文/子木

年前答应粉丝，要做一个专题。

抛开宏微观，专注于城市价值挖掘，看2024年哪些地方值得关注，有稳定的预期。

刚开始没有确题，没想清楚序列，直到最新70城市数据发布，有了方向，特此开篇进入2024年城市盘点。

在12月份最新70城市数据中，仅 7个城市保持上涨，分别是：

西安（涨0.5%）、太原（涨0.4%）、石家庄（涨0.3%）、南宁（涨0.3%），上海（涨0.2%），长春（涨0.1%）、成都（涨0.1%）。

这7个城市各有说法。

基本都是省会城市，但能级差距明显。太原、石家庄、南宁、长春，基本面较弱，万亿GDP开外，被海量库存掣肘，除了石家庄还有预期以外，其他城市基本都进入了横盘震荡期——

不涨也很难跌，流动性疲软，资产价值式微。

上海和成都，属于当红一二线城市，尤其成都月月霸榜，关注的人都很多，但整体涨幅却居于末尾，主要是2023年涨幅过多，需要回调稳定。

西安最突出，以0.5%的涨幅，领涨全国，引发围观，网上对西安的评价褒贬不一，接下来我用宏微观视角，帮大家还原西安的真相。

2023年听说西安的行情不错，盘查之后，才发现，远超出预期。

数据显示，2023年，西安新房成交面积上涨了17%左右，排名全国第三，仅次于成都和杭州，成交金额上涨25%左右，成交金额排名全国第7。

2023年，西安二手房成交9.87万套，同比去年上涨了70%左右，创下历史新高……

无论从成交面积和成交量层面，西安都是2023年为数不多能穿越周期，跑出独立行情的城市。

为什么？

我找西安当地的业内老炮聊了很久，大体得到以下三个原因，分别是手段、周期和流量。

1、手段

西安这届操盘手非常聪明，知道什么时候该进，什么时候该退。

从2019年开始，全国房价在政策打压和疫情冲击下，遁入寒冬，这时候一般城市操盘手的思维逻辑是——

加大力度卖地，刺激房地产拉动经济，创造地方财政税收。

这种方法短期内能带来不错的利润，但也会野蛮放大新房库存，比如郑州，后几年都在为此买单，不仅透支了房价，还创造了大量的烂尾楼。

西安却忍住了，反向操作，2019年供应新房9万套，而后逐年下降，2020年8.5万套，2022年和2023年直接降到了6万套左右。

西安缺地吗？

不缺，到处都是，但没有选择一头扎进“土地利益陷阱”，而是选择匹配行情，阶段性放量。

这给市场的供需平衡，制造了稳定的基础。目前西安新房的去化周期在11个月左右，供需合理，已经跑赢了大量一二线城市。

其次西安操盘手聪明在，2023年最冷的市场，采取“尽优策略”，也就是拿压箱底最好的地出来卖。

这样有一个好处是，刺激大量全国开发商进入西安市场，营造一种土地市场稳定向上的气氛，而且也提高了购房者入市的预期，都能买到好地段的房子，增加摇号盘，稳住基本面。

最后就是及时放开限购限价，让市场充分交易自由，这点非常重要。

一看形势不对，马上采取措施，能在合适的时机采取合适的政策手段，对市场恢复信心，有非常好的助推效果。

但有的城市，到现在还搞不清楚状况，要么扭扭捏捏，要么自以为是，比如呼和浩特，12月30号，才放开的“认房不认贷”，感觉自己比一线城市都强。

短期看政策，操盘手的实操方法决定了一个城市的周期“振幅”，甚至关键的时候，决定了房价的决定性趋势。

倒不是夸西安操盘手有多么厉害，以上这些，在我看来都是常规操作。

只是没对比就没有伤害，这两年同类城市的操作手法太过“神奇”了，简直是仙人之间的较量，连地铁旁边的抠脚汉都不如。

调控考验的是一个团队的思维逻辑和上下一体的执行效率，有的地方脑子不好使，有的地方坑坑卡卡，上面给了政策，下面乱做一团。

楼市都管不好的，招商引资够呛，城市发展更不行。

所以前段时间，看到一句话我非常赞同，诺大的世界都是草台班子，而我们这些凡人，切不可妄自菲薄。

2、周期

周期比较抽象，我一直在研究。

其实对于楼市周期的理解，可以通俗理解为，一个城市涨到了哪儿，跌到了哪儿，房价是否合理，未来有没有增长势头。

中国基本面不错的城市，房价周期拉长了看，都是一样的顺序：

大涨小跌，台阶式上涨。

很多人也许不同意了，这几年很多不都是大跌吗？但你要去研究数据会发现，再怎么跌也很难跌回2015年之前，除非像鹤岗一样，楼市完全崩掉。

楼市是派生货币的工具，也是帮居民进行定向储蓄财富的工具，如果完全跌掉，相当于财富凭空蒸发，经济肯定要出大问题。

熟悉西安的读者应该知道，这个城市曾经创造过房价奇迹，房价连涨62个月……直到2021年，被上面点名，楼市被强制冻结，房价下跌，而后调整2年至今。

2021-2022年，西安房价下跌非常猛烈，二手房挂牌量一度创造历史，这就是周期的跌。

2023年，西安成交量开始止跌反弹，加速触底，形成某种稳态。

但看数据，你会发现，很奇怪。

西安均价最高达到1.7万/平米，调整过后，现在的房价却是1.54万/平米，这么看，根本没有怎么跌。

其实这里面大有说道，主要在于成交结构的分化。

十年前整个西安搞大跃进式城镇化，城市骨架野蛮生长，为了满足大量的居住需求，当地造了大量的刚需房。

都是那些35层以上、高容积率、层层叠叠的刚需房。或者老城区的上了年龄的老破小。

其实周期向下，跌的主要是这些房子，二环内很多房子都跌回了2015年，大概8K左右的位置，而曲江、高新区的房子却很坚挺，尤其新房，整体价格都是2字头以上。

也就是说，连涨62个月，是普涨，但连跌2年，其实跌的大部分是刚需老破小，核心区的改善房基本没怎么跌，甚至在反涨。

清楚分化逻辑，就看明白了房价走势。

那么西安房价到底贵吗？

如果按均价来看，1.58万/平米真的不贵，作为西北龙头、千万人口大城、国家中心城市，这个房价还不如江浙沪的小县城。

说贵的，只是当地那些买不起高新三期、软件新城、港务奥体、航天的购房者，他们不想屈居1万以下的常规商品房，只想去买核心地段的改善。

所以会认为房价太贵了，需要再跌一跌。

但事实上，西安是整个西北五省的西安，整个城市的房价要参考主要购买力的平均值。

站在周期的角度，西安房价已经到达了合理的上车位置，这个也由2023年的房屋带看量抉择。

3、流量

西北过去很穷，尤其是改革开放后，作为“三不沾”地带，严重掉队。

对于东南强大的虹吸，西北毫无招架之力。兰州受地形所限一蹶不振，GDP从前30快跌出前100，对西北腹地几乎失去了辐射作用。

西安也接连被沿海城市赶超，最低谷的时候跌出了前40名。

西北孱弱，对于中国来说是致命的，历史上有太多这样的教训。

好在西安底子不错。

有位置有文化有人口，站在战略高度，西安作为西北门户，始终是一个强力的支点，被上面定义为西北领头羊。

几乎达成共识。

国家想开发西部，形成南北均衡之势，打通陆上丝绸之路，阻止西北人和资金进一步流出，就必须发展西安。国家赋予西安国中城市的地位，我认为出发点就在这里。

企业想做西北市场，扩展内需市场，就必须在西安建立站点。

西北人想有一个更好的发展，距离最近的唯一选项可能还是西安。

虽然西安经常被人诟病GDP太少，排名20开外，但潜力较大，西安用这样的GDP，把汽车保有量干到全国前十，把地铁干到全国前十，机场吞吐量全国前十，教育资源全国前十等等。

人流和钱流汇聚，形成了向上的冲力，所以西安这些年的GDP增速在同类城市中，表现都不错。

随着去年西安GDP突破万亿，现在的西安初步具备了与东南沿海相抗衡的实力。

再加上西安不错的科教文卫底子，也给当地形成了稳定的“人才流”，成为虹吸高新产业的基础。

关于流量这部分还有很多可以写，但我觉得没必要，显得过分夸大了西安的价值，我只是想说，西安的未来是由历史基因决定的。

会随着高铁经济、丝绸之路、内循环等战略的实现，逐渐积聚向上的势能。

不过，现在的西安，问题也不少。

跟其他同类别城市一样，西安虽然发展很快，但目前整体的就业市场还是供应大于需求，虽然有比亚迪等大型企业加持，但整体的人均收入水平还很低。

这在人口大规模落户之后，很难继续有更强的购买力进行推动房价的二次上涨。

西安曲江、高新等板块的房价已经达到2.5万/平米，如果再向上，达到3万、4万、5万，其实难度很大。

除非西安的GDP达到1.8万亿左右的水平，现在西安GDP大概在1.2万亿，如果保守按照平均5%的增长率，达到这个数值起码也得5年以上。

所以抱着现在买入就能大赚的想法，在西安买房，是不切实际的。

但如果想投资西安，分享城市发展红利，实现房价缓慢成长的，机会还有很多。

西安主要的买点，还是目前2万平米以上的标的，这些地段和资产已经经历过周期的论证。

这段时间，会有大量的笋盘机会，有买房想法的可以花时间捡漏，无论投资还是改善。

西安房子不少，未来即使有人口人均10万左右的净流入，但也很难把全部房子消化完，这也意味着老城区的老房子，未来几乎没有价值点。

刚需不着急，改善可以动一动。

西安还有一个特点是，人口稠密。

这可能跟城镇化水平还未赶上人口流入量有关，但这样的城市反而有机会，比如主要集中在服务业的升级。

西安每年还要接待几千万的旅游流量，那么在餐饮、文旅、酒店、甚至按摩推拿等产业上，都可以赚到不错的收入，很多服务业创业的实体机会可以多去关注。