摘要：如何破局，成为最难的事情；需要时间多长时间，不确定（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

这几天，支持民企、搞好经济、搞好资本市场、救地产的利好非常多……政策氛围拉得很满。

1）2023年8月3日，央行召开金融支持民营企业发展座谈会；

2）同日，《经济日报》等多家央媒齐发声，为活跃资本市场、促经济、促消费打气；

3）还是8月3日，公安部门再次宣布，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件，完善500万人以上超大特大城市积分落户政策；

4）同日，郑州发布稳楼市15条：暂停住房限售，落实“认房不认贷”；

5）日前，武汉放宽租房提取公积金政策，取消提取次数限制；

6）8月1日，央行和国家外汇局要求，因城施策实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行。

当然所有这些从部委、央媒到地方的政策举措和行为，源于7月下旬的重要会议精神、定调。

7）在8月3日（周四）的各种利好氛围烘托下，国家发改委微信号于当日下午又推了一个预告，如上图：

国家发改委、财政部、央行、国家税务总局4部门，8月4日将一起举行新闻发布会。

聚焦的主题是“打好宏观经济组合拳，推动经济高质量发展”——这期待真是拉满了，各方都在说重大利好。

8月4日，本周最后一个工作日，新闻发布会准时举行，会上都谈了什么？重大利好到底有没有？经济如何企稳、房地产还有没有救？结合近期各种利好，杠杆地产今天综合起来说一下。

1、发布会上到底说了啥？

根据4部门相关负责人回答记者的提问，我做了如下总结。内容其实很多、很广，杠杆地产只选取重点介绍和分析。

1）除了延续优化政策、出台针对性举措，还谋划实施一批储备政策。延续优化方面，比如我们看到明确3、4月份到期的阶段性政策后续安排，6月份又延续和优化新能源汽车车辆购置税减免等支持政策。

新出台了加快发展先进制造业集群、推动新能源汽车高质量发展、支持科技型企业融资等政策；出台了促进家居电子产品等消费、支持新能源汽车下乡、加快充电基础设施建设、促进民间投资等举措。

同时谋划实施一批储备政策。比如6月份，针对二季度经济运行出现的新变化，出了些新政策我就不举例。

发布会明确，还有新政策会出。

2）存量个人房贷调整有望，降息降准未明确回答。回答提问时重申“加强逆周期调节和政策储备”，同时防止资金套利和空转。

将根据其他工具使用进度、中长期流动性情况，综合评估存款准备金率政策，目标是保持银行体系流动性的合理充裕。

未来还将继续发挥好贷款市场报价利率改革效能和指导作用，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

降息、降准否，未明确回答。从上述措辞中可以看出，其实就是相机而动。是否有需要、是否实施、哪一天降都是走一步看一步。

3）重申扩大内需、提振信心、防范风险，其中再次谈到保交楼、房地产。特别提到加快国有经济布局优化和结构调整，促进民营经济发展壮大，稳步扩大制度型开放，更大力度吸引和利用外资，推动共建“一带一路”高质量发展。

如上，杠杆地产觉得，如国企发展得好，民企也很好，外资也很愿意来，国内企业还能大步走出去，你说这经济不好都难。

回答提问时，还重申了稳妥处置化解房地产、地方债务、金融等领域风险隐患。延续实施支持“保交楼”工作、帮助处置不良资产等阶段性政策。

4）结构性货币政策工具专门提到支持房地产市场平稳运行。具体来说，延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末，稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。

5）会上还重申支持小微企业个体工商户，延续、优化、完善的税费优惠政策，积极的财政政策，政策协调配合，打好组合拳，进一步提高政策针对性、协同性、有效性等。上述我就不多说。

小结一下：重大利好或许想多了，此次4部门发布会信息增量不多，基本是对既有定调、政策的重申。

2、房地产进一步宽松是必然，形势却难言乐观

2023年7月重要会议对房地产的新判断，会成为下半年各大城市房地产政策进一步宽松的指挥棒。

回溯一下，当时是这样说的：

适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策；

于是有了我们看到的郑州发布稳楼市15条：暂停住房限售，落实“认房不认贷”；武汉放宽租房提取公积金政策，取消提取次数限制……近期救地产的政策氛围非常好也就不奇怪。

8月3日，央行的金融支持民营企业发展座谈会，伊利集团、宏桥集团、龙湖地产、正泰集团、新希望集团、旭辉地产、美的置业、红豆集团等民企参加，几家房企的出席引人注意。

1）这一方面是再次给所有民企打气，提振民企信心；

2）同时叫民营房企来参加，也是听取他们意见，释放的信号，杠杆地产认为是涉房金融政策有商量，还有进一步空间。

从融资端说，总体还是保交楼，合理的融资需求，不可能资不抵债的房企也随便借到钱。所以很多出险房企的问题依旧是个长期问题，而这对购房者、行业本身继续是利空。

当然无论如何，7月末高层对房地产历史性的新判断、转向，杠杆地产认为这是从上至少放开手脚干的金钥匙。

在7月重要会议上，房地产被认为是目前的风险领域，而且是重点领域的风险。形势好有泡沫风险，现在形势太差又容易酿成金融、资产负债表不健康的风险。

房地产行业这1、2年惨到不行，地产商没几个不是要死不活，地方卖地也不行、穷到揭不开锅，购房者的房子烂尾、金融坏账……这确实是重大风险，谁敢说不是。

所以盘活房地产，各种风险才能解除。

因此，不管多大、能级多高的城市，涉房政策进一步宽松都是必然。

当然问题来了，这真的有用吗？

3、房地产陷入先有鸡、还是先有蛋的困境中

1）从短期需求端说，各地限购、户籍政策的进一步放松，主要是希望增加购房人群，而目前的情况下，真正的刚需选择观望；

投资、投机需求则是基本没有了；

改善性需求有待挖掘，这个群体也有一定顾虑。

2）从长期需求说，城市化后期、人口趋势都是不利的。

不过长期来说也不必太悲观，房地产很长一段时间是可以维持10万亿元左右的销售额的，这基本确信。

从其他稳定国家的经验，注意我说的是经济稳定的国家，而不是那些经济社会动荡的国家，不管它们是完成了城市化的发达经济体，还是正蓬勃发展的新兴经济体，房地产都扮演支柱产业。

那么我们这个高速发展多年，尚未但很快有机会迈入发达经济体的国家，在没有完成城市化（处于快完成城市化的后期）的今天，难道我们的房地产会走上和全世界不一样的路？

说了这么多，遗憾的是，房地产真正的问题是短期、当下的危机。其实每个人一睁眼需要解决的事情，首先都是当下的事情。

政策层面，办法还可以有不少。

不过，如杠杆地产上文所述，短期需求问题如何提振很难——归根结底是购房者的信心和钱包问题。房价跌不敢买、房企暴雷不敢买、房子烂尾更怕买……

为了拯救房地产、稳住经济，房地产政策进一步宽松如杠杆地产上文所述，必然，但具体到当下，地产能不能企稳，何时企稳，不在于房地产本身。

现在单纯靠刺激房地产，首先全面刺激不可能、不可行，其次局部就算起来了，全局也很难拉动。

房地产目前的情况是继续在下滑，道理很简单：

购房者不投资了，投资房地产几乎是亏损的，刚需也观望；

收入、就业不好，不敢买；

烂尾的问题依旧没完全解决，有顾虑……

图表来源|万联证券研究所（特此感谢）

这一系列合一起，杠杆地产觉得其实是一个闭环，是对购房总需求、经济前景、收入就业的预期不乐观，房地产陷入了先有鸡、还是先有蛋的困境中。

那么，为房地产创造宽松环境的同时，最应该的是让全社会有信心，企业家有信心、外国投资者也有信心、员工有信心，大家相信生意会更好、收入会好，那么最终的购房消费者才愿意出手，才愿意满足自己的改善需求。

信心就是突破口，但说起来容易做起来难。

如何破局，成为最难的事情；需要时间多长时间，不确定。

本文未标注出处的财务图表，均源自相关部门，特此说明并致谢

版权及免责声明：本文系杠杆地产创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆地产任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。