北京房价又降了，该出手时就出手吧

4月底，北京再次迎来土拍，这次拍卖的两个地块都在大兴区西红门镇，西红门镇过去是北京城郊结合带，与新发地果蔬批发市场为邻，因此也是以脏乱差闻名。后来，附近村庄全部拆迁，进行了新城区开发建设。如今，也是高楼林立，亚洲最大宜家城入住后，西红门的面貌就不一样了。后来，四号地铁线和荟聚商业城的建成，更是让西红门像是嫁接了两个翅膀，飞起来老高了。

西红门在五环内，京良路以南，京开路以西。不过，最近拍卖的这块地，距离西红门的核心区，还是有段距离，交通也不是很方便，既不靠近地铁站，也不紧邻商业城。

但是，政府却给这块地设置了一个挺高的门槛，未来商品住房的销售限价，均价不超过64400元/㎡，且最高销售单价不得超过70800元/㎡。而且两个地块还明确有“70/90”的限制，即居住建筑规模中套型建筑面积90平方米以下户型的住房面积所占比重需达到70%以上。

先来看结果，第一宗块地，溢价率7.38%，楼面价约3.89万/㎡；第二宗地块仅3轮，溢价率3.03%，楼面价约3.95万/㎡。

不到4万元/平米的土地成本，房屋售价达到6.44万元，也就是说，建造、税费、经营成本、利润等是2.5万元/平米，是不是还可以？这在外地的开发商是不可想象的。

为什么？在疫情尚未结束之前，北京要抬高房价？市场这有这么大的推动力吗？百思不得其解，最可能的想法可能是要给北京楼市打气，反过来说，就是北京的楼市太消极了。有人估计，北京的二手房与最高的时候相比，已经跌幅在30%以上。

西红门的两限房地价7万元/平米，还都是小户型，按照目前的情况，真担心到时候能不能卖的出去？前两年，北京有不少的两限房被弃选，今年，已经有一些两限房项目降价1万/平米促销，也就是原来4万多的房价，现在3万多了，人们也是觉得奇怪，两限房哪里有这么大利润空间？就像西红门地块，莫非2.5万元/平米的除地价以外的成本，能压缩到1.5万元/平米？建造成本大致不超过5000元/平米，其他的看着办吧。

最新的房价统计显示，大兴区的二手房价是4.2万元/平米，大兴城区很多小区房价已经能淘到3万多元的房子了，当然这都是比较好的小区，不是老破旧小区。而地理位置，和周围环境要比新红门地块有更多的优势。面粉比面包还贵？谁愿意买单？因此，如果，北京的楼市不能再次大幅度反弹，这个地块的房价很难维持住7万元的高价。

昨天，一个住在石景山的朋友，给一个在香河买房的朋友说，赶快卖掉香河的房子在北京买房吧，现在是北京购房最好的时候。他说，当然是对自住需求讲的，投资就算了。

他讲，他们小区，最高的时候房价涨到了6.8万元/平米，现在网上价格是4.8万元/平米，实际成交价只有4.2万元/平米，小区位置在八宝山附近，也算是石景山核心区，不是特别偏远的地带。然后，他分析了北京楼市的现状，认为，具有北京购房资格的北漂应该抓紧在北京购房置业。

其实，那位在香河买房的朋友的情况，不仅仅是买房的问题。他跟我说，自己在老家河南的县城也买了一套房，买的时候只有2000多元每平米，30多万元，现在的房价也就是4000元的样子。在香河的房子是前几年买的，买的时候已经涨到8000元/平米了，2018年最高的时候涨到了1.8万元/平米，目前回落到1.1万元/平米。

因为，两套房子都没有买到最高点，因此，目前的还贷压力还不是太大。自己一个人在北京上班，每天开车进城，老婆带着两个孩子在香河家里照顾，大孩子已经上学，小的才两岁。老婆一直就没有上班。不过，现在做微商，也挺忙的，收入一般，但是，我听着，他们还是感到很满足的。毕竟从外地到北京打拼，现在已经安家立业了。

香河最出名的是家具业和房地产，但是，市政配套没有跟上来，特别是学校，都不具备基本条件，大量的房地产建成之后，入住的业主，竟然没有上学的地方，很多人被迫到附近的农村小学借读。因此，这个朋友首先考虑的是怎么解决孩子上学的问题。

如果在北京买房，一个是压力太大，北京房价虽然和以前比下降了很多，但是，和自己的收入比，和天津的房价比，还是高出去很多。因此，这个朋友的初步打算是转移到天津，等孩子上初中的时候，就可以让孩子到天津读书了。朋友介绍，天津的落户政策，比较灵活，落户天津应该不是什么问题。

我跟他们介绍说，北京的上学问题，以后也会解决，因为北京的学校资源太多了，大概12年前，北京的参加高考的学生是16万人，今年，看报道疫情之后返校的高三学生只有5万人。这对北漂来说，不是利好的消息吗？你想过北京户口什么时候解套吗？居住证转户籍有没有可能？就在以前，谁能想过北京的房价会下降？下降这么多！谁能想过北京的户籍人口会下降，现在每年净减少2万多人，非户籍人口减少的就更多了，难道他们愿意离开北京吗？以前每年净增户籍人口是50多万，现在负增长？什么原因？

这个朋友的打算，和前面那个朋友的建议，哪个更好一些？不管怎么说，北京的房价是降了，你们那里还不降吗？什么都在变，疫情之后，会改变更多，我们一定要做好准备。【本文由“马跃成”账号发布2020年5月5日】