Q&A | 壹 关键词：书包房、高兴花园、梅园 █ 问： 将军，去年娃出生了，现在住的房子没书读的，也在考虑要买书包房挂户口，网上看到过类似高兴花园和浦东梅园这种小户型，比起前几年的高峰都跌得很厉害，我这种情况是不是再继续等等，观望下年后市场呢？ 〔看房大将军〕： 优质书包还是有年限要求的，虽说出生人口在下滑，但顶尖书包的需求不一定会有太大变化。目前年底的市场行情翘尾，类似高兴、梅园以及其他全市范围的户口房，根据不同板块情况，都已经比第三季度的底部价格高了5％－10％左右，开年后又是传统书包行情，买小书包的家长肯定会更多。因此，建议自己实际要用的话，还是抓紧赶在金三银四之前搞定，别等到年后去和大部队挤。 Q&A | 贰 关键词：外销房、塔楼、隐患 █ 问： 大将军怎么看有些户型还不错的外销房，虽然本身是塔楼，但单价便宜，地段也还行，这种房子持有，会有什么隐患吗？ 〔看房大将军〕： 外销房当初的定位都是高级公寓，公区装修、面积段、小区设施的配置相对同年代产品，都比较超前。但毕竟年代太早，很多理念没有经过市场的验证，因此设计很不成熟，多数楼盘用现在的眼光来看，不太符合现代居住的口味。 再加上塔楼类的产品，格局多边角，浪费非常多，普遍功能性弱，朝向也不周正，梯户比高又导致人员杂，这也是其单价低于板式住宅的核心原因。在低总价段，市区范围的对手盘相对不多，还可以凭借地段和电梯的优势维持一定的市场竞争力。然而外销房面积普遍大，总价一上去，在市区范围就可以找到很多代替性高的板楼产品，这种塔楼类外销的市场表现自然就不会好。 因此如果很重地段＋大面积，对梯户比和户型功能要求都不高，只考虑自住是可以选择的。若希望未来好换手一些，还是建议同预算在市区范围买板楼。什么是“好房子”？主流接受度越高的房子，就越好。 Q&A | 叁 关键词：700万、中原、淞南 █ 问： 明年单位会搬到杨浦新江湾，考虑通勤一部地铁直达，最好控制在30分钟内，加贷款可以到700万，电梯的两房可有什么推荐？ 〔看房大将军〕： 新江湾的住宅以大平层和别墅类为主，700万没什么值得选的，主要还是在周边的板块里挑。 如果对配套要求高，可以看东侧的中原社区和西侧的江湾社区，虽然城市界面一般，但烟火气足，小区户型好，比如盛世豪园和文化花园等，都是房龄在2010年以前的商品房。 如果对小区本身品质要求高，可以看宝山淞南地区，比如上港星江湾，面积小点也缺乏配套，但楼盘是刚交付的准新房。 预算加一点到750左右，则可以关注中环以内的黄兴公园，板块整体属于中原的加强版，各方面都会有一定程度的提升。 Q&A | 肆 关键词：2000万、普陀、虹口 █ 问： 卖了老房子后差不多2000万的，不想为学校支付太高溢价，考虑有个保底的二梯队，浦西内环三房有什么值得看看的地方吗，房子越新越好？ 〔看房大将军〕： 内环内有书包且房龄较新的，主要集中在普陀和虹口。 前者主要是长寿路的江宁学校九年制，代表小区有浅水湾铠悦名城和西康路华侨城，能接受一南两北户型，可以买到品质更好的锦绣里，房龄是刚交付的准新房。 后者主要是瑞虹新城的华师大一附中实验九年制和新宏星小学，瑞虹5期6期7期，都是预算上下浮动能考虑的小区，不过瑞虹三房清一色一南两北，房龄在2013－2017年不等。