为缓解商业办公项目的高库存压力，不少城市陆续对“商改住”放行，武汉也是如此。截止目前，武汉已经有十多宗地块商改住，包括知名的硚口复星外滩中心、汉阳金茂四新方岛、卓越大江二期等。

卓越大江二期商改住公示

10月21日，武汉市汉阳区自然资源和城乡建设局发布主城区A170301管理单元（钢丝绳厂二期地块）控制性详细规划导则变更草案公示。

公示显示为促进汉阳区招商项目落地，盘活存量用地，根据《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》（鄂建文〔2024〕24号）、《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（武房发〔2024〕1号）等相关精神，汉阳区人民政府组织开展了主城区A170301管理单元（钢丝绳厂二期地块）控制性详细规划导则变更工作。根据《中华人民共和国城乡规划法》《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》和《武汉市控制性详细规划管理规定》等相关法规，现拟对规划草案进行公示，具体公示内容如下:

将主城区A170301管理单元（钢丝绳厂二期地块）商业用地（2.93公顷）、二类居住用地(0.19公顷)、防护绿地（0.42公顷），调整为二类居住用地(2.48公顷)、商业用地（0.64公顷）、防护绿地（0.42公顷），其他不变。变更后，居住用地增加约2.29公顷，商业用地减少约2.29公顷。

钢丝绳厂地块为卓越大江地块，其中商业建面约15.5万方，大约占项目总体量的50%，但项目规划的大体量商业迟迟未动工，从2021年首开到现在，3年了商业却还没开建。

2021年9月17日，卓越大江商业地块还曾举办正式奠基动工仪式，当时还表示将打造区域地标级商业，但实际上并未开工。

2024年3月，卓越大江商业地块商改住消息获汉阳区城更局答复，称“卓越大江商业地块因开发商无力进行开发，已按流程进行处罚后收回。目前，正在综合考虑该地块的商业配套功能、招商引资需求进行规划论证。待规划论证完成后，我区会按程序对规划方案进行公示，征求周边相关利害关系人意见。”

汉阳滨江的商业无疑是未来汉阳的“门面”之一，但就目前的情况来看，形势似乎不容乐观。汉阳滨江板块已经规划了很多商业体，但无一例外的，这些项目几乎都没有动工。

武汉商改住大潮来袭

"商改住"一直以来都是一个敏感的话题，因为规划是一件很严肃的事情。往大了说，它决定着一个片区发展的方向；往小了说它也决定着一个项目自身的价值。

说到“商改住”，武汉官方已公布多宗官方公示商改住项目，分别是：

(1)武昌区保利维塔项目：2栋5A甲级写字楼及配套设施商改住

(2)硚口区复星外滩中心：A2、A3地块商改住。

(3)汉阳区金茂方岛：A3地块（拟规划星级酒店和办公）调整为住宅用地。

(4)汉阳区卓越大江项目：二期地块内部分商改住。

(5)汉阳区丰收、渔业、红卫三村产业地块：整体由商业、商务用地调整为商业、居住用地。

(6)华润武汉长江中心项目：武昌滨江B2二期地块商改住。

(7)洪山区毛坦村K5地块：二类居住用地调增约1.78公顷。

⑧华侨城欢乐天际地块：东湖新城TOD地块居住用地调增5.73公顷。

⑨硚口利北社区地块：教育科研用地调整为二类居住用地。

⑩青山滨江西片核心区D-1和E-1地块：2.92公顷商务用地变更为二类居住用地。

⑪曙光村K3-2和K5-2地块：中建大公馆商改住地块。

⑫招商城建未来中心地块：F2/H地块调整为住宅、G2调整为商业。

⑬中美大都会二期商业地块：零售商业用地修改为居住用地。

⑭青山阀门厂地块：商业设施用地改居住用地。

本质上来看，“商改住”政策的出台，核心目的是帮助开发商回流资金。因为公寓、办公住宅等商业地产价格低，而现在又和普通商品房享受同等的教育、水电气等城市配套，对刚需人群、投资客都有着非常大的吸引力。

商改住的公示的前后，经常遭到业主排山倒海的反对与投诉，为什么商改住的争议如此之大？

从字面上来看，商业改住宅，势必会导致业主需要的商业配套减量，前期业主不需要的住宅供应增多，业主反对商改住的背后，实际上是在担忧自己的居住环境受到影响，自己的利益受到损害。

这些担忧，主要体现在以下几个方面：

1、商业配套缩水：业主担心商业改为住宅后，周边的商业配套会减少，无法满足日常生活需求；

2、出行交通拥堵：新增的商品房会带来大量居民，可能导致交通拥堵问题加剧；

3、教育资源竞争：随着人口的增加，对教育资源的需求也会增加，原本就不充裕的学位将更加紧张。

4、削弱板块竞争力：缺乏商业支撑后，板块的活力会变差，从而影响房价。

实施“商改住”政策需考虑多种因素，如调整为居住功能需考虑片区规划定位和符合国土空间规划要求。同时，需满足宅地供应指标，避免突破现有指标。此外，各地还需确保住宅项目所需要的公共配套设施能够到位，毕竟“商改住”涉及消防安全整治和公共服务设施。