近日，在朋友圈看到下面这张图，兰亭盛荟噪音最大的朝向达到94分贝。

但让人“啧啧称奇”的是，这个盘竟是天河“网红”二手盘之一。

在天河，近三年来，最能搅动市场的“网红”二手盘当属牛奶厂和兰亭盛荟。

一个位于奥体板块，一个位于东圃板块。

它们都凭着板块的优势突然爆红，从4万/㎡到8-9万/㎡，仅仅花了两至三年时间，在2021-2022年达到最高峰。

眼看着它被群嘲，眼看着它起高楼，眼看着它受到暴击……

高光时刻，兰亭盛荟复刻了牛奶厂；行情结束之后，兰亭盛荟会否像牛奶厂那样是同一种命运？

01

兰亭盛荟成交价在下滑

挂牌量在上涨

翻开兰亭盛荟的成交记录，5月的两套80㎡、90㎡西北三房成交单价为7.2-7.3万/㎡，刷新了半年来新低（今年1月也出现过一套7.2万/㎡的成交价）。

相比去年多数8字头的成交价，兰亭盛荟的价格在回落。

目前兰亭盛荟在贝壳的挂牌量为130套，对比去年底的挂牌量，翻了一倍。

为什么挂牌房源突然暴涨了？原因是该盘成交价在这个周期已经达到了顶峰，投资客没必要再等另外一个上涨周期，花上几年时间等待市场的暴击。

成交价在下滑，挂牌量在上涨，这就给买家有了挑选的机会。

由于自住买家对居住环境更高，首先会选择较为安静的房源，而那些靠近路边，噪音和粉尘大的房源将会延长成交周期，那些急于出售的卖家将成为首批下调价格的房源。

兰亭盛荟下的广州环城高速

放大上面那张朋友圈看到的图，兰亭盛荟噪音最大的朝向达到94分贝。

现在最常用的方法是用隔音玻璃消除一部分噪音，但这种隔音效果有限，特别在安静的夜晚，汽车噪音依然会进入你的耳朵。

图源朋友圈

兰亭盛荟这种成交价回落的情况，同样发生在牛奶厂的四大楼盘上。牛奶厂曾是天河二手盘的“网红”代表，三年前一路高歌的房价更令人摸不着头脑。

02

从暴涨到平稳

牛奶厂房价趋向合理

曾经“疯狂”的牛奶厂价格出现了回落。

在贝壳今年的成交记录中，牛奶厂四大项目有三个项目显示成交价为6字头。

华润天合、招商雍华府、龙湖首开·天宸原著均出现6字头的成交价格，成交时间均在今年1月份，分别为6.3-6.9万/㎡。

除了金地天河公馆，三大项目在同一时间段跌破7字头，有其客观因素，如低楼层、采光差、户型差、业主急需用钱等原因。

华润天合

虽然金地天河公馆只在今年3月成交了两套7.2万/㎡的房源，但天河公馆却被牛奶厂业主戏称为“拉胯牛奶厂”，原因在于牛奶厂每次降价都从金地天河公馆开始。

去年曾有中介在朋友圈推荐天河公馆低价房源，该户型为167㎡四房，总价1150万，单价6.8万/㎡。信息中还注明业主诚心急售，如果付款方式优质价格还可谈。

事实上，四大项目中，华润天合挂牌价在7.6-10万/㎡；招商雍华府挂牌价在7.6-10万/㎡；天宸原著挂牌价在7.6-9.9万/㎡；天河公馆挂牌价在7.3-9.5万/㎡。

这些房源价格经过三年疫情洗礼，从暴涨到平稳，疫情过后人们消费更加理性，观念变得更加务实。

金地天河公馆

03

房子逐渐回归居住属性

褪去金融属性

兰亭盛荟和牛奶厂四大项目受到市场青睐与它的区位分不开，金融城的带动更功不可没。

不过区位虽好，兰亭盛荟的教育却是劣势，前进小学招生范围为石溪村、宦溪村、莲溪村、美林湖畔和兰亭盛荟等，对口广州十八中。

但投资客们不看教育质量，只要地段好，我就推高价格卖，所以自住型和需要学位的同学们就不要挤进去站岗了。

兰亭盛荟

由于地处金融城板块辐射范围，兰亭盛荟业主的“硬气”也不是一天两天了，如去年有业主向中介喊话：接受我的条件就来，否则免谈。

复刻牛奶厂“爆红”经历的兰亭盛荟，买家倒可以参考参考牛奶厂最近的行情。

牛奶厂曾经是天河二手房涨幅的领跑者，特别在2020年暴涨的行情下，牛奶厂大部分业主出现惜售的心态，与兰亭盛荟业主的“硬气”出奇的一致，曾有牛奶厂业主一晚反价50万吓退买家，宁愿高挂房价也不肯松动，生怕错过下一波暴涨行情。

但人算不如天算，当时谁也没料到这波行情来得快，去得也快。二手房指导价成为牛奶厂这股行情的分水岭，一些急需资金周转降价卖房的业主越来越多。

在市场持续低迷的情况下，牛奶厂旁边的新项目同样被卷进入漩涡。

牛奶厂

山顶上起飞，滑翔的最后是平稳着地。

这或许是牛奶厂和兰亭盛荟最终走向的结果，当市场热度过后回归平静，市场少了金融属性，多了居住属性，房价最终也会走向合理。