在刚刚过去的 2024 年，南京楼市呈现出诸多显著特征，这些趋势也为我们展望 2025 年的市场走向提供了重要线索和依据。
产品持续进化
改善型住房成主流
2024 年土地出让中，多幅地块规划为低密宅地，如：栖霞区仙林湖G19 、尧化门G20 地块容积率均为 1.2，为打造高品质低密改善型住宅奠定了基础。
新盘规划也紧跟这一趋势，2025年即将上市的中铁南湖 G15 地块规划两栋 6 - 8 层低密住宅，金基珑樾府打造 3 栋住宅，户型建面约 143 - 180㎡，均精准定位改善型客户群体，满足了人们对于居住空间舒适度和品质提升的追求。
以鼓楼区为例，由豪宅专家绿城和金基联手打造的鼓楼滨江G51地块，容积率只有1.05，打造7栋7-10层洋房。不过，令人意想不到的是，该项目在面积段设计上非常接地气，户型面积段在 125 - 143㎡之间，少量180、200㎡产品。
秦淮区中堃置业夫子庙G10地块，同样主打低密住宅，项目规划了5栋4层住宅。
由此可见，2025年的市场趋势或许从豪宅大平层终极置业聚焦到更适合大众的改善置业，产品面积段不再一味追求大，而是更亲民。
第四代住宅进化
2024 年下半年开始不少新项目规划为第四代住宅，如：中海江南玖序、龙湖亚伦央璟颂、招商金陵序、和玺东方、保利江韵臻悦、金宁风华等。
这些项目通过错层露台、挑高客厅等创新设计，极大地提升了居住品质和空间利用率，迎合了改善型客户对高品质居住环境的追求，推动了南京楼市产品结构的升级换代。
2025年，即将推出的第四代住宅产品，像江北新区的玖印府类别墅露台花园设计不仅增加了居住的趣味性和舒适度，还为业主提供了更多亲近自然的空间，引领区域住宅产品的新潮流。
不完全统计，截至目前，南京规划/预计规划四代宅项目个数15个以上，进入 2025 年，第四代住宅更快普及。同时，第四代住宅在产品设计上有望进一步进化。
平稳缓升与分化加剧
量价平稳缓升
从 2024 年 12 月的新房价格来看，南京全城新房报价 30932 元 / ㎡，较之前有所上升，部分核心区域如鼓楼、玄武等价格也呈上升趋势，因此，为2025 年房价平稳缓升奠定了基础。
区域分化明显
核心区域如鼓楼、秦淮等，2024 年 12 月新房均价已达较高水平，2025 年在土地稀缺等因素的影响下，价格将继续坚挺且稳步上升。
新兴区域如江北新区，2024 年有地块出让且规划建设不断推进，随着配套设施的日益完善和项目的陆续落地，2025 年房价有望实现平稳回归。
而远郊的溧水、高淳等区域，因库存压力和市场需求相对有限等问题，价格波动较小且维持相对低位。
因区而异与精准营销
核心区域的新盘流速较快，如河西中的招商金陵序，因其优越的地段、成熟的配套和高品质的产品，受到市场的高度关注，去化速度有充分保障。而一些位置较偏远或配套不完善的区域，新盘去化速度则相对较慢，因距离市中心较远，配套设施建设需要一定时间，去化周期可能较长。
尽管价格相对较低，但由于周边配套设施不够完善，交通通勤时间较长，销售情况相对较为平淡，去化速度较慢，需要开发商进一步优化产品和营销策略来提高项目的吸引力和竞争力。
精准营销加速流速
面对不同区域的市场特点，开发商将采取更加精准的营销手段。如针对年轻客群较多的新兴区域，加大线上新媒体推广投入，通过短视频、直播等形式展示项目的特色和优势，提高项目的知名度和吸引力；针对改善型客群集中的区域，举办高端品鉴会、圈层活动等，精准触达目标客户，加速楼盘流速。
例如，江宁金茂晓棠定位为年轻客群定位的新盘，通过利用新媒体等平台上进行创意营销，吸引了新锐年轻群体的关注。
而江心洲的贤坤花园，通过举办私人定制的圈层活动等，成功吸引了高端改善客户的关注和购买。
楼市的竞争博弈
从土地供应的区域分布来看，南京的城市发展脉络清晰可见。
核心城区土地稀缺性愈发凸显，新出让地块多集中于新兴板块和城市副中心，如江北新区、江宁大学城等区域。
这意味着明年楼市的供应主力将从传统中心板块向这些新兴区域转移。
对于购房者而言，新兴区域的房源选择将更为丰富。不过，短期内由于市场供应结构的调整，部分区域可能面临库存消化压力，尤其是那些配套尚未成熟但土地集中供应的板块，房价走势可能趋于平稳甚至在竞争压力下出现小幅波动，以性价比争夺市场份额。
从土地用途来看，住宅用地依然占据主导，但保障性住房用地的比例有所增加，这是南京落实 “房住不炒”、加强民生保障的重要举措。
大量保障性住房的建设计划，将在一定程度上平抑整体房价水平，分流刚需购房需求，使房地产市场回归居住本质。
同时，商业、办公用地的出让也在持续推进，旨在构建更加完善的城市功能体系，将助力打造南京提升城市的产业承载能力和高端服务业水平，以产业发展带动人口流入，为楼市提供长期稳定的需求支撑。
在全国城市竞争的大棋盘上，南京2024年土拍成绩，既是自身发展的阶段性成果，也是城市间资源争夺的体现。
开发商愿意在南京布局高品质项目，抢占城市发展红利，反过来促进城市建设升级，形成良性循环，巩固南京在长三角城市群中的重要地位。
写在最后：
从长远视角看，城市之间的楼市市场也是城市综合实力的较量。土地出让资金的合理运用，将投入到城市交通、生态环境、科技创新等领域，提升城市的宜居宜业指数。
南京 2025 年的楼市充满机遇与挑战的图景，我们拭目以待新项目们在新一年的演绎。
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