2023年铁路62天的暑运，广州南站预计到发旅客3854.5万人次，日均到发62.2万人次。

广州南站是我国客流量最大的火车站，已投入使用十年，年客运量最高达1.6亿人次。

但这巨大的客流量数据，并没有给南站周边的房子带来多少人流量，即使雄心勃勃的高阶玩家新鸿基，也难以“盘活”广州南站的楼盘。

广州南站ICC·峻銮只卖了16套房子。

楼盘越靠近南站越难卖

商业教育通通拉胯

据阳光家缘数据，广州南站ICC·峻銮（标准案名：天凯花园）自4月份取证以来（未正式开盘），只卖了16套房子。

峻銮是距离广州南站最近的楼盘，均价5.5万/㎡。价格不便宜，峻銮对标的是广州东站豪宅项目峻林，但其大哥已是广州东站的“顶流”。

广州南站旁边另外一个楼盘——广州城投·领南府（标准案名：南瑞花园）2022年9月开盘，至今只卖了25套房子，均价4.2-4.6万/㎡。

广州城投·领南府总用地面积为4.8万㎡，总计容面积为14.5万㎡，总投资额将超过60亿元，规划建设高层住宅与配套商业，定位为南站板块轻奢社区。

相比这两个最靠近广州南站的项目“惨淡”的销售情况，越秀地产在南站的两个项目却好得多。

越秀星寰TOD（标准案名：星颂花园）自2021年开盘以来，已经网签919套，均价4万/㎡；越秀星瀚TOD（标准案名：星瀚园）自2018年开盘以来，已经网签2614套，均价3.6-4万/㎡。

越靠近广州南站越难卖，是项目太贵还是地段问题？

楼主看来，这两个问题同时存在，广州南站ICC·峻銮要打造成南站豪宅，但其周边配套难以支撑起这种价格，无论商业还是教育，通通拉胯。

高阶玩家新鸿基

志在“盘活”广州南站

广州南站巨大的客流量，在全国数一数二，但偌大的南站却没有一个像样的商业综合体，周边零零散散的个体商户并不能满足南站每年1亿多人流量的购物需求。

南站“留不住”客人，成为大家诟病最严重的缺点。

没有商业就要创造商机，留不住客流就要改善客户体验。

所以，广州要开发南站，“盘活”南站。

2021年4月26日广州第一次集中拍地，香港地产巨头新鸿基以底价78.82亿元，楼面价11493元/㎡，拿下了广州南站TOD项目地块，正式落子广州南站。

一项项规划掷地有声。

竞拍成功后，新鸿基地产大肆宣布，成功投得广州南站核心区地块，这是继香港高铁西九龙站项目后，在粤港澳大湾区又一个具标志性的大型交通枢纽综合项目。

广州南站TOD项目地块对竞得人有严苛的要求：自持物业比例不得低于项目商业商务计算容积率总建筑面积的50%，年限不少于20年。

也就是说，新鸿基拿下南站地块后，要自持物业运营20年。

广州南站

想兑现高定位的广州南站项目，除了政府规划，市场资本力量也是不容忽视的一环。

如此大的项目，番禺政府不会让一个开发商轻易拿到。拿地开发商必须有拿地的实力，也要有经营的实力。纵观广州大大小小板块，也有不少具有实力的开发商。

但地块在开拍前，就有消息称南站地块定向出让给新鸿基。

广州南站商业大街中轴景观效果图

2018年，新鸿基以底价2.64亿元拿下南沙庆盛枢纽区块2018NJY-4地块。彼时，项目规划一座8万㎡的大型商场，将打造成继广州天环广场、天汇广场等之后又一个指标性项目。

2021年，在广州首次集中供地中，新鸿基身影再现，竞得广州南站TOD项目地块，加上相关配套设施的建设成本，南站TOD地块总投资高达105亿元，成为广州首次集中供地总价最高的地块。

广州南站TOD项目效果鸟瞰图

至此，当初高呼在大陆拿地难的新鸿基，终于在广州拥有两个大型TOD项目。

于经验而言，新鸿基地产拥有开发运营超甲级写字楼及大型综合项目的丰富经验，九龙站ICC及香港站IFC两大TOD项目，已成为亚洲乃至世界的重要商业核芯，构成享誉国际的“维港门廊”。

新鸿基的经营实力让番禺放心。

香港ICC和西九龙高铁站上盖TOD项目

雄心勃勃推动建设

业主依然独守“空窗期”

广州南站ICC项目体量巨大，总用地面积约为25.1万㎡，总建筑面积约127万㎡，项目总投资超100亿元。

按照规划，该项目规划7栋超高层建筑，限高为200米，该地标建筑群将会成为南站板块新地标。

广州南站

将按照“西交通（交通、配套）、东商务（地标、商务）”设计理念，在广州南站精心打造集商务办公、公共交通、青年创业于一体的最高端城市TOD项目，建设新时代高效立体智慧化的交通枢纽、商业综合体地标。

届时，项目将设有舒适便捷的行人通道和换乘空间，把办公大楼和商场与广州南站无缝连接起来，方便商务人士、居民和旅客。

广州南站

除了这些规划“高大上”大型商业项目，周边的商业可以说是空白，首期住进去的业主估计会有一段“空窗期”。项目只配建一所幼儿园，小学中学靠蹭周边了，附近有一所韦大小学。

项目三块已公布规划的居住用地，周边有道路围绕，或许会影响居住环境。至于楼盘几百米处便是广州南站，但楼主在楼盘附近没有听到高铁“呼啸”的声音，或许进站速度已经减慢的原因。

目前南站周边有大片大片的农田和一片一片村庄，周边景观难有大的变化，不过由于前方没有遮挡的建筑物，视野倒开阔。

周边环境

广州南站TOD项目的开发建设，不仅有利于解决交通拥挤的问题，还将吸引更多港澳服务业和高端人才前来创业发展。

新鸿基的到来，无疑是一剂定心丸，强大的运营能力，相信广州南站将成为广州又一个新的商务区。

广州南站ICC·峻銮的入市，广州南站板块又多了一个竞争的住宅项目，由于地块周边有制约性，短时间内难以提升南站周边的房价。

至于房子销售情况能否提升，就得看新鸿基的销售策略了，因为根据当前的销售情况，均价5.5万/㎡的价格，购房者不买账。