今年，是万科近年来最好的一次业绩会。
说好，并非指业绩数据，而是这次业绩会非常有看点，管理层说了很多大实话。
毫无疑问，这是一次重要的业绩会，是经历舆论风波冲击后的万科，对全社会的一次沟通和交底。
涛哥看完了这场长达2小时的沟通，最大的感触是：
万科的基本面没有变，有这样一支坦诚并且务实的管理团队，万科一定能稳住。
1
坦 诚
在刚刚经历舆论风波后，万科依然敢面向全社会直播业绩会，这一点很值得敬佩和称赞。
毕竟，多数上市公司业绩会都只面向少数投资和媒体，像万科这样的透明度，在行业内首屈一指。
而且，相比往年业绩会轻轻松松聊业绩增长。
今年，大家显然是带着对万科稳健性的关心和不解来看，于是问答环节上来就有券商提出了灵魂三问：
万科评级下调，会不会对融资产生影响？传言万科与金融机构闹矛盾，现在万科融资还是否顺畅？据说12家银行在为万科筹措贷款还债，是不是真的？
涛哥听到提问这么直接都震惊了，这是能当众问的吗？这是能向全网直播的吗？这是我不花钱就能听的吗？
不过，面对质疑万科并没有闪烁回避，总裁祝九胜坦诚具体的回答这个问题，也让人们更加了解万科的真实现状：
首先，万科的基本面没有变化，评级下调影响有限。
万科长期保持合作的银行有26家，这些银行很支持万科，也跟万科一起共同控制风险。
其次，面对融资模式变化，万科得到了银行的理解。
万科之前总对总信用融资，现在政策变化要转向项目制抵押融资，一夜之间转过来是有难度的，合作银行给了万科1-3年的转换期，帮助万科过渡。
第三，银行和险资都很支持万科，融资稳定可持续。
去年新增银行融资897亿，以国寿、平安、新华为代表的各大保险公司也给了万科耐心和支持，让万科转型的底气更足。
接着，有投行代表继续提问万科的融资情况，对今年到期境内外债的铺排及现金流安全。
祝九胜表示，万科在手货币资金998亿，今年到期有息负债624亿，覆盖倍数1.6倍，由于相当比例的资金在监管账户，客观来说也是有一定压力。
但万科也有新融资渠道和新的融资方式，所以有压力能过关，这一关万科一定能闯得过去。
目前万科面临三大挑战，祝九胜称为是“三重山”，分别是：
开发业务规模下降带来收支不平衡的挑战；融资模式从总对总转向项目制融资的挑战；以及部分经营性业务收益率还在爬坡阶段。
通过同行的实践，万科认识到开发业务的规模下滑可以靠经营性业务的价值去平衡。
而面对融资模式变化，一方面银行给了1-3年宽限期，另一方面有房地产融资协调机制即项目白名单补充，能够让万科拿到更多开发贷。
此外万科还有丰富资源去获得经营性物业贷，给公司提供新的资金来源。
所以，面对三大挑战，万科已经想清楚了怎么行动，而且还有大股东深圳国资的支持。
祝九胜最后用两句话总结：“两岸援声啼不住，轻舟将过三重山。”
左岸是客户与金融机构的支持，右岸是大股东和政府的支持，加上万科人自己的努力，一定会翻过三座大山。
说实话，祝九胜讲到这个程度，应该说已经充分讲清万科之前遇到了什么难题，以及万科当下和未来将会如何应对，态度非常诚恳，逻辑也很有说服力。
很多投资者在听完业绩会管理层的表态后，结合年报情况看，普遍认为市场大可不必再过度担心万科的安全。
2
行 动
作为行业内最早提出“活下去”口号的公司，万科对于风险一直保持着警惕，但郁亮也在业绩会上反思：
我们的危机意识还需要更加强，我们改变的决心和力度还要更大，安全垫还需要更厚。
因此，郁亮提出了一项重磅举措：
未来两年削减1000亿付息债务，坚决降杠杆，在更安全基础上再考虑发展。
今年，万科打破了31年坚持分红的惯例，郁亮也对此坦言，不分红的决策很艰难，也是为降杠杆、保极限情况下安全创造条件。
郁亮相信，万科在轻装上阵之后，能够更好的更长久的为股东创造价值。
同时，郁亮也提到万科做的好的一些方面，比如销售规模维持行业头部，完成28.9万套房子高质量交付，新项目投资兑现度很高，代建、大宗交易、REITS等也有了显著的成绩……
万科的业务能力是值得肯定的，在股东、金融机构和各界支持下，郁亮表达了充分的信心：
万科能够做的更好，有能力成为穿越周期的标杆，并在新发展阶段继续成为一家优秀公司。
值得一提的是，万科年报中提出2024年的四项重点工作，其中提到节衣缩食，压降管理费用，而以郁亮为代表的管理层做出了表率。
万科在年报中公告称：自报告披露之日起，万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。
涛哥的员工看到这个新闻都震惊了，没想到有一天自己的月薪竟然比万科董事长郁亮都高，而这件事也确实引起了巨大的反响。
在涛哥看来，郁亮作为地产职业经理人的代表，高峰时也曾领取过千万年薪，但随着行业变化，郁亮多次主动降薪以身作则承担责任，这次更是一降到底。
郁亮及万科管理层率先降薪的做法，展现出了一种担责的态度，让人们看到万科管理层与公司共进退的职业化精神，郁亮这种有担当的态度是值得肯定的。
3
底 气
最后，我们再来看看万科2023年的成绩单，实际上有了前面铺垫，再看万科的数据，其实整体还是不错的。
首先，万科全年销售3761亿，保持行业第二，经营性现金流连续15年为正，收入保持4657亿高位，依然有超120亿的权益净利润。
销售、收入与利润如果跟万科过往比，确实有下降，但如果放在行业语境中看，万科是跑赢大市、跑赢同行的。
2023年，万科在全国35个城市排名前三，其中16个城市排名第一，销售回款率达101%，多个项目进入全国榜单前列，这说明万科开发业务实力是领先的。
其次，经营服务业务是万科的一大亮点，全口径收入558亿，同比增长8.9%。
万物云收入334.2亿，同比增长10.2%，净利润20.4亿，同比增长28.3%，是地产行业最强最大的物业企业。
万科租赁住宅进管理房间数23.33万间，是全国集中式公寓规模第一。
万科物流仓储进入47个城市，运营管理162个项目，NOI达到21.9亿。
万科商业整体营收91.1亿，累计开发面积1158万方，管理项目超过200个，综合实力位居行业第一梯队。
此外，郁亮在业绩会上提到，今年万科可能会成为业内唯一在商业、物流、长租公寓三个领域实现REITs的公司，实现“投融管退”的大资管闭环。
第三，万科债务结构持续改善，获得股东和金融机构的大力支持。
去年，万科新获融资897亿，新增经营性物业贷款108.9亿，上报白名单项目42个，新增融资169.5亿，融资渠道保持畅通。
同时，扣除预收账款的资产负债率降至65.5%，连续5年下降，债务结构持续改善，境内新获融资综合成本3.61%，创历史新低。
在涛哥看来，万科各个能力维度上其实表现都很优秀，住宅、物业、商业、长租公寓、物流仓储都是全国前列，业务能力是很强大的。
正如祝九胜所说，万科前期的风波，更多是业务和融资模式转型过程中的阵痛，目前已经有妥善的解决思路。
所以，当市场回归理性，尤其是在这次业绩会的充分沟通后，金融机构和投资者对万科有了更多的理解和信心，万科稳住并不是问题。
就像郁亮在业绩会上所总结的：
只要万科始终为老百姓提供好房子、好服务，万科就会有发展，万科就会有未来。
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