Q&A | 壹 关键词：东外滩、一江一河、合生缦云 █ 问： 我上班在杨浦这边，对面积要求比较大，合生缦云这个楼盘离我上班的地方很近，一直在关注。但最近网上看到一些负面的信息，不知道该不该买，大将军怎么看？ 〔暗黑大将军〕： 东外滩属于一江一河规划的核心段，“一江一河”可以说是目前上海最重点打造的大型规划之一，各区投入的资源相当大，杨浦也不例外，几个大厂的进入，联合周边原本就存在的互联宝地和大连路总部集聚区，已经颇具规模，参考金虹桥pdd和尚浦中心抖音b站对周边地区的影响，未来杨浦滨江这边，可预见会有大量的新鲜购买力涌入。 ​原本缦云作为最靠近大厂的楼盘，纯大平层小区，3.3米层高，再加上对面合生汇和24号线地铁口都已经公示，汇聚万众期待，理应近水楼台先得月成为板块标杆。12万的价格，也确实在周边高人一等。然而开发商最近的一系列操作，从安康苑到北京缦云到上海缦云，都表现得很不尽如人意。使人不得不对上海缦云的前景打一个问号。 ​三个月前还光鲜亮丽的外立面，如今一体板已经鼓包，至今并没有像苏河湾一号和仁恒海上源那样有整改的计划。内部毫无品质感的电梯间公区，通体没用石材没有吊顶；楼梯间的墙面涂料一刷就完事；地下车库的车位上方裸露不装饰；厨卫橱柜背后不贴隐蔽砖等等，这些问题不能说闻所未闻吧，但实在不像是一个均价高于周边10%的楼盘，应该有的表现。非常浪费一江一河核心段那么好的规划，也浪费3.3米层高和纯大平层社区这么好的底子。 ​建议在交付情况明朗之前，谨慎购买。2500-3000万这个级别，可以看下二手大平层，所见所得。 Q&A | 贰 关键词：600万、内中环、学区 █ 问： 近期股票赚了点，打算改善下居住条件，目前是租在潍坊这边的公房，邻里素质和小区环境实在糟心，最高不超过600万，上班到陆家嘴方便，最好带点学区的两房，请问将军有什么推荐吗？ ​〔暗黑大将军〕： 内环内这个价格基本就是老公房老大楼了，居住体验不会得到改善。 如果能接受楼梯，内中环位置，世博的上南花苑，杨思的东旺名苑，都是紧邻中央活动区的品质小区，绿化环境对比老破小有质的飞跃。并且对口的小初也都非菜。 如果只能接受电梯，近一点比如大华锦绣十五街区的塔楼，人车分流的板块小标杆，学校有进才挂个牌。户型正气点，唐镇的毕加索小镇，2号线直达陆家嘴，对口福外和建平的分校。 Q&A | 叁 ​关键词：1200万、花木杨东、碧云 █ 问： 看了一年房子了，还没下手，特来请教将军，1200万左右，不想要百平三房，比较在的几个点，1、社区环境 2、户型舒适 3、学区因素，平时开车为主，可以接受没地铁，综合以上，可以看哪些区域？ 〔暗黑大将军〕： 不知道你上班在什么位置，如果优先考虑社区环境，这个预算段在内环内可以看花木杨东社区。虽然该社区没有地铁，但毕竟城市区位好，开车去大部分地方都比较便捷。环花木社区绿树成荫，沿街配套丰富，板块内层次也比较统一，大部分都是千万级别的中产楼盘。二梯队的学区，要求不高的话也够用。 内中环则可以看碧云社区。老牌国际社区，低密度的居住环境，街道和配套的档次，都比杨东更高级一点。九年制的实验东校也是区内的佼佼者，一劳永逸。 喜欢浦西可以看杨浦黄兴公园。和杨东类似以商品房为主的社区，在老房子扎堆的杨浦虹口，这样的社区比较难得。毗邻五角场，生活配套最为丰富。杨浦小学和复旦实验中学都是不错的学校。 能接受中环外的话。杨浦新江湾、浦东森兰，都是主打生态居住的社区，小区房龄也会相对新一点。如果喜欢西南片，那古美社区可以说是唯一的选择。 具体也还要看你上班位置，以及对地段、小区品质的要求来选。 Q&A | 肆 关键词：壹街区、静安府、静安 █ 问： 最近陷入了选房纠结，家里人比较重地段，想守在市中心，看中了南京西路的壹街区的两房，我个人则比较喜欢大宁的静安府三房，将军觉得地段和房龄间应该怎么选，目前经济下行，是不是越往市中心买，保值和抗风险能力更好呢？ ​〔暗黑大将军〕： 壹街区的品质在南京西路属于末流，在整个老静安也是倒数的品质，大部分买这个区域的购房者，不会优先看这个小区，只有部分死守核心地段的老上海，才会愿意出手。再加上小区几乎没栋楼离高架都很近，户型也乏善可陈，又筛掉一批对噪音和户型敏感的购房者。所以壹街区的受众较为有限，抗压能力并不是越近市中心就越好。 ​而静安府，除了小区品质覆盖到的购房者更广泛之外，户型得房率在全市范围都非常出色。虽然静安府南侧也临高架，但因为小区有一定体量，后排不靠高架的楼栋也有房可选。且在板块内，静安府是优先级比较高的楼盘，仅次于金茂府。综合之后，它的受众就广泛许多，抗压能力也会比壹街区要更强。