最近，广州旧改缓慢解冻了，不过市场上的主力已经发生变化，清一色是国企和中企的集团军。

媒体报道解冻的改旧项目在广州市黄埔区何棠下村。在拆除现场，炮声轰鸣，眼见得何棠下旧改拆迁清零继续推进。但关键信息不止于此，几乎在同段时间，工商变更信息显示，雪松集团退出负责操盘何棠下旧改的项目公司股权，科学城（广州）城市更新集团入场接手。前者是广州500强民企，后者是地方国企。

从项目开发的角度看，前者有二十多年的住宅和商业项目开发经验，后者更像是一个开发和融资的平台，成立时间很晚，市场化程度较低，代表项目也少。

民营房企撤离广州旧改不仅仅是雪松。据统计，去年下半年以来，已有7家房企退出旗下部分旧改项目，或减持项目部分权益。这其中有雪松、恒大，也有宝能、时代中国等。有意思的是，从旧改项目中抽身退场的宝能，退出黄埔枫下村旧改项目后，接手的同样是科学城（广州）城市更新集团。更早前的2021年6月，旧改大王升龙集团因违约被黄埔夏园村行使单方解除权踢出局，项目落入广州开发区投资集团手中。

撤出者或因资金紧张暴雷，而接手者则似乎是受到某种暗示，来完成这一对他们来说“不可能的任务”。

当然，除了全身退出，还有一些是寻找或者正在寻找国资背景的企业合作开发，在减轻自身压力的同时保留部分权益，同时为项目背书。比如2021年12月底，佳兆业卖出荔湾区海南村旧改项目公司股权，引入荔湾国资广州白鹅潭二号城市更新投资发展中心。恒大旗下黄埔区庙头村旧改项目在2021年7月邀请广州城投加入。对于另一黄埔区沧联村旧改项目，恒大则公开表示“欢迎市属国企、区属国企及社会合作方带资辅助”。

前些年，全国各地的旧改曾经风起云涌过。开发商拿地越来越难，成本越来越高，那些为了获取稳定土地资源的中小开发商，便打起了城中村旧改的主意，纷纷进军旧改市场，有些还将这块业务发展成主要利润来源之一。

从商业利润上考虑，旧改项目，或者说现在通称的城市更新项目，是一类稳赚不赔的业务。无需在土地市场上招拍挂，通过与全体村民，经由村集体经济组织的反复协商，或者说讨价还价，总能找到双方互惠互利的平衡点。事实上，旧改成功的案例也不算少。

然而，另一方面，房地产开发商玩旧改总也避免不了大拆大建。从成本上考虑，大拆大建是最快最高效的开发模式。但运营过程中也会出现一些问题，比如有钉子户，比如旧改项目中发现考古遗迹，这样不可控的时间开发成本有时候能把开发商拖死。

现在城市更新项目快速向国企央企靠拢，体现的更多的是地方政府的意志，这无疑是出于安全和风险管控的考量，有风险意识是好事。但需要警惕的是，如果不是通过市场化的方式解决城市更新问题，从国企央企的特点来看，这些项目未来极有可能出现的是另外一种保障房模式。

在另一个层面看，房企不是出于发展的角度介入旧改，而是配合完成政府的工作任务，这会导致其积极性不高，从而效率也会受到影响，产品交付会打折扣。金融机构的参与热情也要重新评估。

这些，都是值得多方反思的。