楼市走到现在，真实市场状况有目共睹。各方反应也比较实在，开发商使出了浑身解数，销售端效果不明显，入不敷出，债务违约时有发生，而购房者观望氛围浓厚，看得多，出手的少，特别是二手房房主，为了抓住为数不多的接盘者，每一次成交似乎都在挑战小区的“底线”。说实话，现在各方都很迷糊，到底该怎么做才是对，但楼市遇冷也没什么人愿意出来评判了。好在，易居房地产研究院副院长杨红旭给出了他的一份研究，重点阐述了本轮“全国房价泡沫，终于挤完了”的逻辑。
关注楼市的应该知道，杨红旭所依托的易居房地产研究院，以分析研究城市房地产数据见长，按百科的介绍，他也是房地产政府方面的咨询专家。按他的说法，擅长短周期预测，虽然说，不少人比较反感所谓的专家预测，但他在各平台还是收获了大量粉丝。凡事都讲究一个逻辑，房地产预测也不例外，老杨能用这么详尽的数据分析出结果，在全网确实也不多见。
本文主要是基于老杨的视频整理，时长4分钟，除了结构调整外，其他内容基本是他所讲的原话。让我们看看这位长期从事房地产研究的专家，为什么会在此刻宣布“全国房价泡沫，终于挤完了”？是基于什么逻辑？文章不长，请仔细看完再评论。
开篇就是，告诉各位一个好消息。
全国50个主要城市的房价泡沫，整体上已经挤完了。房地产泡沫的滋生和膨胀，对国民经济和楼市，包括购房人都是一个坏消息。房地产泡沫的破裂，让很多网友感觉很兴奋。但其实呢，泡沫的破裂，对于宏观经济全社会和所有的业主都是一个偏负面的消息，而房地产泡沫挤净了，对宏观经济、个人和房地产行业都是一个利好消息。
什么是房价泡沫呢？这个好理解，就是房价在某段时间涨幅比较大，持续累积的超涨、透支的程度，超过了房价合理的上涨区间，就会滋生泡沫，但过去很多年，中国从来没有机构或者个人，对房价的泡沫进行量化的界定和分析。现在我们分享一张图，看看易居50城（重点城市）房地产市场监测系统中，关于房价泡沫的走势，从这张图可以看到：
从2014年下半年到2016年上半年，房价泡沫的指数是负值，意思就是市场很低迷，超跌了，房价已经跌到很低的一个水平，但从2015年5月开始，全国50城的房价开始由跌转涨，在上涨的初期，幅度还不是很大，还处于合理水平。
可到了2016年8月，房价累积涨幅就脱离了合理区间，房价泡沫开始聚集，也就是处于房价泡沫的正值区间，此后，房价泡沫指数不断攀升，房价泡沫不断累加。
直到2021年8月，房价泡沫指数达到顶峰（应该是跟我们的实际感受基本一致，各城的房价历史高点就是在这个时候创造的），此时，房价水平已严重脱离了合理水平。从房价泡沫起来到到达顶峰，前后持续时间长达6年，这也是98年住房商品化以来，（房价）最长的一次泡沫化过程。从2017年局部看空部分城市房价，一直到2021年的七八月份，期间，我老杨就非常担心这个泡沫滋生得太快了，累积程度太高了。
当时我就担心了，一旦泡沫破裂，将会出现一个不可收拾的场景。这个时间节点终于还是来了，从2021年9月开始，随着房价持续下跌，泡沫指数就开始走下坡路了，这是一个挤泡沫的过程。但需要提醒的是，只要房价泡沫指数没有跌回到零，说明房价还没跌回到合理水平。好在，经过两年的时间，到今年10月份，房价泡沫指数正式告别正值区间，进入零轴以下，意味着，全国50城总体房价水平再次回到合理水平。
在老杨看来，房价水平不正常了9年，这下回到零以下，所以说是个好消息。很多买房人可以说是非常的辛苦（需要房子，但房价又不合理，要么硬着头皮买，要么买不起），房地产对于宏观经济的扰乱，产生了很多负面的影响和效应。
在视频最后，老杨还告诉大家，从10月份开始往后，还会有多个月房价泡沫指数在零以下，还会继续下走。因为，每轮下跌，不是到了合理值就停住了，它还会惯性下跌，进入超跌（就像2014年8月到2015年6月，房价泡沫指数进入零轴以下后，还继续向下走了10个月才到底）。一旦进入超跌区间，我们就直到一件事，很多城市的急跌期、快跌期已经过去了，下跌的内在动能慢慢减弱，希望大家能理性客观看待这个过程。
我先评一下老杨这个“全国房价泡沫，终于挤完了”的逻辑吧。若你有不同意见，可在评论区说说。
此前我曾多次说过，房地产政策优化出了很多，前10个月已经超过千次。可以说，能出的都出了，包括降房贷利率，发以新换旧、人才购房补贴，提高公积金贷款额度、执行认房不认贷、放开二手房限价、放开土拍限价等等。特别是进入10月份以后，影响楼市走势的最关键因子，即一视同仁对待所有房企融资，也就是楼市政策优化“最后一公里”问题摆上了日程。
从推进进度看，应该说是非常之快。10月底，中央金融工作会议提出一视同仁满足所有房企融资，11月7日四部委就召集万科、保利、龙湖等房企座谈，了解融资需求和资金状况。前后不到10天时间，管理部门就准备了解并落实房企融资了，说明国家为扫除楼市恢复的最后障碍非常重视，相信房企的资金问题很快就会得到相应解决。那么，来年的土地市场就会有反应，接着是影响购房者信心恢复。这一点，与万科郁亮新预测的三个恢复的最后一个恢复，即“购房者信心恢复”非常吻合，时间节点也差不多，与老杨预测的惯性下跌还有几个月，差不多到明年下半年，楼市可能就会迎来真正的回暖。
所以，对于老杨这回对楼市的研究结果，笔者还是比较看好的。当然，这只是讲的整体，而老杨也只讲了50个重点城市。言外之意，每个城市资质不一样，基础不同，挤泡沫结束时间也会有区别，分化式复苏或是一件比较大概率的事件。
用央行副行长张青松日前说的一句话“对中国楼市未来仍相当乐观”结尾吧，说是底气，亦或是预知吧。那么，你又是如何看待这一楼市逻辑的呢？
谁信，还没开始挤就完了？
除了自然科学，其它的真就是随便这些专家瞎吹啊：论证过程毫无逻辑可言，随便找点例子就敢当成理论，整点不知道怎么定义的指数就能作为论据，结论自然是想说什么就是什么。
当地白领阶层十年收入能够不用贷款买楼价格才合理，
瞎姬八鞭！
驴头不对马嘴
还是那句话，买的起的早买了。不管是借钱也好。掏空6个钱包也好。总之他们都买了。剩下的比如我，就算掏空10个钱包，他也买不起，不管是一线城市，还是我老家县城。都买不起[笑着哭]
真的很砖家，房市如果不是完全市场化，房价不以市场规律来调节，怎么能用这么经济学的名词“泡沫”来讨论某些市场表象呢
劝人买房，家破人亡。
完？出生人口持续下降就说明还没结束。啥时候止跌上涨了就是到底了
一个地方的房价的合理区间是一平米=当地月平均工资，也就是一对参加工作的新人，扣除生活所需外，能在工作7-8年内，存够全款买一套100平米左右房子的钱。
又是砖家。。。
谁要是认为中国现在的房价不高，谁就没有良心。谁要是认为一个刚毕业的大学生没有家庭支持也必须买得起大城市的房子，谁就没有脑子。
挤完了泡末？水泥钢铁多少钱一吨、当金价卖？
价格没降泡沫从哪里挤出去的？
人口增长以经转为负数了，而房子一人发一套都还有多的，怎么看泡沫挤完了的逻辑都不通，相反恒大暴雷说明房价是没有泡沫只有大雷，就等你去踩。
一千多一平的78千几万你给说挤完J忽悠谁，不要出来害人了
很不希望地产泡沫被美国刺破，让他们狙击我们。但是更讨厌这些伪砖家，什么都忽悠，什么时候都忽悠
挤完了？中国超过半数5年以内不买房，看看死的都是哪种人[得瑟]
房价是地产泡沫么？明明是财政泡沫
现在房子不是泡沫问题，主要是需求少，房子过多，除非把多余的房子全部炸掉，再谈价格，其它都是扯犊子
长期看跌，偶有一时回暖反弹，是最后出逃机会，珍重珍重！
开发商都不信这些鬼话，
挤不挤也没用！房子过剩了，以后不会再有多少人需要房子了！经济必须转型才有希望
呵呵，一分钱没有降价，就挤完了？[点踩][点踩][点踩]
不管你们怎么吹，5年内绝不买房
就算真的挤完了又怎样啊，拿啥让人有勇气去买
哈哈哈，没有专家敢谈论“房价收入比”，哈哈哈
随便你怎么说，贷款是不可能贷款的，买不起就算了，新一代不会再为你们银行打几十年工
这才刚开始划拉一道口子，你就说挤完了？压根还没开始好吧
只谈泡沫不谈价值回归，总感觉哪里不对[呲牙笑]
专家滚蛋
泡沫是除了建筑成本后的泡沫
2000一平米成本的房子买到20000一平，狂降6000，看骨折价，快买
至少20年，要等第一批人从房贷噩梦中走出来，房子才能触底
你就别调控了，市场经济，暴涨的时候你调控，暴跌了还调控，有什么用呢？
泡沫挤完了 那赶紧提价卖啊
无语！[哭哭][哭哭][哭哭]
你有砖家我也有
放屁，南京房价只不过回到2019的的水平。
击鼓传花罢了，
才刚刚开始就想结束了不可能的！
[得瑟]管你完不完，反正都买不起。买得起也不会当房奴。你有你卖房炒房，我有我逍遥自在。
完了吗？
挤完了吗？那为啥还是得用终生收入才能买一套房？合理吗？自洽吗？十年！最多十年！如果当保安，保洁，服务员，工厂普工，办公文员，诸如此类，能够在工作地点附近，十年内买房，那时候它大概就合理了！
说了一堆自已也不信的鬼话[呲牙笑][点赞]
快买啊！泡沫挤完了！晚了又涨价了！
才刚开始就结束了？[捂嘴巴][捂嘴巴]
接着擂鼓接着吹
回家抱孩子吧，闭门造车。
事后诸葛亮
凡是恶意唱空楼市的，判刑！明白现在为什么都在唱多了吧？
专家的话反着听准没错
我用1分钟扒拉完了，我还是不买
满嘴胡说
吃屎撑了
房价不是应该跟平均工资挂钩的吗
有没有泡沫我不知道，但是好多人依然买不起
泡馍，泡妞
流弊货！
哦，没泡沫了是吧，那大伙依然买不起房啊，果然是因为工资太低对吧！偏偏上头绝对不提的就是工资太低，你丫的还想不想干了？
还没有开始就挤完了[笑着哭]，透支几辈子的钱已经没有地方薅羊毛了，怎么可能好转？老老实实降房价，发展实体经济还有救，不是靠几个大嘴出来忽悠一下经济就变好了
不能挤，挤不得
本来就没泡沫，一直很健康，何来挤泡沫一说？
房地产这个大脓包至少还要挤3～5年，才能把恶脓挤完。
收入水平、经济水平、发展速度以及人口情况，哪一项能说明挤完了？
死一堆炒房客
马后炮我上我也行[哈哈笑][哈哈笑]
又是砖家叫兽！！！
反正买不起
继续吹
为下一次暴涨做好了准备
又一个间谍，查一查吧[得瑟]
睁眼说瞎话[点赞]
再挤20%的水份估计没问题
动态来看，人口减少会带来更大的下降空间
放屁一样
商品房两千的成本卖几万，现在说泡沫被挤完了，👻都不信，也可能有傻子信，谁叫国内就是无知的傻子太多呢，骗子都不够用的[吃瓜][吃瓜]
最近成交量确实是上涨了，我也觉得市场开始好转了
钢筋水泥造的房子，建筑材料加人工不超过2000块钱，在权力与垄断的加权下，十几倍的利润都嫌少[点赞][点赞][呲牙笑]
就是这帮狗屁专家每年都出来倒浆糊，害我表侄前年在南京买房，今年已掉了6o多万！找谁说理？
2019年房价对比2015年翻了2倍。
它以为挤完了就挤完了吧，赶快入手再买几套吧。
预售制和公摊没取消呢
这就是专家[点赞][点赞][点赞]，都是开逆行车道的
多大事哦！我在老家一套140的公积金还着，省会一套全款房，夫妻双职工，受房地产冲击小！
让你买房那你买么[得瑟]
承担社会压力的年轻人也快用完了
买不起就是泡沫，哪里挤的完
房价收入比是多少？这就挤完了？
自己挂个研究院就是砖家？！
放屁，挤泡沫刚刚开始。
100的东西，每天涨2块，就叫正常，涨到200，卖不动了，有人199.999卖，就叫暴跌！
既然挤完了，那岂不是可以涨房价了？[得瑟][得瑟][得瑟]
狗屁“专家”。
易居要暴雷？
都是用理论讲理论。房价的泡沫实质要素是那些，这些要素目前是啥状态，泡沫挤干的标志是那些？等等。否则说一些云里雾里的东西，大家还是不明白。另外，就是泡沫是要维持还是快挤慢挤的大环境是啥，允许吗？……
剂完了 还早着呢 才刚开始好不
挤完了。有几个搞房地产跳楼的。有几个银行破产的。都没几个。你说泡沫洗完。。我们都没看到泡沫啊。泡沫挤完了。房子卖出去了吗。