杂，人员混乱，容易影响日常生活；
4、在杭州名校集团化办学、普高分配生比例提高等影响下，老破小原本的学区优势正在消失；
5、杭州目前整体租赁市场下行，老破小在租赁方面的竞争力都偏弱，租金回报率低，相对的抬高了老破小的持有成本；
6、原拆原建只是少数，更多老破小在“博不到拆迁”后，开始被市场抛弃；
