当很多人都觉得楼市已经无招可出的时候,国家却在短短一个月不到时间,下了一盘堪称创历史的大棋,很多人可能都没看懂,我们不妨来简单梳理一下,看是不是这么回事?
先说一个楼市逻辑。
在过去的二十多年楼市管控中,我们一直遵循“热了控,冷了拉”的策略,其目的是让市场处于稳步发展中。但从结果可以看到,每拉一次,都会超过前高,这就是我们不少人说的感觉,房价是越调越高。但需要说明的是,这一波(2021年下半年至今)楼市调控明显改变了节奏,不再是简单地拉抬楼市。为什么这么说呢?
不知道大家注意到没有,从2021年下半年至今,我们对楼市的提振,一直采取小火慢炖的形式,比如降利率、发购房补贴、提高公积金贷款额度、放开限购、降低首付比例等等。效果有没有?肯定是有的,但效果都会比较短暂,市场发展没有持续性。要保持这种延续性,有没有法子呢?答案肯定是有的,那就是继续给房地产加杠杆,降首付、拆迁是给购房者加杠杆,高溢价卖地是给开发商加杠杆。目标就一个,按照央媒经济日报多次撰文提到的,促进楼市企稳回升。
国家这步大棋很多人没看懂?
现在看来,无论是给购房者加杠杆,还是给开发商加杠杆,确实都用上了。问题就在于,如何做好善后?对此,既要楼市企稳回升,又不要楼市金融风险扩大化,起码做了两个阻隔。从目前看来,其实已经形成了一个完美的闭环,我们不妨来看看是如何做到的。
拆迁重启,虽然目标是去楼市库存,但做到了“一石二鸟”。
都知道,以往的拆迁都是拆迁户拿着大量的拆迁款进入楼市,楼市存量迅速消耗,市场很快就热起来了。但这次则不一样,比如,广州在近期通过了2021-2035年的城市更新专项规划,其中提出“探索房票安置政策机制”,成为首推房票安置的一线城市。在广州之前,已有30多个城市或者省推行了房票安置政策。
为何大家都用房票安置而不是货币安置呢?房票安置,就是按照拆迁标准,发给你房票,让你到指定地方去买房子。这个操作空间就很精准了,对于大多数城市而言,哪里有库存房子,房票的使用范围也就在这里。最终的效果就是,带动楼市交易量盘活市场的同时,又不至于让热点区域变得更热,是一种非常“隐蔽”的去楼市存库做法。所以,国家在超大、特大城市推行城中村改造(拆迁为主),去楼市库存的同时,又不会让市场过热。
让开发商加杠杆,通过土地市场热度传导,进一步激发购房者信心,但加了一把锁。
这是自然资源部给各省市的指导意见,要求放开土拍的价格限制,实行“价高则得”、“优质优价”,在最新的土拍中,已有城市执行,一些城市也明确表示在下一批土拍中实施。土拍的冷热对楼市的影响,不用多说,对于占房价6-7成成本的土拍价格放开,谁都知道目标是什么,就是激发购房者信心。
但我们也更深知,如果让开发商放开拿,即便民企不敢拿,国央企也可来拿,是不是意味着杠杆可以加到无以复加的地步呢?如果那样的话,市场肯定会再次狂热。然而,需要说明的是,那不是国家的初衷,其积累的风险不是我们每个人能承受的。所以,必须要为土拍放开限价加一把锁,这就是这两天热议的国14号文也被房间称为“第三次房改”,正式启动。
很明确,国14号文提了两个任务,一个是通过加大保障房供给,实现居者有其屋,另一个是让商品房回归商品属性,满足改善需求。啥意思?
一般来说,按照国际正常房价收入比,普通家庭不吃不喝6-7年就可全款一套保障房了,就是我们现在看到一些城市建设的安置房、经济适用房,以后不存谁没房子,这是国家给的福利,房价涨不涨,跟你买这样的房子没多少关系,这类房子是保底的。
当然了,如果以后市场全是建这样的房子卖,楼市就不可能真正实现企稳回升的目标。解决了没多少钱人的住房问题,还得让有钱人实现改善目标,那就索性让改善的商品房回归市场,你有多少钱、有多大能力,就买多贵的房子,不干预开发商定价,也不干预购房者购买,那些所谓的限购行政限制自然就随即退出。
这两个目标一落实,其好处就是,没人再抱怨房价高买不起房,要想住好房子,你就努力呗。所以,看到这里我们可土地价格限制放开,实行“优质优价”对应的策略了,好的地块、建好的房子,价格本身就高,你有钱就买吧,如果需求多,那就摇号,或者定再高的价格呗,既可通过高价地捂热带动了楼市交易,同时也可创造大的住房消费,何乐而不为呢?
可以说,国14号文的两个目标,其实就是为全面放开楼市行政管制而做的最后准备,从根本上解决了“既要又要”的问题。那么,对于我们个人来说,又应该做什么样的心理准备呢?在懂行人看来,起码有两个。
一是拆迁暴富成为过去式。本身来说,城市化进入后期以后,拆迁就越来越少。何况拆迁还肩负定向去楼市库存的任务,以后拆迁就是给你房票。正如前文所言,给你房票定向买某个区域的房子,说明这里房子本身就是不怎么好卖,无论是地段还是配套都不是那么优质,你想变现还得打个折,何谈暴富?以后拆迁能保本就是好的。
二是房子一涨俱涨的时代真的过去了。既保底,又让好房子回归商品属性,有人对此做了一个形象的比喻,品质好房以后就是酒中的“茅台”,终究属于有钱人,普通房子则是酒中的“二锅头”,有酒香,确保人人都能喝得起。那么,对于普通房子而言,特别是那种老旧房,无品质的房子来说,随着出生人口下降和城市化放缓,本身就没有什么优势,又多了即将大量上市的保障房竞品,价值趋势可想而知。
那么,楼市这步棋,你看懂了吗?
只要房价不降,老百姓就一招,不买房,不结婚,不生娃。让人口自然消亡。
驴子没招了[得瑟]
兜里没钱,帮不了国家这个忙了,要不您去问问别人?
世界上只有中国人扭到房地产业费。正常吗
把你好地段的房子拆了,给你偏远没人问津的房子甚至连本都不保,这不是打劫吗?这就给一些人打劫提供了法律依据
赶紧快盖房子,房价又要上天了[笑着哭][笑着哭]
恒大上千亿债,很多人破产了,房子没了
围棋?绷绷跳?大棋?大旗。
让13亿老百姓买房?你们给发钱吗[得瑟]六亿多栋房子,两夫妻买一栋一人睡一层吗,笑死人了[捂脸哭]
天天盖房吃饭吗
对不起,无能为力
拆迁不给现金而给房票,说真的,这是现时最佳的保楼市方案。拆了破旧的空出了土地,买新的能去库存,一举两得,房地产就活了!
有钱说有钱的事,没钱就不要瞎参和。
保障房都不是一般弄得到的!中国人太贪了,自己不住也要占着,把自私自利演绎到极致!
什么时候限制过涨价?
这样也行,哪里有富人,哪里是穷人,一目了然。
拆了盖,盖子拆,无穷匮也
利好消息又来了
6-7年不吃不喝你特么在修仙呢?
提高人民收入是正道
哪里看不懂,看不懂的是地方部门[抠鼻]
只给房票不给钱就怕拆迁范围内的住户不同意拆迁了
下一步就是农村自建房的安全评估,接下来就是宅基地的流转了吧?
银行快出事3吧,所有储蓄一笔勾销
让我想到了赵本山的小品,大家吃好喝好啊,大家喝好吃好啊,鼓掌👏🏻👏🏻👏🏻
看着说了一堆,其实啥也没说。
神乎其神,不懂装懂!
商品房快入手,肯定会涨
中国的土地是国有,使用权只有70年,不适合炒房,普通家庭几代人的积蓄只能买一个只能使用70年的房子,我是做不到
把地球上所有人搞到中国住 中国真正的老大
炒房票成为可能
反正我现在不会买
就是没钱了,哪里人多就搞拆迁抢过来,另一边卖不出的房子,你们都去那边加钱兑换,说的那么高大上干啥
棋你吗,无序混乱,混水摸鱼,断子孙后路,下什么棋
待拆迁户:拆迁不让暴富,那么我不拆
给农村人口,一家一户或一人一套立马火
又看准了拆迁户的钱袋子
关键是红票子不多了,只能换票子了
2024年,大家都不买房,房价将回落一半
发屁[点赞][笑着哭][笑着哭]
三亿套楼你来接?
随便怎么玩,拿住现金不买就对了
什么大棋?
你看懂了没有?
懂锤子,现在套路早换了,来,拆迁补偿套房1赔3,出4000多一平建房成本
[得瑟]还需要看丈母娘态度。如果彩礼30万,房子起步120平米商品房怎么办?
只要不取消预售,什么都是空谈。
现在楼市惨成什么样子了,还在这吹牛逼[抠鼻]
套路为开发商接盘
房价居高不下,压垮一切消费
许皮带就是加杠杆的产物
没看懂,和以前的旧改有什么区别?以前的旧改就不是为人民的?最后的结果就是买不起房子的依然买不起,有钱的也不会再买都出国享受去了,房子依然烂尾。
成都的二手房都没了,全都卖完了,我真后悔没早买两套,唉。。。
不管哪步棋都是不棋,谁看得懂啊!
天天老下棋,不能好好工作么
房票?新鲜,可惜不是拆迁户!
没钱
我这里很久没有批地基
在牛逼也不买[笑着哭][笑着哭][笑着哭]
没睡醒吧,7年买套房,月收入到手2万,小便收入够高的
这是李佳琪在卖房子了吗?又不努力了吗?
房产税不收了吗[得瑟]
一天到晚房子地皮,地皮房子!
呸呸呸!
本来早该如此