摘要：2024年核心指标预计承压（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

2023年最后一个工作日，先和杆友们说声新年快乐。又一次站在新年的入口，我的内心五味杂陈。

如果要用一个字总结2023年的房地产，杠杆地产第一个冒出来的字不敢写，第二个字会是：焦。

某种程度上，今年的房地产和A股给我的感觉有点类似：任尔各种利好，我自用脚投票。主打一个不买。房地产的股票也是，一针又一针的鸡血打下去，红起来的时间却越来越短。

2024年会是很关键一年，房地产会如何破与立，事关很多人企业以及购房者的信心。

这两天看到东吴证券一篇关于房地产行业的深度报告，里面提及许多关于2024年房地产行业的核心指标预测，以及破局之道，杠杆地产觉得干货很多，想和大家分享。

1、2024年核心指标预计承压

如下图，东吴证券对2024年房地产行业核心指标预测不算乐观。其中乐观预测下全年商品房销售金额同比上升1.4%，为11.9万元；中性预测为同比下滑6%为11万亿元；悲观预测同比下滑11.7%为10.4%万亿元。

分层级来看，一线城市考虑到今年4季度又一波大力度放松，有望带动刚需和改善购房需求复苏。且一线城市限购政策仍有放松空间，2024年销售有望温和复苏。

基于此，东吴证券对2024年一线城市住宅销售面积同比的乐观、中性、悲观预测增速分别为 6.0%、3.0%、0.0%；销售单价乐观、中性、悲观预测增速分别为3.0%、1.0%、-1.0%。

二线城市来看，数据显示，销售面积自2023年下半年开始，相比上半年已大幅下降，但近期有企稳趋势。销售单价方面整体保持平稳。

政策端，二线城市房地产“四限”基本已全面放开，2024年销售数据受政策催化影响影响，更多与宏观经济和居民收入预期相关联。

基于此，少量核心二线城市如合肥、成都、重庆等有望受益于一线城市的人口回流，带来部分新增的刚性购房需求对冲市场下行影响。

综合来看，东吴证券对2024年二线城市住宅销售面积同比的乐观、中性、悲观预测增速分别为 2.0%、-4.0%、-8.0%；住宅销售单价乐观、中性、悲观预测增速分别为 2.0%、0.0%、-2.0%。

三四线城市则有点惨。从2023年来看，这类城市销售面积在3-4月后迅速回落，5-11 月

同比降幅维持在20%-25%附近，销售单价在每平米7000-8000元间波动。

考虑到三四线城市的人口结构、人均收入水平等基本面，预计2024年三四线城市将维持“以价换量”的销售形势。

基于此，东吴证券对2024年三四线城市住宅销售面积同比的乐观、中性、悲观预测增速分别为-2.0%、-8.0%、-12.0%；住宅销售单价乐观、中性、悲观预测增速分别为 0.0%、-2.0%、-4.0%。

其他指标亦承压明显，比如对2024年土地购置费的乐观、中性、悲观预测增速分别为 0.0%、-5.0%、-10.0%，金额分别为3.9万亿元、3.7万亿元、3.5万亿元。

中性预测下，2024 年房地产开发投资额10.0万亿元，同比下降5.4%；

新开工面积8.6亿平米，同比下降10.0%；

竣工面积9.6 亿平米，同比下降3.0%；

净停工面积5.7 亿平米，同比下降 30.0%；

施工面积76.2 亿平米，同比下降8.5%

2、破局之道

可以看到，在2023年的一系列放松动作后，楼市恢复情况并没有那么好。东吴证券预测，2024年宏观经济政策、房地产相关经济政策会持续加码。

一方面，从经济总量看，根据2023年重要会议表述，积极的财政政策要求“适度加力、提质增效”，“加强政策工具创新和协调配合”、“强化国家重大战略任务财力保障”。

中央财政在特殊再融资债券、特别国债、三大工程资金支持等广义财政方面有望扩张；稳健的货币政策方面要求“灵活适度、精准有效”，“社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配”，预计2024年利率水平仍有下降空间。之于房地产亦如是。

另一边，解绑土地、商品房价格管制，有助于扭转市场对资产价格的预期、保房企利润并帮助房企处理存量库存，恢复房企资金周转。 在东吴证券看来，土地价格、商品房销售价格限价是两三年前房地产过热期出台的，当前房地产市场供求关系已明显变化，各城市大批量解绑价格管制是2024年大趋势。2023年部分城市的价格限制性政策已经开始退出。

第三方面，行业预在未来走回正轨必须恢复扩表态势，首先应该由金融机构开始扩表。2023年金融机构涉房类融资缩量，房企端融资受限、开发商群体大量持续缩表。2024年，快速恢复各类房企融资及资金周转，恢复信用、保房企主体是重要的破局之道。

第四，当前“保交楼”推进仍遵循着市场化原则，政府角色是流程中的“调停者”、“协调人”，作用力量有限。

参考日本、美国经验，政府信用背书来解决市场机制下，信心难以修复和民企信用缺失问题、推动“保交楼”、恢复“金融—房地产”系统运作。该方法也是西方各国在经济危机、金融危机等极端情况之下的历史经验。

比如为应对2008年金融危机冲击，美国政府信用积极介入，与财政部、美联储联手推出大规模金融救援和财政刺激计划。

联邦政府结合量化宽松政策，采用注资、降息、退税、国有化金融机构、创新流动性工具等一系列具体措施，扩大信贷规模，恢复市场信心。

日本1990年代初地产泡沫破灭后，危机逐渐演变成“资产负债表衰退”，处置不良资产成为日本政府政策重点。

日本政府向重要金融机构注入资金救助，政府托底接管破产的金融机构，以控制风险扩散。1998 年全年日本政府累计向银行注资 70 余万亿以化解危机、处理不良资产。

3、机会在哪？

行业大变局重，房企如何转型？东吴证券给出了日本的例子。

日本在20世纪90年代地产泡沫被刺破后，经济衰退房价大幅下跌，大量房企进入连年亏损、濒临破产。

至暗时刻下，日本房企普遍由高杠杆高、周转模式，向低杠杆、低周转的精细化运营模式转变。降低杠杆，修复资产负债表，以及具备一定持有型物业租赁业务和综合开发能力是日本房企转型的关键。

以三井不动产为例，其通过变卖资产降低杠杆，修复资产负债表；此外大力发展租赁业务，平稳利润穿越周期；再通过金融路径创新，开拓基金管理业务；还有发展代建、中介、物管等轻资产多元化业务 成功转型，业绩重回增长轨道。

另外东吴证券观察到，日本房企泡沫危机后的股价上涨主要由自身盈利水平提高驱动，和房价没有明显联系。

此外还值得注意的是房地产“双轨制”推进，将直接利好两类房企。

一是土地储备主要位于人口净流入地区的核心地段，具备在核心城市、核心地段拿地的资金实力，拥有较低的融资成本并且拥有高标准建设交付能力的房企，这类企业经营稳健、资金雄厚、开发能力强、融资难度和成本较低，注重品质，在商品房市场的优势将更加凸显。

另一类是入局代建业务的企业，主要包括将代建作为轻资产业务补充的房企和将代建作为独立业务进行发展的轻资产企业。

房地产代建开发的金融化、专业化是大势所趋。代建业务对企业的产品口碑、信用资质、服务意识和标准化知识体系等方面均有较高要求，行业龙头公司先发优势明显，预计未来能获取更高市占率。

本文未标注出处的图表，均源自东吴证券，特此说明并致谢

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