犹记得一个月前，华润天合卖了一套9.5万/㎡的房子，牛奶厂的业主们大大方方风光了一把。这是时隔两年，牛奶厂价格再次回升的一个节点。

牛奶厂涨价的原因之一是合景臻颐府5.1万/㎡的楼面价，这让我们总以为隔壁拍了块高价地利好周边楼盘。但今日不同往日，高价地可能成为周边楼盘的“噩梦”。

如最近越秀拿下的世界大观地块，牛奶厂（包括周边项目）可能会变成“牛奶惨”。

世界大观地块影响周边项目

是利好还是“打击”？

8月15日，天河区黄云路AT1003011、AT1003072地块（世界大观地块）打响第三轮土拍头炮。经过23轮报价，越秀地产以68.324亿元斩获该地块，楼面价50160元/㎡。

拿地开工，间隔不到24小时，越秀地产的动作堪称神速。

越秀世界大观地块刷新了广州楼面地价TOP10，排在第八位，比臻颐府楼面价少了1303元/㎡。

不过世界大观地块的楼面价只是明面上的账，算上配建道路、学校等配套设施，实际地价已经达到5.2万/㎡。

世界大观地块周边片区主要以高端改善为主。牛奶厂四大项目主打优美环境，目前二手房价格多数在7万+/㎡；新盘合景·臻颐府在售200-350㎡大平层，售价10-12万/㎡；缦云广州在售145-320㎡产品，售价在8.5-10万/㎡。

如按臻颐府的售价，世界大观项目可以卖到10-12万/㎡，但随着未来政策的变化，越秀可操作空间会越来越大，对于周边项目来说是“打击”，至少不是利好。

世界大观项目的三点预测

将是天河东部是一头“猛兽”

世界大观地块拍出后，对于牛奶厂是“打击”还是利好，网络争论的很多。在这个点上，楼主也说说自己的观点。

一是，非和樾系，会走高端路线。

为什么不走和樾系，原因之一是前面已有越秀·天河·和樾府。和樾系的成功起源于番禺万博和樾府，目前广州已经太多和樾府，世界大观有这么多的景观资源，越秀应该会借此机会再造一个标杆项目，起码是一个可以抗衡金融城豪宅的项目。

根据世界大观整体收储范围，项目将在太阳湖和月亮湖北侧规划综合服务组团，居住社区集中在月亮湖南侧（本次出让地块）。

宗地面积为14.9万㎡，建筑面积为13.6万㎡，体量还算比较大。包括住宅区、24班小学、城市公园及社区配套。

容积率仅为1.9-2.2，而且围绕在月亮湖旁边，加上世界大观区域建筑高度限制在45-52米，所以居住环境非常舒适，预计会走高端路线，打造成低密湖景小高层社区。

世界大观片区

二是，使用率或做到110%，性价比更高。

根据近日发布的《广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）》，鼓励住宅套内设置入户花园、生活阳台、大进深的多功能阳台等半开敞空间。

通俗的说，就是你买100㎡的房子，花同样的价钱能比以前设计的房子多拥有2.5㎡，使用面积变大。现在新盘可以正大光明偷面积，未来的户型能轻松突破100%使用率，甚至能做到110%。预示着未来产品将再次迭代。

对比牛奶厂二手楼盘7万+/㎡，臻颐府、缦云广州8.5-12万/㎡的价格，但老一代的产品使用率低，不说世界大观8.5万/㎡起的售价（按60%的土地成本计算），即使10万+/㎡，100%-110%使用率已经甩牛奶厂等项目几条街。

牛奶厂

三是，品牌口碑，周边客源将被虹吸。

从番禺万博和樾府开始，越秀的产品就备受关注，一点风吹草动（涨价/降价）都会引起市场的热议。所以越秀在广州复制了和樾府的成功经验，在番禺、天河、海珠和樾系项目。

和樾系对应的开发商是越秀地产，即使期间也有过学位方面的WQ，但大家认同越秀的口碑和产品质量，而非广氮项目与业主的较量，不但失去信任，还失去未来。

按照规划，世界大观片区居住人口0.8万人，配套7类37处公共服务设施，设置1座24班小学和1座15班幼儿园，初中可就近在西侧45班九年一贯制学校 (改扩建)就读，距离最远处仅600米。这些都解决了业主的后顾之忧。

世界大观规划

在楼主看来，世界大观项目的竞品不是牛奶厂周边，这样格局就太小了，而是整个天河东部，包括保利天瑞、联投文津府、华润吉山仓项目，但珠江花城、保利天汇这些并不是世界大观项目的竞品。

片区内商业、教育、公园、湖泊，该有的资源应有尽有，加上使用面积能打，世界大观项目如果做好价格策略，在天河东部将是一头“猛兽”。