基本上是从21年开始，成都市面上的新房，大户型的比重就明显增加了。

为什么会这样？

道理其实很简单的。

成都21年6月份，是一个分水岭的标志，什么标志呢？

那就是二手房成交量超过新房成交量，正式的步入存量房时代了。

存量房的时代到来，那么就代表着分化的逐渐加剧，尤为明显的表征之一，就是二手房库存量猛增之后，二手房市场将会持续进行残酷的降价大战。

在这一场大战当中，二手房的价格将会持续去泡沫，逐渐价格回归价值。而相对于越来越多捡漏二手房的出现，整体价格也会出现持续的微跌，对不同种类的房产会产生完全不同的影响。

存量房时代到来

二手房价格是严格按照市场供需来决定的，那么相对于面粉决定面包价格的新房来说，无疑就是一个重磅打击。

那怎么办？

就是一个套路，提升产品力来进行降维打击。

产品力提升了，那么卖的贵，是不是理所应当的。所以大家可以看见，市面上但凡打着改善房幌子的新房，价格明显就会远远高于二手房的价格。

今天想和大家说的一个主题就是，如果真的是实打实的地段以及高产品力的房子，那么一分钱一分货，贵点也就贵点，毕竟物有所值嘛。

然后现实的是，很多并非这样的新盘，打着改善的幌子，不断的收着购房者的高价智商税，确实当下购房者尤其需要注意的一个问题。

具体楼盘名字太多了，就不例举了，也不敢例举，容易得罪人。

迭代产品

提炼了一些普遍性的逻辑和思路，供大家思考和阅读，避免踩坑。

正常而言，相同类型的房子，新房和次新房之间，价格相差两三千一平比较正常。当然前提是放在相同板块区域，配套相同情况之下。

如果是相同板块区域之内，不同类型的房子，改善新房与刚需次新二手价差在七八千一平左右，也属于正常范围内。

但是相同区域板块内，相同类型的房子，新房与二手之间价差达到四五千一平以上，那就明显是收智商税了，不管吹嘘得多好的产品力，都是收智商税。

诸位要明白一个道理，任何新房买过来就是二手，几年之后即便比别个二手新一点，也不过是新一点的二手，买过来都要贵四五千以上，卖的时候你就晓得有多恼火了。

影响房价因素

另外还需要注意一点的是，唯开发商万能论。

过去的十年之间，相对来说的大开发商，因为名气和后期物业的优质，在二手房价格的体现上有一定优势。于是乎很多人有了一种唯开发商论的观点，过于盲目的相信大开发商的房子溢价高。

诸位，在未来改善成堆的新房成为二手之后，这种影响会微乎其微的，千万不要过分抱有这种心理了。如果大开发商的房子，因为开发商的品牌溢价能力而提升过高的房价，我告诉你你迟早会因为这部分明显过高的溢价而吃亏的。

关乎房价的上涨，里面是有逻辑和思路的，各位需要拨开云雾见月明，不能单纯的被所谓的高产品力蒙蔽了双眼，从而承担不该有的高溢价。

关乎房价上涨，大致有三个因素，并且是占比完全不同来影响的。大致分为核心因素、重要因素、普通因素。

在核心因素面前，再冠冕堂皇的重要因素，也是撼动不了的，同理大部分普通因素，再多的集合也大概率不如一两点重要因素作用大。

篇幅所限，这里就不详细讨论，有兴趣的自行翻看往期文章即可。

猜猜是哪个盘

咱们回归主题，成都目前市面上的很多新房，都打着改善的幌子而而盲目溢价收割，购房者们千万要注意了。

如果是一些真的改进，譬如独特的设计理念，新颖的建筑风格，确实是比较高的品质以及掺入一些人文元素，那么可以适当溢价，但是明显过高的溢价还是需要慎重。

那些什么打着高赠送，或者在一些微不足道的细节创新的，以及凭借开发商名气来高溢价的房子，诸位千万要慎重，如果这些都能高溢价，那就不会不同的地块，价格天差地别了。

关于如何判断这些，不清楚的可以提问，简单给大家介绍一个方向。

那就是从周边同类型二手，以及同质化竞争方向来衡量和判断。正如前文所言，基本上参考一下周边区域二手价格以及分布，以及板块同质化竞争来看，可以管中窥豹。

至于那些一门心思想要改善的朋友，可以明确告诉大家，现在成都市面上所谓的改善盘，除了那么六七个是纯改善外，其余的不过都是刚改和普通改善罢了。

既然都是刚改和普通改善，那么所谓的高溢价就没有了立足逻辑，目前所谓的高产品力，其实很少有本质性的改变，诸如设计理念的更新，房屋产品的地迭代。基本上而言无非是绿化、赠送、装修等等细微的提升罢了。

说实话，如果为这些刚改以及普通改善高溢价买单，完全不如去精挑喜欢那些捡漏的同类型次新二手房，至少可以捡漏以及眼见及所得，更不用说还不用担那么多新房的未知风险了。