黄浦滨江在中国近代史上有着举足轻重的地位。早在1865年，由李鸿章与曾国藩推动，选址于上海城南，建立了江南机器制造总局。先后由李鸿章、刘坤一、张之洞等洋务大臣担任总办，数十年内就发展为晚清最大的近代军工厂。1953年新中国成立后，更名为江南造船厂，在这里诞生了中国第一支后膛步枪、第一艘万吨巨轮，走出了中国第一批产业工人，是名副其实的近代民族工业发祥地。

百年后的上海，拿到了世博会主办权，借由世博大开发的契机，板块面貌发生了巨大变化。江南造船厂也放弃了143年历史的旧厂址，整体搬迁至崇明长兴岛。唯有南市发电厂一根165米高的“大烟囱”被保留至今，成为文化地标。后世博时期，遗留展馆经整合改造，如今的黄浦滨江集合文化设施、运动场所和滨水景观于一体，营造了低密生态、休闲舒适的现代生活体验。

远眺黄浦世博滨江

然而板块把都市的喧嚣和人情隔绝在外，到夜晚不免有一种清冷感。对于喜欢“买汰烧”的阿姨爷叔，以及习惯快节奏生活的年轻人而言，高低都有些不适应。后续板块还有部分的滨江空地可以规划建设，把好东西留在最后，未来开发完成的黄浦滨江， 会是你期待的模样吗？欢迎留言评论。

01 概述

黄浦滨江位于本区南部，行政上属于半淞园和五里桥街道。是区内唯一处在内环线之外的地区。即便如此，板块比邻滨江，在中央活动区（CAZ）范围之内，再加上黄浦区的金字招牌，可谓黄金三角，足以弥补不在内环内的瑕疵。

板块是连结外滩-陆家嘴金融区和徐滨-前滩商务区的过渡地段，沿江区域桥隧发达，也是对接浦东南部市区和传统核心区之间的桥头堡。本身定位高质量居住， 以及文化博览、创意办公和一些总部经济的混合集聚。

区域示意图

板块片区示意图

以龙华东路-半淞园路为界，北侧为黄浦滨江的高品质居住区，南侧为世博场馆的公共设施。

黄浦滨江豪宅区：低密住区，分布了不少知名豪宅，虽然位于黄浦江畔，但只有很少数楼栋的高层才可以看到江景。环境干净又冷清，缺少生活配套，居家舒适，但并不便利。世博场馆区：遗留的世博会馆和工业建筑，经改造后成为以运动和休闲为主的展馆和绿化，沿江有步道，是骑行和散步的好去处。区域内还有一些空地待开发。

东：南外滩金融区

​南：世博后滩央企总部、前滩商务区

​西：西岸金融城、徐家汇

​北：打浦桥、新天地

02 交通

步行地铁线：4号线：南浦大桥、西藏南路、鲁班路8号线：西藏南路13号线：世博会博物馆

三站内换乘：1号线、6号线、7号线、9号线、10号线、11号线、12号线、14号线

板块地铁站

板块有3条轨交经过，站点均匀分布在北部内环高架沿线，无论是去往传统核心区，还是浦东的功能区，都非常便捷。板块小区居民均可以步行至地铁。三站换乘线路也很多，全市大部分区域都能覆盖。

驾车：

东西向：内环高架-南浦大桥、龙华东路-半淞园路、斜土路、浦东南路-耀华路

南北向：南北高架-卢浦大桥、西藏南路-西藏南路隧道、打浦路隧道、中山南路、蒙自路-马当路、局门路-黄陂南路、制造局路-肇州路、瑞金南路-瑞金二路

南浦大桥、南北高架、内环高架

南北高架与内环高架的立交桥位于板块西侧，联通两桥两隧，无缝对接浦东，世纪公园和前滩都是几脚油门的距离。板块内车流量少，东南西北的道路都很通畅，不存在拥堵，但高峰期只要一出板块，靠近打浦桥或者徐家汇，马上就会堵起来。

03商业

步行范围商场：博荟广场、黄浦绿地缤纷城

​3公里商业：打浦桥商圈、新天地-淮海中路商圈、人民广场-南京东路商圈、徐家汇商圈、小陆家嘴商圈、南京西路-静安寺商圈、徐汇滨江商圈、世博源

博荟广场、黄浦绿地缤纷城、西岸中环汇

板块内商业只靠博荟广场，独木难支形不成气候。绿地缤纷城除一楼有零星餐饮之外，大部分楼层已处于歇业状态。生活类底商也很少，无法满足日常消费，需要往北走到五里桥地区，才有较多的便民小店。周边徐汇、黄浦的市级商圈也就一两站地铁的事，各种业态选择丰富。黄浦滨江整体的消费氛围，更适合习惯深入简出的家庭。

04就业

步行商务区：世博滨江商办（歌斐中心、博荟广场、海外滩中心、太平洋滨江大厦、国药控股大厦等）、8号桥创意园、董家渡金融城

​30分钟通勤圈：传统核心商务区、虹桥开发区、漕河泾开发区、陆家嘴金融区、张江高科、世博央企总部、前滩商务区、徐汇西岸商务区、金桥副中心、汉中路商务区

8号桥创意园、板块商办大楼

板块西部南北高架两侧，有集中的商办写字楼，以企业总部为主要业态，还有8号桥系列的创意园，覆盖一些小微企业。依靠通勤圈则可以通达市区大部分的重要商务区，不过前往北部的商务区如市北高新、五角场、金桥外高桥，以及闵行南部的紫竹高科，会比较折腾。

05医疗

步行范围医院：第九人民医院（三甲综合）3公里内医院：瑞金医院（三甲综合）、中山医院（三综合甲）、红房子妇产科医院（三甲专科）、肿瘤医院（三甲专科）、眼耳鼻喉科医院（三甲专科）、龙华医院（三甲综合）、曙光医院（三甲综合）、仁济医院东院（三甲综合）

瑞金医院、九院

板块北面就有三甲综合九院，大部分居民小区都能步行前往。周边更有多不胜数的三甲综合和专科医院可供选择，均为全国排名前列的优秀资源，超预期的满足看病需求。

06学校

板块小学：上外黄浦外国语小学（一梯队）、黄浦教育学院附属中山学校（九年制）板块中学：大同初级中学（公办强校）、黄浦教育学院附属中山学校（九年制）

板块内学校

板块内有黄浦区唯一的双一梯队，上外黄浦+大同初级的组合，在竞争压力相对小的黄浦区，可谓半只脚已经踏入大学。只是对口的住宅仅限于西藏南路东侧的个别小区，范围小供应量不多，因此溢价都很高。其他小区大多对口中山学校，普普通通不值一提。

07环境

半淞园路

龙华东路

西藏南路隧道口

高雄路

江滨路

各类文博场馆

黄浦滨江步道

黄浦体育公园

南园滨江绿地

世博会博物馆

08规划

整体规划：

上海2035规划CAZ（中央活动区）

规划能级分类依次如下：CAZ（中央活动区）、城市副中心、地区中心和社区中心四个层次，组成公共活动中心体系。

中央活动区规划范围约75平方公里，包括小陆家嘴、外滩豫园、人民广场、南京路、淮海中路、苏河湾、四川北路、不夜城、世博-前滩-徐汇滨江地区、徐家汇等等区域。黄浦区是全市唯一的全域中央活动区，具有最独特的核心地位。

中央活动区用地布局规划示意图

黄浦区十四五规划：

依据黄浦区空间战略规划，到2035年单元规划进一步优化形成“三带两轴四组团”的总体空间结构。

结合片区发展特征，集聚特色功能环境，形成四大功能组团：“南京路-人民广场功能组团” 、“淮海路-新天地功能组团” 、“豫园-老城厢周边功能组团” 、“打浦桥-世博浦西园区功能组团”。

打浦桥-世博浦西园区功能组团：依托八号桥、江南智造、世博园区（文博区、城市最佳实践区）等创意空间载体，拓展新技术、新产业、新业态、新模式“四新”经济功能，以打造具有国际影响力的创新创意集聚区为目标，成为城区南部增长极。

黄浦区空间结构规划示意图

《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划（2024-2035年）》

为了进一步提升公共空间环境品质和文旅体商等公共服务功能，并强化与腹地单元空间的产业和功能一体谋划。明确规划范围北至定海路-军工路，南至银都路-芦恒路，覆盖流域全长约50公里，涉及杨浦、虹口、黄浦、徐汇、闵行、浦东6个行政区，向南衔接大吴泾片区，向北衔接黄浦江中北段地区和吴淞创新城。结合滨水空间特点和功能导向，将规划空间范围细分为三个层次。

内层亲水营造范围：滨江开放空间向外约100-400米，重点关注黄浦江两岸已贯通岸线的滨江公共开放空间及第一层街坊，制定系统行动计划，划定重要实施单元，内层亲水营造范围总面积约22平方公里。

中层品质提升范围：基于已贯通区域公共空间基础上，结合城市道路，从滨江开放空间向腹地拓展约500-1000米范围，加大土地收储力度，推动城市更新，促进功能集聚，中层品质提升范围总面积约65平方公里。

外层赋能拓展范围：基于“一脉九链”的水绿结构拓展思路，结合城市主干路能带动的城市更新范围，从滨江开放空间向腹地拓展约2公里，提出发展构想和功能结构，联动更大范围腹地空间，外层赋能拓展范围总面积约143平方公里。

黄浦江沿岸规划范围示意图

以浦江两岸联动发展作为基本导向，根据重要的城市主次干道、过江通道、重大项目范围等要素，将黄浦江核心贯通段划分五个区段，自北向南分别为：新质秀岸、世界客厅、文博创链、艺文水岸、沪派水乡。

黄浦世博滨江属于文博创链段，通过两岸唱合，互为舞台，承载全年、全季、全时覆盖的多样化活动，打造具有世界影响力的公共活动中心。共分“南浦公园”、“浦江庆典”、“世博荟萃”、“创新之曈”四个实施单元。

黄浦江区段示意图

文博创链实施单元示意图

专项规划：

浦西世博园规划

浦西世博园区东邻黄浦外滩金融集聚带，西侧与徐汇西岸金融城衔接，南侧与浦东世博轴地区、总部商务园区、央企园区隔江相望，是世博会地区最后一片尚未整体开发的区域，也是中央活动区黄浦江沿线最后一块“大衣料子”。可开发的经营性地块约51公顷，将打造成为三条平行岸线的功能带，包含：

滨江公共活动功能带: 延续贯通要求，增加游憩、休闲、展示和运动等配套设施，集聚最活跃的公共活动功能；

文化功能集聚带: 核心文博设施引领，配套布置文化、商业、休闲等活动功能；

综合功能服务带: 布置文化产业衍生的商务、商业、居住等功能，强调功能的立体复合。

规划示意图

规划范围内地块的总建筑规模约61.7万平方米，其中居住建筑规模约18.4万平方米，商办建筑规模约42.9万平方米，公共服务设施建筑规模约0.4万平方米，100-04地块基础教育设施建筑规模约0.4万平方米，备用建筑规模按照开发强度分区控制。其中经营性建筑面积约34万平方米。

用地规划图

其中最值得关注的就是新增住宅供应。根据规划，首批开发的是上面标出的5幅地块，另外有12幅地块现阶段被规划为城市发展备用地。整个区域内，未来新增住宅分布在4个地块中，其中除D05-01地块为纯住宅地块外，其余3幅均为商住办或商住混合地块，4幅含宅地块总共提供约1340套新住宅。另外101-01地块为商办地块。

商办101-01地块实景图

区域规划总量1340万平方米，是“上海2035”城市总体规划中高品质中央活动区核心功能的重要承载区。西岸滨江功能规划“一港一谷一城一场一湾一心”六大百万方级别产业组团，分别是西岸传媒港、数字谷、金融城、热力秀场、生命蓝湾、数智中心。

总体规划示意图

2020年，香港置地以310亿拿下的西岸金融城地块，西岸金融城东至瑞宁路，南至瑞宁路、龙腾大道，西至东安路，北至龙华中路，紧邻黄浦区世博滨江板块。项目用地性质为商办、租赁住宅、酒店、会展、文体等多业态混合用地，占地面积约32万平方米，总建面约180万方，包含超65万方的滨江超甲级商务群、5座滨江总部臻品独栋、建面24万方的综合零售生态，还有高端滨水住宅及超5万方的两座奢华酒店和5万方的文化及艺术场馆。整体项目预计将于2027-2028年全面交付，在黄浦江畔为给上海带来新一代包含金融科技、文化和时尚艺术元素的复合版、城市级别的金融城。

鸟瞰效果图

西岸金融城一期在建F街坊实景图

今年8月，徐汇区斜土街道xh128D-07地块最终由绿城摇号斩获，楼面价131045元/㎡，溢价率约30%！

根据规划，项目规划了3栋住宅，高22层。总户数为120户，车位349个，车位比约1:2.9。户型方面，主力面积大概在280-340㎡左右，存在非标大户型。主力总价大概在5000万左右。绿城项目在香港置地启元后面，南面受到启元和商办的遮挡。

项目工程现场实景图

绿地外滩中心

2019年2月，绿地正式接手董家渡金融城，将地块更名为【绿地外滩中心】。整个项目占地面积约12.67万平方米，总建筑面积约119.9万平方米， 共包含46万㎡超高层地标办公楼、17万㎡（其中9万㎡地下）商业、12.6万㎡住宅、4.2万㎡超五星酒店、18万㎡的金融不夜城ParkMall，以及5万㎡公共绿化。其中4栋超高层，分别为300米、240米以及2栋150米塔楼组成。项目目前基本完工，即将进入招商阶段。

项目规划示意图

南外滩金融中心

项目东至外马路、南至油车码头街、西至中山南路、北至326-01、02地块，位于黄浦滨江公共空间和外滩金融集聚带的南端，包含326街坊、327街坊两个地块，是外滩金融集聚带黄浦江滨水区最后一片“工业遗址”。总建筑面积40.98万平方米，其中地上建筑面积约28.44万平方米，地下建筑面积约12.54万平方米。项目计划新建商办楼宇9栋，并对沪南慈善会、新昌仓库、动力机厂3/4/5/8号库等6栋保留保护建筑进行保护修缮。

项目效果图

项目工程现场图

09 人口构成

黄浦世博滨江地区居民主要有三类人群：

​1、上海黄浦本地土著。

​2、市区上班的城市新中产，为子女的教育，购置学区房置业陪读。

​3、全市乃至全国的企业主、体制内高层等高净值家庭。

10 总结

优势：

1、拥有长达3公里多的滨江沿线，全市稀缺景观资源，绿化环境宜人。

​2、区位优质，交通发达，两桥两隧自由切换浦西浦东，出行效率高。

​3、低密生活区，住宅品质普遍较高，将近一半的楼盘定位高端。

​4、黄浦教育竞争压力小，又有双一梯队学校的优质资源，全区唯一。

​5、板块尚有不少待开发土地，未来配套和社区面貌会有进一步提升。

世博会馆及周边空地

劣势：

1、住宅有的是书包房，有的是豪宅，缺少适合居家自住的楼盘。

​2、商业分布不均，改建后的世博场馆利用率不高，配套有点差。

​3、低密度大宅导致居民数量少，早晚都比较冷清。

购买建议

黄浦世博滨江板块的住宅产品多为改善型商品房和豪宅。

​一般商品房集中建于2000-2006年，北侧多与高架与伍，家门口绿地公园、文创运动场馆遍布，可对老百姓少了点烟火气，对大中产或者高净值人群又缺少点品质上的吸引。主要卖点还是在于“书包”优势，毕竟现阶段很多家长对教育的态度都是不想卷，于是重点学校最多、中考人数最少的黄浦区就很受追捧，而这边又是全区唯一的双一梯队，进可攻退可守，自然少不了拥趸。适合中产家庭按需购买置业。

耀江花园、卢湾城市花园、鲁班公寓

豪宅房龄都新，集中在2010年后建成，户型以200-400大平层为主，更有600多平的超大户型。物管严格，外立面用料考究，公区漂亮，大多配有会所，不过虽然沿江而建，与上海其他滨江板块一样，此处拥有滨江视野的豪宅也极少。仅融创滨江壹号院三期南向第一排的景观最为开阔。上海豪宅真可贵，黄浦江景价更高，缺少了景观加持，面对生活氛围更好的徐滨、北滨、浦明路，抑或地段商业更好，名头更响的新天地和风貌区，黄浦滨江的豪宅难以成为高净值人群心目中的首选。

廿八尊、融创滨江壹号院、徐汇置地启元

板块的住宅总体而言，除了”书包“外，都有点高不成低不就，在各自的价位段中竞争力不强，多是从核心区开始一路向南，最后迫于无奈的”替补“之选。