在我的记忆中，郁亮对房地产的公开预测有三次，这位万科掌舵人、北大才子的预测之所以备受人们关注，不是因为他是龙头房企的董事会主席，也不是因为他有名校光环，而主要是他前两次都预测命中了。

像5年前预测“房企要活下去”，这是郁亮接棒王石后的首次预测，事实证明也都不用多说了，前50强房企，超过6成数量的都债务暴雷了，而万科是活的最好的，因为他既然预测到了，也已经提早调整战略，比如不再搞规模扩张，减少拿地，优化企业成本管理等等，始终保持现金流充足。所以，行业有一句话说的是，如果连万科都倒下了，那说明这个行业真不行了。

第二次郁亮预测是在本轮楼市的调整期。郁亮说，“不能指望政策一招解决所有问题”。众所周知，这轮楼市调整已两年有余，很多地方的房价都跌了不少，按照机构的统计，最能真实反映市场真实热度的二手房，除了间断性下跌，就算连续下跌也有1年半时间，直到现在，仍旧没有止跌的迹象。用一房产中介负责人的话说，无论你如何刺激新房，限购、限贷、限售、限价、发补贴、降首付等等，能用的招都用了，二手房市场就是归然不懂，想卖房的业主还在挤着头挂更低的价格出来。这也正印证了郁亮对房地产的判断，政策落地、发挥作用需要时间。

对于郁亮的第三次预测，虽然说话的时间离今年底还有一个多月时间，但基本把明年或者未来几年的房地产走势做了比较详细的预判。说是袒露心声也好，自我表态也罢，从说的实际看，从郁亮说完后万科的多只债券市场表现看，这次大概率又是对的。

下面我们逐句来解释一下，什么意思？他为什么这么说？

在郁亮看来，当下市场冰冻三尺非一日之寒，市场恢复需要三股力量聚齐，目前已经释放了两股力量，一个力量是“需要买”，就是我们常说的需求。在需求方面，郁亮认为仍然庞大，目前房屋建造量超跌明显。

说白了，就是住房供应量比正常年份要小很多，如果非常要说一个数字的话，可从城市的土地出让金看，大多数城市只有高峰期一半左右，说明供应量也锐减了近一半，但潜在需求显然没有那么多。目前的市场“供大于求”的假象，其实是房子不好卖后的库存，并不是新增的供应量过多。如果市场恢复正常以后，意味着供大于求的假象将明显反转。

已释放的另一个力量是“能买”。在郁亮看来，从8月份以来，各地出台的支持刚需和改善需求政策，已给购房者创造了好的条件。换言之，从买房的角度看，能有这么好的政策环境其实是不多的。

但他坦言，现在最大的问题是购房者信心没有恢复，还无法促动“想买”这第三股力量。第三股力量之所以到现在还没有恢复，一个重要的原因就是行业总是出问题，这里揣摩一下，应该说的就是房企债务暴雷频发，土地市场不举，购房者也怕买到烂尾楼，说直白点，就是对这个行业没有信心。那么，郁亮说的这个问题到底有没有在解决？

实际上，企业家能看到的问题，国家怎么看不到呢？像房企总是债务暴雷问题，国家已经对“三道红线”不提了，意味着考核暂时告一段落，而且高层在最新的定调中明确，放开房企的融资资格，民营房企、国央企房企一视同仁。可以预见，接下来在对房企“输血”大环境作用下，债务暴雷的房企将越来越少。而且，这些房企有了资金，在土地市场的表现将开始活跃，无论是开发商，还是购房者都将逐步恢复信心。

对现阶段的房地产市场状态，郁亮用“黎明前总是最冷的时候”，对未来充满信心。而且他还通过一段句话预测了明年以后的房地产走向：

恢复信心其次是需要时间，每一轮房地产周期调整，从政策底到市场底，再逐步修复到合理水平，都需要时间。近两年压力大的原因，在于商品住宅建设交付洪峰与销售连续下滑叠加在了一起，但从行业施工情况看，到明年下半年这一叠加过程就能基本结束。

从这段话可以读出几层意思：

1.尊重规律，现在政策能出基本都出了，就是政策底显现，但要市场筑底完成，还需要一个过程。

2.房地产行业困难有其特殊性，一个明显的标志就是这两年的保交付压力比较大，企业所需的资金量也大，同时又遇到销售下滑，也就是说，房企本来就需要资金应对交付，需要出账，而销售进账又不行，企业困难也就不足为奇了，这种情况到明年下半年就结束了。言外之意，明年下半年开始，房地产市场就会开始真正意义上的恢复。

3.总体上，他对未来房地产市场是有信心的，我们现在需要就是耐心，如果按他说的明年下半年真正开始恢复，那么，此后未来的两三年市场是无忧的。

不得不说，郁亮的这次预测大概率又是对的。估计很多人觉得说的不对，现在的市场冷到这个样子了，怎么可能还会恢复？实际上，市场冷的时候往往都不被大多数人看好，“追涨杀跌”是人性，殊不知，政策底接近尾声了，很多东西都是都是明牌了。像放开土拍限价、给房企“输血”、开启城中村改造拆迁等等，目标非常具有指向性：让土拍市场回暖、让房企去拿地、释放更多的购买需求。现在种子已经撒下，静待花开，不过正是郁亮所说的“需要时间”而已。对此，你也是这样认为的吗？