创新城，一个越秀地产重仓的新城。

在创新城，可以说踏出三步就是越秀的盘：越秀·星汇文玺、越秀·大学·星汇城、越秀·大学城·和樾府、越秀·大学·星汇锦城。

已成为板块“孤盘”的奥园恒基·学苑壹号在越秀楼盘的围困之下，可谓“前有狼后有虎”，卖得艰难。

不过，星河将打破“越秀城”一家独大的局面，带来巨无霸项目——星河盛世锦城。

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“星河的锦城”对撼“越秀的锦城”

越秀的星汇锦城和星河的盛世锦城，是不是听起来傻傻分不清？

不是冤家不聚头，同在一个板块，连名字都要一样，就是冲着对方去的，就看谁的底牌更大了。

南村镇罗边村是番禺第一个在公共资源交易网上公开挂牌招商的旧改村。2018年10月，星河地产斥资22亿拿下罗边村旧改。其融资房项目就是星河盛世锦城。

创新城区位地图

整个星河盛世锦城项目的总建面约114万㎡，其中融资区集中在更靠近地铁的西北部，总建面约24万㎡。

项目配建设3所学校，含1所36班复建小学、1所18班融资幼儿园、1所12班复建幼儿园。项目的商业部分，规划打造为岭南风情商业街，类似佛山的岭南天地。

星河盛世锦城效果图

教育配套上，越秀的锦城已经官宣中小学引入番中集团办学，星河的锦城虽未官宣引入哪个教育集团办学，但其只配建小学和幼儿园显得有些勉强。

不过，星河的锦城主打的是距离约500米的7号线地铁板桥站，相比越秀的四个盘，在轨道交通上星河更具优势。

由于项目靠近广东四大名园之一的余荫山房，有限高要求，项目容积率控制在2-3.45。项目首推组团位于西南角的4栋9-11层小高层，面积段约95-128㎡。

小高层效果图

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“地头蛇”用心良苦，或难硬刚

越秀作为广州“地头蛇”，在创新城运营多年，对片区的需求了如指掌，星河的想后来居上，并不是说说这么容易的。

去年12月拿地，今年2月出规划，7月底开放售楼部，越秀抢的就是速度和热度。

项目首开一期1栋，2梯6户，建面约76、84、98㎡的2+1到3+1房，均为两卫设计，看面积段走的是刚需路线，看来要与前辈们走差异化路线。

越秀·大学·星汇锦城效果图

越秀在教育配套上是用心良苦的，产品未落地配套先行，这在刚需项目中还是挺吃香的。

想起它的前辈越秀星汇文玺，业主们为争取入读旁边的华南理工大学广州国际校区附属小学，花了不少心思，改编歌词、编排舞蹈，为的就是让更多人看到他们的诉求，最终他们也如愿以偿入读该校。

南大干线

现在的盘都喜欢打教育牌，自己有配建学校的打配建学校，没配建学校打旁边学校，旁边没学校打三公里摇号，就是因为相信这些口头承诺，业主收楼后发现不能入读销售口中的学校，导致业主“经常性”维权。

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创新城内卷严重，谁才是你的菜？

如果两个锦城在教育和交通配置打个平手，那么最后的输赢就在价格上。

越秀的锦城主打刚需小面积，吹风小户型300万总价就可以拿下，折算单价3.9万/㎡，相比越秀其他两盘越大星4.5万/㎡，越大和5.5万/㎡，星汇锦城的首开价格有其优势，但也只能打低价牌了。

国际创新城现状

星河盛世锦城面积段为95-128㎡，属于刚改产品，有靠近地铁站的助力，估计部分人会因为交通问题而选择星河。

另一方面，星河盛世锦城属于大盘，一般开盘都不敢太冒进，如越秀的锦城开盘在前，星河肯定会跟其价格，低开高走是跑不掉的，所以大家在创新城挑得眼花缭乱时，不妨根据自己的真正需求再定。

目前，位于番禺区北部、广州国际科技创新城南岸起步区西部永大片区规划通过审批，其住宅项目将冲击片区平衡。

永大片区位置示意图

越秀·星汇文玺于2021年7月开盘，户型为80-114㎡，均价4.1万/㎡。

越秀·大学·星汇城于2022年6月开盘，户型为88-125㎡，均价4.5万/㎡。

越秀·大学城·和樾府于2022年8月开盘，户型为110-175㎡，均价5.5万/㎡。

越秀·大学·星汇锦城计划2023年7月开放售楼部，户型为76-98㎡，最低吹风价3.9万/㎡。

星河盛世锦城计划2023年入市，户型为95-128㎡，价格未定。

7号线地铁板桥站附近的剑桥郡佰利山二手成交价在3.2万/㎡左右。

创新城内卷严重，你觉得哪个项目才是你的菜？