关于县城楼市，网络上充斥着大量诸如此类的标题：

县城的房子无人接盘！

千万不要买县城的房子！

县城买房人哭了！

如果用现在的楼市行情去代入，处于人口利空的广西诸多县城，楼市肯定没啥好日子过了。

但，凡事有但是。

刚好，上周五，我们在河池的大化县，亲历了一个新盘入市现场，看到了一个与网络上不太一样的县城楼市。

感触颇多，跟大家分享一下。

01

大化，出乎意料

上周五，大化新盘恒力·古江1号开放售楼部，当天人山人海的场景，让人秒回2019年。

▲恒力·古江1号开放现场

很多人看到这场景第一反应是：不相信。毕竟现在的楼市啥情况大家都懂。

起初我也觉得不可思议，直到看到项目的规划和大化楼市生态，我信了。

恒力·古江1号，是恒力集团在大化开发的第二个盘，总占地面积65亩，规划别墅、高层等，并植入智慧化社区管理。

恒力将围合式布局用到了极致，从而构建了约30亩的中心园林，相当于，小区用了近半的面积来做园林。

建筑和园林都采用高端的新中式风格，园林内部设置有一条长度超100米的水系景观，通过涌泉、小桥流水、凉亭、艺术竹林等，营造“亭台楼阁、小桥流水”中式园林景观。

▲恒力·古江1号效果图

项目的配套也非常齐全且先进——

羽毛球场、专业跑道、泳池、老人健身中心、儿童娱乐空间应有尽有。

园林、健身、智慧化等概念，在南宁大家或许见过了，但放在县城里就是顶配。

当然，这不是恒力在大化第一次引发关注了。

再往前回溯，2021年恒力在大化的第一个楼盘“大化恒力城”，首次开盘卖掉了1000多套，要不是工期跟不上，这个数据还要往上涨。

这是当天我在现场拍的图，大家感受一下“人从众”。

▲2021年大化恒力城开放现场

虽然大化恒力城在疫情期间面市，又赶上了中国楼市的调整期，销量有所下行，但截止目前，卖掉了2000多套房。

最关键，均价捅破了大化楼市的天花板，并一直稳在4800元/㎡。

没有对比就没有伤害，目前大化其他楼盘售价在3000~3600元/㎡。

这次恒力·古江1号开放，我们团队顺带看了大化恒力城的交付，说实话，出乎意料的好。

我们拍了一组图，威武的中式大门、超长的风雨连廊、韵味十足的亭台楼阁水系……

你敢相信，这盘竟然在县城？

▲大化恒力城交付实景

这么看来，大化恒力城的交付，是恒力·古江1号“行走的广告牌”啊。

02

大化有什么魔力吗？

恒力集团掌舵者一直强调，大化是个非典型市场，因为楼盘少且多年无新盘，恒力赶上了“空档期”，并不是所有县城都有这么好。

这确实是，因为在恒力进入前，大化只有4个楼盘在售，且几年没有新盘了，大化需要掀桌子的新房企、新产品，迭代整个县城楼市。

虽然县城的大盘子很关键，那也要看房企能不能接得住“泼天流量”。显然恒力接住了。

恒力，即恒力地产集团，是一家有着20年开发经验的广西本土十强房企，一直深耕南宁，后逐渐以南宁为中心向广西三四线城市布局渗透。

截止目前，恒力在南宁、宾阳、上林、平果、田阳、田东、靖西、德保、龙州、罗城、大化、防城港和桂平等投资建设了33个项目，总建筑面积超过730万㎡。

恒力不仅开发数量够大，开发质量同样杠杠的。

恒力在南宁的代表楼盘“南宁恒力城”，因为过硬的产品力、交付力，是今年1月～7月兴宁东的销售面积、套数和金额的“三冠王”，目前一期即将清盘。

▲南宁恒力城园林实景

我参观过恒力在广西其他三四线城市的多个楼盘，规划和品质甚至能与南宁很多楼盘相媲美，并把社区概念、配套概念、健身概念、园林概念带到了下沉市场。

▲上林龙湖印象园林实景 售价4000元/㎡＋

▲上林龙湖印象智能化门禁系统，包含指纹、人脸识别等功能

真诚是永远的必杀技。凭借领先的产品和过硬的品质，恒力不仅在大化取得了不错的成绩，在其他城市也累积了良好的口碑。

我一直强调，县城楼市本质上是不缺房子的，但缺的是好房子。谁能提供符合县城居住需求的好房子，谁就能独霸市场。

因为，县城是一个大型的熟人社会，会聚集性买房。一个盘不好，一下子整个县城都知道了。

所以，在县城里，品牌的乘数效应会被快速释放，并转换为集中购买力。这就是恒力在大化乃至其他三四线城市取得成功的原因。

03

县城也在跌跌不休

当然，这么说，不是鼓励开发商往广西的县城钻，也不是鼓励购房者硬往县城买房，更不是说，广西县城楼市没问题。

正如恒力集团董事长陈孝力所言——

目前，整个房地产行业正在经历严峻且超长的调整期，形势不容乐观。

基于此，人口有限、容易饱和的县城，开发需要慎之又慎，他甚至建议开发商不要再加大对县城的地产开发。

“不盲目扩张拿地，把现有的楼盘开发好，既是对企业负责，也是对购房者和社会负责。”

那么，广西县城楼市正在经历什么，让这位深耕广西楼市20年的企业家做出了这样的判断？

和其他城市一样，广西县城楼市，正在面临着量价狂跌的市场冲刷。

我了解到，有些县城价格已经腰斩，销量也降得非常厉害。

同时，县城楼市也正在剧烈分化。

盘量、人口和开发程度不同的县城，销量和价格千差万别，县城的悲欢并不相通。

此外，同一个县城之间，优劣楼盘量价会形成更强烈的K形分化。

比如恒力，发展稳健，还舍得投入，口碑立得稳稳的，价格稳定，销量也相对更好。而已经暴雷或产品本身不具备优势的项目，就被打趴。

最后，县城楼市还面临着两大利空，即资金和人口被周边大城市虹吸。

简单说，就是人往大城市走，因为教育、医疗等原因到大城市买房。

我们后台有个购房者非常典型，来自大化，在大化县城有栋楼，为了孩子读书，在恒力开发的南宁澳华花园全款买了套房，现在还考虑在凤岭北再买套学区房。

但，县城有县城的优势——

广西绝大部分县城，是诸多行政手段干预的空白区，也没有各种复杂的金融游戏，投资客更是几乎绕道走，所以决定县城房价的无非就是需求和收入。

县城的需求，其实相对固定，购房群体主要有两大类：

一类是公务员、医生、教师，银行、单位员工、大小老板等，另一类是乡镇购房者。比如，农民伯伯、打工人、小老板等。

我桂林的老家的堂弟，为了让孩子在县城读书，砂糖橘卖了钱就上县城买了房。

我老家有个堂哥，在深圳打了十几年工，也在县城买了套房，给自己留条后路。

而县城的购买力，虽然这两年收入骤降，但，县城的购买力依然不容小觑。

毕竟，多少县城富婆让一线城市的白领都穷笑了。

一个深耕县城的代理商跟我说，她们有个盘在马山，推出了20多套天地楼，总价一百多万/套，刚开工几天就被定完了。“有人几间几间的买。”

因为购买力的相对稳定，他们几个楼盘价格都很稳定，甚至有些县城的价格也挺稳定。“疫情前县城均价3000＋现在还是3000＋。”

回到最开始，大V们说县城不能买，多数是从投资角度说的，但是如果你的生活和工作都在县城或者周边乡镇，在县城买房就是刚需。

所以，不要一棍子把县城市场打死，我们国家很大，县城很多，需求也多样化。

最后我想强调的是，这篇文章不是鼓励你到县城投资开发或者买房，只是从一个更微观的角度，去看待下沉市场的变迁。