文/狗蛋本蛋

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地产圈一直有“四大神盘”的说法。

公认范围较广，入选过“四大神盘”的项目有7个：万科良渚文化村、绿城蓝湾小镇、美林湖、阿那亚、麓湖生态城、聚龙小镇、奥伦达部落。

时期不同，演绎出的版本不同。

这些神盘都有一个共性：一讲故事，二讲情怀，三讲梦想，最后卖高价。

不管江湖流传哪一种版本，最近十年，有两个项目铁打不动：

秦皇岛的阿那亚和成都的麓湖。

几大神盘的开发周期基本都在10年以上，不少项目目前还有大量土地没开发。

但一年能出货上百亿的只有麓湖。

2023年，全国有11个项目单盘销售额破百亿，其中，「北上」包揽7个，「广深杭」3个。

这些城市均价高，很容易催高单盘销售额，像北京、上海北动不动10万+的售价，卖个10万方，百亿就入库了。

对比之下，成都市区均价两万左右，要出现单盘销售额破百亿，理论上很难。

克而瑞数据显示，麓湖生态城2023年的销售额约140亿。按成都房联网签口径计算的话，数据更高，达到170亿。

在蓉房企2023年卖得最好的华润，总销额约290亿，旗下卖得最好的4个项目加一块，竟然还顶不上一个麓湖。

成都总销额第二高的单盘招商时代公园，比麓湖少了近100个亿。

说明，成都要出个百亿盘真的很难。

从这点上看，麓湖的确是一个神奇的盘，不仅破百亿了，还挤进了全国单盘销售前三。

不过狗蛋觉得，麓湖最神奇的地方还在于：

你说它神，会有一堆人站出来反对。你说它不神，也会有一堆人站出来反对。

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关于麓湖“神盘”神在哪，市面上大概有5种说法。

1、有设计感，不主张套娃。按照麓湖自己的说法，它们邀请超过50个机构、100多国际团队先后参与设计，打造的都是非标品建筑。

2、运营做得好，社群多。美林湖说我有50个社群，麓湖说我有150个社群。

3、抢不到。成都2017年底实行“摇号”后，麓湖开了近20次盘，平均中签率不到50%。

4、价格年年涨。10年前还跑不过成都城区，万元以下的售价，现在成交均价上到了4万。

5、小房企操盘，还是做酒的跨界搞的。开发商万华，实控人是郎酒的汪家兄弟。

以上每一点，拿到行业中掰手腕，麓湖都遥遥领先。

比如设计感这块，谁家好人可以做到大多数建筑都是非标？成本就够喝一壶的。

再比如，谁家好人可以囤着地慢慢开发，10年前卖一个价，10年后是另一个价，这种“慢周转”的底气不是谁都有。

但狗蛋说，以上5点都没说到决定性的点子上。

和大多数神盘一样，麓湖也是超级大盘：

总占地8300亩，其中规划建筑用地约4200亩，可开发计容面积约700万平。

换算成标准足球场的话，相当于占地775个足球场，其中有400个足球场大的地方可以用来搞地产开发。

麓湖开发了15年、销售12年，目前才进行到一半。

按照麓湖的说法，整个麓湖生态城的居民人口会达到12万-15万，如果把产业和商业人口加上，总人口会达到20万。这比很多小县城的人口还多。

别人一个盘干3年，麓湖一个盘可以干30年。

大，是神盘之所以成为神盘的根本。

一二十年前，野蛮生长的年代，超大体量的地产项目背后，往往是超低的地价。

20年前，汪俊林旗下的万华地产，拿下成都双流万安镇麓山片区4300亩地，后来开发成高端盘麓山国际，别墅每平售价超过1.5万。根据《中国经营报》报道，万华拿地成本仅为：

25万元/亩。

再晚一点的麓湖所在地块，万华介入前期一级土地整理，也被认为存在超低价获地的可能。

不同批次地块成本不同，根据官方公示，大约为70万-90万/亩。

售价方面，从最开始洋房产品不到万元的售价，到如今高层产品均价上到4万，别墅产品总价能上3000万甚至5000万。

一个没有任何地产开发经验的民企，一出手就是几千亩，并且都是低价获取，这才是最大的神奇之处。

2012年底，原四川省委副书记李春城落马，汪俊林被传协助调查。汪的涉案与郎酒改制和房地产利益输送有关。

当年主流房企大都选择在成都三环内活跃，万华独具慧眼，一路往南跑成都远郊去。

李主政成都期间，进行过两次大规模的旧城改造，一方面把成都房价拉上去，一方面让成都的行政中心向南走。

麓湖生态城所在的天府新区，也是李主政期间规划落地的。

3

土地成本低，也就给了麓湖足够的时间和空间讲故事。

万华有条件选择“慢周转”，把钱和时间花在设计和施工等环节。

麓湖有一个外号叫“建筑艺术博物馆”，说法有点夸张，不过麓湖的建筑设计的确是花了心思的。

和高周转选手一套图纸走天下不一样，麓湖的建筑，甚至连景观小品都是非标。

喜欢的人会很喜欢，认为不流俗。也有不少人欣赏不来，觉得麓湖的建筑“奇奇怪怪”。

几乎所有买麓湖的人，都是冲着情怀去的。

只不过一千个哈姆雷特有一百种情怀，有人为极致的环境体验买单，有人为丰富的社群活动买单。

情怀之外的身份象征，也是一些人买单的原始动力。

在成都的改善市场，麓湖被神话为“天花板”，被认为是一般人高攀不起的存在。

麓湖操盘人也称麓湖是“品味的筛选器”。

买了麓湖的、没买麓湖的以及可能买了也可能没买但一定关注着麓湖的人，经常为这事儿吵架。

比如，有个没买麓湖的网友表示：

部分业主说麓湖站在食物链顶端，如果麓湖算顶端，那住草堂之春就是神仙了。

在反麓派看来，拥麓派有点魔怔，他们管这叫“精神麓湖”：你不能说麓湖不好，不然会被说是酸。

一些拥麓派眼里，如果你没买过麓湖，没住过麓湖，就说麓湖这不好那不好的，那和麓湖马术中心的马放个P没有差别。

狗蛋说，麓湖已经有1万户业主了，目前入住率不算高，应该也有上千户了，这些自住属性大于投资属性的业主，是最有发言权的。

2023年儿童节前一天，知名编剧也是麓湖业主的李亚玲通过微博吐槽：

麓湖生态城，号称“成都神盘”，成都最贵的房子，中签率最低，总是一开盘就卖光。房子确实不错，可是物业服务么，呵呵。

李亚玲的房子是2013年买的，2016年交付，2018年装修后入住。

交房7年，没有菜市场，没有开通公交车，买菜很不方便，需要坐着物业提供的买菜车去几公里外的超市。（后来物业在社区内摆菜摊了）

按照她的说法，一开始物业服务还挺不错，随着入住率提高，人一多，各种服务马上打折缩水。

引发她吐槽的导火索是物业调整买菜车政策，禁止70岁以上的老人乘坐。

物业认为，路途颠簸加上客货共载，调整是为了业主安全考虑。

这让不少业主无法理解。

“中国已经进入老龄化社会，物业应该想办法做适老化改变，而不是朝着反方向努力。”

“干脆拒绝70岁的老人入住以绝后患不是更好？”

物业大概率是为了降低风险和运营成本，但不让70岁以上老人坐车，一刀切属实有点不讲武德。

你看73岁的王石，他不仅可以买菜，还能攀岩划艇、外出遛娃，3岁的女儿单手就能抱起来。

让入住业主不爽的还有，他们觉得物业在调整和决定前不征求业主意见，经常是直接丢个通知，而每次通知都是缩减服务。

也有一些业主觉得李亚玲太事了，既然选择买远郊盘就应该知道不方便，不能既要又要。

神盘买菜难，人工湖有异味，开放的公区涌进外部游客导致嘈杂……

随着建筑密度、入住率以及麓湖知名度的提升，影响居住舒适度的问题越来越多，围绕问题的各方battle也越来越多。

过程中，有人指出了最实质的问题：

最神奇的是出于各种目的，无数人无条件维护开发商维护物业，却没人客观讨论现状和改善建议。

4

对比前些年的几乎没有维权，最近一两年，业主对交付的意见变多了，有投诉精装质量的，有投诉宣传视野与交房不符的。

不过，整体满意度还是领先于同行。

从大盘开发经验上看，前半场烧钱搞运营、打品牌，下半场自然该讲利润了。

一个90分的产品，你把它描述成100分的甚至遥遥领先的，用户入手体验后很可能会失望。

而如果你把它描述为80分，用户反而会觉得牛掰。

十年前，地产江湖竞对多，万华需要神话。

现在有条件做好产品的选手不多了，狗蛋说，其实麓湖可以自我祛魅了。