牛奶惨

张郃说房产 2023-09-06 03:45:09

犹记得一个月前,华润天合卖了一套9.5万/㎡的房子,牛奶厂的业主们大大方方风光了一把。这是时隔两年,牛奶厂价格再次回升的一个节点。

牛奶厂涨价的原因之一是合景臻颐府5.1万/㎡的楼面价,这让我们总以为隔壁拍了块高价地利好周边楼盘。但今日不同往日,高价地可能成为周边楼盘的“噩梦”。

如最近越秀拿下的世界大观地块,牛奶厂(包括周边项目)可能会变成“牛奶惨”。

世界大观地块影响周边项目

是利好还是“打击”?

8月15日,天河区黄云路AT1003011、AT1003072地块(世界大观地块)打响第三轮土拍头炮。经过23轮报价,越秀地产以68.324亿元斩获该地块,楼面价50160元/㎡。

拿地开工,间隔不到24小时,越秀地产的动作堪称神速。

越秀世界大观地块刷新了广州楼面地价TOP10,排在第八位,比臻颐府楼面价少了1303元/㎡。

不过世界大观地块的楼面价只是明面上的账,算上配建道路、学校等配套设施,实际地价已经达到5.2万/㎡。

世界大观地块周边片区主要以高端改善为主。牛奶厂四大项目主打优美环境,目前二手房价格多数在7万+/㎡;新盘合景·臻颐府在售200-350㎡大平层,售价10-12万/㎡;缦云广州在售145-320㎡产品,售价在8.5-10万/㎡。

如按臻颐府的售价,世界大观项目可以卖到10-12万/㎡,但随着未来政策的变化,越秀可操作空间会越来越大,对于周边项目来说是“打击”,至少不是利好。

世界大观项目的三点预测

将是天河东部是一头“猛兽”

世界大观地块拍出后,对于牛奶厂是“打击”还是利好,网络争论的很多。在这个点上,楼主也说说自己的观点。

一是,非和樾系,会走高端路线。

为什么不走和樾系,原因之一是前面已有越秀·天河·和樾府。和樾系的成功起源于番禺万博和樾府,目前广州已经太多和樾府,世界大观有这么多的景观资源,越秀应该会借此机会再造一个标杆项目,起码是一个可以抗衡金融城豪宅的项目。

根据世界大观整体收储范围,项目将在太阳湖和月亮湖北侧规划综合服务组团,居住社区集中在月亮湖南侧(本次出让地块)。

宗地面积为14.9万㎡,建筑面积为13.6万㎡,体量还算比较大。包括住宅区、24班小学、城市公园及社区配套。

容积率仅为1.9-2.2,而且围绕在月亮湖旁边,加上世界大观区域建筑高度限制在45-52米,所以居住环境非常舒适,预计会走高端路线,打造成低密湖景小高层社区。

世界大观片区

二是,使用率或做到110%,性价比更高。

根据近日发布的《广州市建筑工程容积率计算办法(征求意见稿)》,鼓励住宅套内设置入户花园、生活阳台、大进深的多功能阳台等半开敞空间。

通俗的说,就是你买100㎡的房子,花同样的价钱能比以前设计的房子多拥有2.5㎡,使用面积变大。现在新盘可以正大光明偷面积,未来的户型能轻松突破100%使用率,甚至能做到110%。预示着未来产品将再次迭代。

对比牛奶厂二手楼盘7万+/㎡,臻颐府、缦云广州8.5-12万/㎡的价格,但老一代的产品使用率低,不说世界大观8.5万/㎡起的售价(按60%的土地成本计算),即使10万+/㎡,100%-110%使用率已经甩牛奶厂等项目几条街。

牛奶厂

三是,品牌口碑,周边客源将被虹吸。

从番禺万博和樾府开始,越秀的产品就备受关注,一点风吹草动(涨价/降价)都会引起市场的热议。所以越秀在广州复制了和樾府的成功经验,在番禺、天河、海珠和樾系项目。

和樾系对应的开发商是越秀地产,即使期间也有过学位方面的WQ,但大家认同越秀的口碑和产品质量,而非广氮项目与业主的较量,不但失去信任,还失去未来。

按照规划,世界大观片区居住人口0.8万人,配套7类37处公共服务设施,设置1座24班小学和1座15班幼儿园,初中可就近在西侧45班九年一贯制学校 (改扩建)就读,距离最远处仅600米。这些都解决了业主的后顾之忧。

世界大观规划

在楼主看来,世界大观项目的竞品不是牛奶厂周边,这样格局就太小了,而是整个天河东部,包括保利天瑞、联投文津府、华润吉山仓项目,但珠江花城、保利天汇这些并不是世界大观项目的竞品。

片区内商业、教育、公园、湖泊,该有的资源应有尽有,加上使用面积能打,世界大观项目如果做好价格策略,在天河东部将是一头“猛兽”。

0 阅读:1

张郃说房产

简介:感谢大家的关注