作者：纵横论市

不知道大家有没有注意到一个现象，在楼市热闹的时候，不少专家学者都看多房产的价值，一些区域自媒体还把某个板块的房子价值目标分析得一清二楚。但这几年楼市降温明显，此前看多楼市的专家都不见踪影。难道真的是他们识时务吗？其实也不是，根本的原因还是市场没有什么像样的热点，怎么谈？谈什么？

就拿以往常谈的房价来说，有权威媒体把官方公布的今年9月份和4月份的房价作了一番对比，半年不到时间，竟然有近2000元一平米的差价，按幅度来算，相当于有1.6成的跌幅。可以算一下，原来1万一平米的房子，现在只有8000多了，买100平米就损失10多万，一年工资未必有这么多，有这个可能吗？

其实，没必要这个数据，本身就是官方公布的。这其实跟证券市场是一个道理，成交量萎缩，就容易出现“量价齐跌”。这种市场，本身看房买房的客户就少，可总还有一些人还不上贷款、做生意急需用钱的业主，甚至还有置换的业主，只能挂很低的价格。后面其他人再卖房子，一般也会参照这个价格，这样，价格就下去了，这就是市场常说的，“若没有成交量，横久必降”的道理。

说到名人谈论房产价值，这里不得不提到著名实业家曹德旺。虽然他不是干房地产的，却没少对房地产发表看法，而且从现在看来，说的话都不假！像他评论许家印时提到，到处疯狂融资拍地，39亿资本，撬动了2万亿杠杆，过于贪婪，不敬天爱人，最终的结果可想而知。

对于房地产市场发展，曹德旺几年前就有自己的明确预测，已经到了击鼓传花的最后阶段，对于房企和炒房客，该降价卖就降价卖，否则无法打破僵局。房子多了也不是什么好事，未来租不出去，也难卖掉，还得交各种费用。他说这些话时，正是房地产冲顶的时候，销售额、价格都如日中天，可以说，当时大多数人都认为，曹德旺不过是跨界的预测，要么不懂，要么就是哗众取宠。然而，楼市走到现在，估计没人再笑话他的观点，反倒觉得他的预言具有前瞻性，从房地产所呈现的走势来看，手握“两种房子”的家庭，或将注定2个结果。

第一个是，“三无”房产，持续贬值。

什么叫“三无”？即无人口、无产业、无经济。按照曹德旺的说法，越到以后房子越没人租，主要就是因为房子多、人口少，这其实是适用于任何城市和任何区域的。有人整理了一份表格显示，过去两年，房价下降幅度前三的城市，如温州、石家庄、郑州，幅度分别为36%、29%、27%，这与他们的产业经济发展压力有关，外向型经济低迷，内部产业也没有成长起来，没有那么多高收入的群体，如何能支持高企的房价呢？下降也属于正常了。所以，看一个城市的房地产走势，看它的经济发展就知道个大概了。

当然，也别只看城市。很多人应该深有感触，虽然楼市整体在跌，但市区跌10%，你郊区可能就跌了30%-40%。很多人都认为，郊区房价比市区低，应该少跌才是，其实不然，主要原因就是远郊的人少，当地人不需要再买房，外地人到一个没有工作的地方干什么？有人说，以后说不定有机会呢？答案显然也是不太现实，说白了，因为人口在收缩，土地财政在减少，没有财力也没有必要再建那么多新城。

第二个是，都想改善，老旧房置换困难。

有机构做过统计，上海挂牌的16万套二手房房龄占比，其中87.3%的房源都属于2011年之前建造的，2000年之前建造的房子，距离现在有23年了，挂牌量占到了51.5%。无独有偶，广州挂牌的13万套二手房中，房龄20年以上占43%，房龄10-20年的占比37%，这两项都占到了80%。

可以看出，两大城市跟我们的实际感受应该是差不多的。但凡有经济条件，谁都想住好房子，但房子跟其他商品不一样，总价太高了，很多人买新房还得把原来的房子卖掉。但遇到住房供求关系转变的环境，想卖老旧房谈何容易，除非给出非常有诚意的折扣，否则连看房的人都没有，随着人口迎来拐点，这种状况很可能是我们未来市场的常态。

看到这里，我们应该比较容易理解曹德旺的话了，要打破市场僵局，无论是开发商，还是炒房客，都应把手中的房子降价卖，这些都是比较符合市场实际的。不过，如果说业主可以降价卖可行的话，可以趁早把这2种房子卖掉的话，但开发商就没那么容易了，因为他们需要受到行业的监管，按照官方的说法是，可能引起前期购房者的不满，不利于稳定，还有可能给当地市场带来更多不确定性。

不过，现在有一个信号是，由于一些房企债务频频暴雷，烂尾楼数量相继增加，对金融系统和稳定带来不利，官媒多次呼吁应允许开发商降价回笼资金自救，这为后续的价格调整提供了可能。对此，你觉得呢？