年底异动，25年的楼市或将迎来巨变

Q&A | 壹 关键词：打新、二手市场、复苏 █ 问： 将军，12月交易量快冲3万套了，但我看价格好像还没涨起来，我本来的计划是边打新边看二手房，新房打不到二手房作为兜底备选，您觉得这个策略，明年还可以继续执行吗？ 〔看房大将军〕： 目前市场复苏，新房和二手房都有比较明显的信号。 二手房从10月开始，成交量已经三连涨，比起只维持了一个月就开始下滑的527zc，这次的效果要来得猛烈不少，并且可以接上2025春节后的传统旺季，即意味着二手市场将迎来连续小半年月均2.5万的成交高峰。 优先消化的必然是南北通、全南这类户型，电梯五楼-次顶楼，楼梯二-五楼这些楼层，以及不靠大路不靠高架的好位置。可以预见到明年4月后，对于以上这些房源，市场库存会告急，之后的新挂房源奇货可居，很可能会出现一房多客争抢的情况，刺激房东抬高售价。 新房从今年下半年的土拍开始，尤其针对千万以上级别的地块，就来到一个不太能理解的价格，比如长桥长白破11万，比如龙华预计16万+，大宁预计14万+，这些中环地区，在上一轮类似地段的新房售价基础上，都有20%及以上的抬高，并且这个现象非个例，正在逐步成为常态。 而针对千万以下的地块，价格上虽然没有明显的提高，但位置是实打实的越来越差，很多中环有地铁的成熟地段、外环有规划的中心地段，都开始减少供应，预计明年的放量还会进一步减少。 结合市场情况，现阶段以二手为备选的策略并不一定可行，很可能会错过原本能买到的好房源。建议根据自己的积分情况，去打确定性高的新房，尽可能做到一击必中。或者直接挑预算内的户型、楼层、位置都尚佳的二手房购入。二选一。 Q&A | 贰 关键词：1200万、大华锦绣、塘桥 █ 问： 将军，家里的小孩今年上初中了，打算把之前挂户口的房子卖了，初中在张江这边，我们上班在陆家嘴和后滩这里的，预算1200万左右，考虑大三房，有没有兼顾几个地方通勤的板块可以看看？ 〔看房大将军〕： 这三个位置正好是个三角形，如果靠一边买，那总有一处会不方便，所以更建议买在居中的区域，地铁方便一点的小区。 比如大华锦绣，预算可以买到11、16、两个凯德等二线品质小区，120平以上的三房户型，比上不足比下有余。 想要地段更好点，可以看下塘桥，东一、澳丽、东方汇景这些早期的商品房，品质是稍逊一筹，但在当年也算一时之选，户型都很正气，社区绿化率高，周边配套比中环更丰富，尤其医疗资源。 其他像花木、洋泾、世博等地段，买是可以买的，但考虑到通勤和产品角度，多少都有点问题，1200预算段能买的产品，不如上面两个板块均衡。 Q&A | 叁 关键词：1300万、书包、三房 █ 问： 家里的父母都是老上海，比较认市区，1300万，黄浦，老静安，徐汇内环，这三个地方，有没有二梯队以上的三房可以看看？一步到位解决居住和娃的书包问题。 〔看房大将军〕： 1300万在传统市中心范围也是有房子可买的，不过每个区的选择都非常有限。 首先黄浦，主要就是曹光彪小学和上海实验小学，以及师专附小和海华小学的书包。前两者因为地段太好，人民广场和豫园，因此都只有一个楼盘可以选。后两者分别在五里桥和打浦桥地区，相对范围大一些，都有三四个左右的小区能选。 其次老静安，撇开很贵的静教院，剩下的无非一师附小、静安一中心和万小。这几个都各只有一至两个楼盘可选。 最后就是徐汇，只有汇师的两三个小区书包房可以选，其他都不太理想。 总体来说，预算对于这三个区而言，都属于刚刚摸到商品房的门槛。如果能提升到1400，选择就会多一些。 Q&A | 肆 关键词：900万、南京西路、两房 █ 问： 目前单身，想先买一套小的过渡下，上班在南京西路这边的，900万以内，有什么品质还过得去的两房可以看看吗，地铁最好控制在半小时内。 〔看房大将军〕： 这个预算其实能买的范围很广泛了，关键还是看你对品质的定义。 如果能接受2003年－2010年间的早期品质小区，离南京西路比较近的长寿路、武宁路、天山，都能买到标准全南的户型。 如果想要房龄新，2010年后的小区，近的比如长宁88金廷，但户型不太妙。户型好点的比如品尊国际、臻如府、高尚领域，地段就差一些。 以上都可以根据个人的生活习惯，作为优先考虑的对象。