捅破天！上海有些地方的势头压不住了

Q&A | 壹 关键词：房价、二手房、新房 █ 问： 我是这两年看着上海房价一路下跌的，去年底到现在，各种刺激下，行情是好了一点，但我觉得会不会是昙花一现，目前名下没有房子也有点焦虑，将军觉得我应该尽早出手，还是继续租房，观望下明后年的机会呢？ 〔看房大将军〕： 先说结论吧，其实从去年底就开始说了，趁跨越价格平台的行情来之前，早点买好。 目前市场已经比去年底更清晰了。 二手方面在新政之后，市场持续维持较高的热度，到现在已经快要小半年，并且还看不到走弱的迹象。之前就说过，持续半年的高位成交，全市二手库存就会告急，现在某些自住率高的优质小区，已经开始回到过去缺房的状态，热度持续下去，这个现象将会逐步蔓延到更多的板块、更多的楼盘。 新房土拍则给到了更明确的信息。历史行情由衰转盛的信号，一直都是土拍价，上海已经连续拍出好几个地王，包括北新泾14、大宁16、瑞虹18、静安20＋。对比过去几年房地联动价时期的土拍，彼时的联动价都是就着板块内最便宜的老二手商品房价格在开，而如今却比肩板块内最贵的次新二手商品价格，甚至还要更贵一点。全都是一样的味道，说明市场很可能将要进入下一轮周期。 所以焦虑是正确的，等待明后年是有踏空风险的，如今虽然很多小区的价格比去年最低谷都回升了一点，但毕竟还没回到最高位，市场上也还有房源库存，依然能看作相对平稳的时期，建议抓紧落定。 Q&A | 贰 关键词： 1000万、前滩、徐汇 █ 问： 目前单身带娃，考虑1000万内，买一个两房，最好能管娃读书的，离前滩不要超过30分钟，不然接送不方便，想请您推荐一下？ 〔看房大将军〕： 前滩30分钟的圈子，主要就是徐汇和浦东南部地区。 首先前滩自身就是书包板块，所有小区都有华二九年的资源，1000万目前也是可以买到70多平两房的，虽然小区社区都很新，学校也很好，但毕竟居住面积小，户型也有缺陷，很多还是高梯户比的塔楼，居住感受会打折扣。 另一个极端就是徐家汇，汇师和交小的书包资源，因为地段太好，1000能买到的，也是塔楼类产品，梯户比与户型比前滩的还不如。无非一个内环老塔楼，一个中环新塔楼的区别。 而浦东除了前滩之外，最近的书包就是明珠C的两个万科。虽然产品是正常的板式，但一方面这边配套和地铁都没有，另一方面明珠C只管小学不管初中，之后还要再折腾一次去张江集团或者建平地杰。 因此折中一点，比较建议考虑徐汇中环区域的几个二梯队双书包，比如园南、中国中学、师三等。能买到的中海馨园、中海瀛台、保利星苑等楼盘，户型、面积、地段等各方面都比较均衡，可以兼顾居住体验和书包资源，不至于某一方面住得太憋屈。 Q&A | 叁 关键词：1300万、洋泾、花木 █ 问： 因为工作变动去了世纪大道，家里目前两套房子，一套是高兴花园两房，一套是都市星城两房，打算都卖了，加点杠杆1300万上套大三房，书包用不到了，希望地铁近，上班30分钟内，小区品质还不错，可以看看哪里？ 〔看房大将军〕： 世纪大道正好位于老浦东的中轴线，往南往北往东的距离都差不多，而15分钟基本就是内环内范围。 往北的洋泾地区，维多利华庭、旭辉新构想、中星海上景庭等，都不是书包房，品质角度比上不足比下有余，家门口商业、地铁、医院齐全，还能步行到北滨沿江步道，算是不错的选择。 往东的花木地区，建华新苑，算是环世纪公园地铁房中的门槛楼盘，户型很方正，地铁就在家门口，品质稍欠缺一些，不过有花木的高绿化社区来弥补。 往南的塘桥地区，怡东花园、东方城市花园一期，与洋泾算是竞品对标关系，各方面都差不多，商业配套老化一点，但是小区品质略高一点，也可以作为选择。 如果希望小区品质进一步提高，可以适当放宽通勤要求，到南码头和大华锦绣地区，就可以买到更近一代的商品房产品了。 Q&A | 肆 关键词：1200万、长寿路、大宁 █ 问： 我和男朋友看了一年多房子了，因为上班都在人民广场，感觉到处都可以看，最后锁定了大宁和长寿路这边，总价1200左右的话，我们应该如何抉择？ 〔看房大将军〕： 最终选择在大宁或长寿路，说明购房对书包是有一定要求。 长寿路江宁学校的几个楼盘，都华名苑、音乐广场，品质都不错，普陀区整体的教育资源，也是进可攻退可守，比较百搭。长寿路作为内环内苏州河以南的地段，生活重心主要还是围绕传统市中心。 大宁有大宁国际和闸北实验，对口的慧芝湖、明园森林都市、新弘国际等，品质与长寿路其实差不多，静安的教育很适合保底，但是冲击985以上，缺少顶尖的市重点高中，因此与普陀之间还是有风格上的差异。并且大宁的生活圈子可以说自成一派，不依赖市中心。 所以选哪个，一是看对于不同区教育风格的选择，二是看习惯的生活圈子，三是看具体房源的楼层和户型，每一项的需求都明确了，自然也就能选了。