最近房地产市场又冒出来几篇引人关注的 “小作文”，其中最吸睛的就得数北京和上海可能要放开限购这事儿了。
过去这三年，房地产市场业绩惨不忍睹，可京沪俩地儿却稳得像泰山一样，好多人都觉得其他地方有可能放开限购但京沪肯定不会。为啥呢？京沪的身份象征着户籍制度最后的尊严，之前黑市上弄个京沪户口成本高达百万，那可是相当金贵，让政策变动容易，但要是想再把它稳定下来可就难喽，户籍制度在这儿就成了影响政策变动的关键因素。
就说 2024 年 5 月，上海就出过一篇 “小作文”，当时是财联社发的消息，说上海可能要放开限购，但很快就被辟谣了，之后也没啥新动静。结合咱中国的特色情况，这估计就是所谓的 “吹风会”，先从小道消息传出来，媒体再跟上报道，最后地方政府既不承认也不否认，要是这事儿影响太大，就再出来辟谣。
结果现在 “小作文” 又出现了，结合 2024 年最后几天接连发布的报道来看，2025 年全面放开限购的可能性相当大。比如说，广东省城乡规划院住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉，他的观点特别明确：只要稳住一二线城市那全国房地产市场也就稳住了。至于三四线城市，在都市圈范围内的还有点希望，其他的三四线城市，经过前几年的持续下跌，已经跌得差不多到底了，不过好歹刚需和改善型需求还是有的，所以也不至于彻底凉凉。这差不多就等于是明说了准备对部分三四线城市彻底 “放手” 了。
从房地产的存量市值角度看，一二线头部城市的住房市值占全国的比例超过 50%，更关键的是，这些城市数量少相对集中，管理起来容易，而三四线城市就像长尾理论里的尾部数量多还特别分散。
还有其他观点像是要减少工抵房、法拍房对市场的冲击，加大收储力度。另外有个任首席，他给出的建议可具体了，说三招就能救房地产：
第一招，短期内，出台规模在 5 万亿元以上的大型住房银行收储计划，把保障性住房再贷款年利率从 1.75% 降到 1.5% 甚至更低，你看美国的房利美、房地美，都是在危机的时候成立的，专门用来解决特定问题，其他像英法德日这些国家，也都有类似的银行；
第二招，降低存量房贷利率再配合着降低相关税费，减轻买房人的压力，就好比房地产要准备 “起飞” 了，先给车票打个折，这就是关键节点；
第三招，全面取消限购，让市场回归市场化，把刚需和改善型需求都释放出来。
任首席觉得，未来 10 年中国依然有大量的房地产需求，平均每年新增住房需求大概是 9.3 亿平方米，2024 年到 2030 年刚性需求、改善性需求、更新需求所占的比例分别是 29%、41.1%、29.8%，这个观点和黄奇帆预测的差不多。
从数据逻辑上讲，中国存量房地产面积有 500 亿平方米，要是每年按 2% 折旧，再加上一些置换需求，这么多政策刺激之下像收储、旧改、放开限购、降低利率啥的，感觉 2025 年一线城市要带头上涨了。
从 2024 年后三个月的数据就能看出来，927 新政之后，房地产市场开始反转。深圳这地儿特别值得研究，它可是全中国对楼市消息反应最快的城市，能看到 9 月就是个反弹的转折点，正所谓物极必反嘛，之后 3 个月，不管是新房还是二手房，成交量直接翻了一倍，价格也开始止跌回稳。土地市场上，12 月份深圳拍出了全国地王：深圳后海有一宗占地 26.3 万平方米的商住地块，以 185.12 亿元成交，创下深圳土地出让的最高纪录，同时也是 2024 年全中国地价最高的交易。2024 年，深圳出让住宅用地总共就 5 块，最后 3 块还是年底拍出去的，出让总金额达到 346.11 亿元，去年出让了 14 宗宅地，收金 312.47 亿，这深圳土地市场明显已经开始反弹了。
再看上海，成交量那也是相当猛，9 月份二手房成交量才 1.3 万套，10 月份一下子就涨到 2 万套，刚过去的 12 月份，二手房成交量快到 2.9 万套了，创下近 3 年的新高，上海链家 12 月份的带看量也一直维持在高位，比起三季度单月带看量增长了 25%，市场上有消息说现在带看 15 到 20 组客户就能成交一单，以前通常得带看 25 到 30 组才行。挂牌量呢，经过三个月总共 2 万套的成交，跟今年 6 月份比减少了 20%。
土拍方面，12 月 30 日最后一轮土拍又把市场给点燃了，其中徐汇龙华板块溢价最高，宸嘉发展以 43.82 亿元封顶价，加上 7000 元 / 平方米的装修标准以及 1840 平方米公共服务设施面积的条件摘得地块，成交楼面价超过 12.6 万元 / 平方米，这让外界猜测未来房子入市，价格有望冲击 20 万元 / 平方米，感觉 2025 年上海房价在统计数据上要一路涨上去了。2024 年，上海通过公开出让的 49 宗涉宅用地，土地出让金总共 1321.62 亿元，要是算上遴选、城中村等其他方式出让的地块累计出让 76 宗涉宅用地，总出让金高达 2429.79 亿元，去年这个数字是 2200 亿元，这么看来，上海确实稳得很。
从 2024 年 2 月之后上海和深圳的去化周期就一直在下降，12 月份商品房成交量增加挂牌量减少，感觉 2025 年一线城市很快就要面临新房短缺的情况了。
除了一线城市，其他城市里也有几个开始有动静了，能在一线城市还没彻底涨价之前就准备启动的，那可都是相当优质的城市，像杭州和成都就是。
根据克而瑞的统计，杭州二手房 10 月成交量环比大幅上涨 61%，12 月份成交环比又上涨了 5.9%，突破 9000 套，达到 9138 套，创下近 20 个月以来的新高，刷新了 2021 年以来杭州的纪录。2024 年，杭州新房成交量 7.2 万套，二手房成交量 9.3 万套，二手房成交量首次超过新房，二手房成交量在最近 8 年里能排到第三，市场热度感觉又回到了 2015 年，好多房产中介都回来重新干这行了，感觉杭州房价要准备大幅上涨，热度重回 2015 年水平。
土拍方面，12 月 31 日最后一次土拍，7 宗地块全部成交，平均溢价率达到 30.1%，成交总金额 145.62 亿元，之前就说过，杭州操盘手水平一直很高，之前保留了不少核心区域，等到楼市低迷，需要刺激开发商的时候就把这些地块拿出来，就说唯一 GDP 负增长的省会，人都往杭州跑了，这主打一个预期管理，这次各大房企抢地都抢疯了，像滨江区西兴地块，距离滨江区政府不到 500 米北侧还能俯瞰江景，那可是全杭州最核心的板块之一，中海地产经过 66 轮竞价，最后以总价 44.9 亿元拿下，成交楼面价 44673 元 / 平方米，溢价率高达 59.78%，杭州全市 2024 年土地总成交金额最终定格在 1351 亿元，相比 2023 年的 1974 亿元下降了 32%，这主要是因为杭州前几年卖地太多基数大，所以今年相对就减少了很多，不过从去化周期来看，杭州只有 8.8 个月，非常健康。
成都的成交量在二线城市里也特别亮眼，12 月二手房成交量达到 28563 套，几乎比 9 月份高出一倍，全年二手房成交套数总共 231376 套，跟 2023 年比增加了大概 4.75%。土拍方面，12 月 31 日，成都拿出几块核心区的土地，给 2024 年画上句号，成交总价合计约 34.18 亿元，溢价率约 12.5%，12 月份成都交易量环比增加，去化周期进一步下降，目前只有不到 14 个月，随着交易量增加房价开始上涨，房东们都舍不得卖房了，把房子攥在手里。
经济这东西，就像是一场信心的游戏，中国楼市盘子有 450 万亿呢，一旦大家觉得房价要上涨，卖房的人就少了，最后可能 99% 的房子都不拿到市场上流通，这时候用存量和增量资金，去消化那 1% 的成交量简直太容易了。政府要是出台几万亿的刺激政策撬动老百姓几万亿的存款，分分钟就能把楼市拉起来。
2025 年，感觉又到了房地产市场的一个关键节点，房价上涨幅度可能比 2021 年还厉害，现在一线城市又传出要放开限购的谣言说北上深都要全面解除限购呢，差不多一年就是 10 亿平方米。
