站在6月的开端回看，5月的房地产市场可以说是格外“热闹”。
头等大事莫过于“5·17新政”的重磅出台，由于定性高、涉及维度广、支持力度大，又被广泛称之为“史诗级”救市；5月27日，被视为行业风向标与稳楼市基石的上海，大手笔祭出“沪九条”，松绑限购也是一石激起千层浪；5月30日，广州增城区发布公告，将以成本价收购商品房，“国家队”开始下场收储，目前至少有20余个城市落地……
在这场“热闹”中，作为重要参与者的成都，又有怎样的表现？在此，我们不妨通过几个问题简单透视一下5月的成都市场，或许和你想象的并不一样……
01
市场活跃度走高？
看房人肉眼可见的增加
“5·17新政”的核心是从供需两端双管齐下，双轮驱动稳定房地产市场发展：需求端，下调住宅商贷首付比例与公积金贷款利率，取消住房商贷利率下限；供应端，拿出3000亿元再贷款支持“国家队”收存量房，所有企业“白名单”应贷尽贷，支持政府以合理价格回收土地，推进现房销售。
值得注意的是，此次最高层强调了“深刻认识房地产工作的人民性、政治性”，将行业定性提升至新高度，足见稳市场的重要性以及“力挽狂澜”的决心。
各地方迅速响应。自武汉打响“第一枪”到上海、广州、深圳等一线城市加入，目前已有超过20个省市明确落实新政，其中就包括于5月31日正式官宣的（四川）成都。
根据梳理，除上海、深圳等个别城市外，其余城市首付比例基本都开始按照最低标准执行——首套15%，二套25%。至于商贷利率，各城市因城施策也相应进行了下调，不少地方首套房与二套房分别可做到3.5%以下、3.7%以下，比如成都。
△部分城市下调后的首付比例与商贷利率，手动收集，仅供参考
贝壳研究院监测显示，2024年5月百城首套主流商贷利率平均为3.45%，较上月下降12BP；二套主流商贷利率平均为3.90%，较上月下降26BP。百城中，首套商贷利率最低的为株洲的3.0%，二套商贷利率最低为佛山的3.15%。
重磅政策带来的热度也是立竿见影的。
根据58安居客研究院监测，“5·17新政”出炉后，以广州、深圳等一线城市为代表，新房找房热度明显上升；贝壳数据显示，广州新政后首个周末看房人数超过3000人，看房量高达15000余次，均创下近段时间新高；据悉，5月27日至6月2日上海链家全市二手房转定单约1800套，达到近几个月周转订单量最高值……
△图表来源安居客研究院
聚焦成都，从“4·28”到“5·17”，连续两轮政策叠加刺激，市场活跃度也在走高。
数据显示，仅五一期间，购房通平台线上日均看房用户数较新政前一周增长23.5%，其中省外访问用户暴增35.6%。同时，一些新房楼盘销售也表示，5月17日之后几日单日到访量可以做到超百组。
市场热度上涨是显著的，但兴奋度能持续多少时间还是未知数。
02
哪些区域撑起了供应大盘？
“国际城南”分列前三甲
东风既至，开发商们自是趁热打铁。
统计显示，取消限购之后的五周（4月29日至6月2日）时间里，大成都共发放了129张住宅预售证，取证房源达到11149套。其中，中心城区上新房源量占到了近8成，建发·望江云启、保利·新川天珺、中建·壹品金沙公馆、中海湖光玖里等热盘都赫然在列。
从入市节奏来看，新政出炉后的第二周与第三周取证房源量最多，分别达到了3492套、2299套。
△注：据住建局统计口径，郊区新城范围包含简阳市、都江堰市、崇州市、彭州市、邛崃市、新津县、金堂县、大邑县、蒲江县。
分区域来看，位于“国际城南”的天府新区（1053套）、高新区（1037套）、双流区（868套）占据5月新房新增供应量前三甲；紧随其后的是龙泉驿区，新增供应824套房源；主城五区中金牛区以674套名列第一；新增供应近500套，崇州市是三圈层中供应最多的区域。当然，也有“按兵不动”的，譬如蒲江县、大邑县，5月住宅供应挂零。
总之，成都的供应大盘为购房者备足了货源。
此外，房企加快“出货”节奏的同时，为了引客流、促成交，购房补贴、限时优惠、特价房、5年0月供等招数也重现江湖，就连“以旧换新”的风也吹到了成都——除了打头阵的温江星河WORLD，近期越秀湖与白与越秀天悦云萃也推出了“以旧换新”的购房权益。
借势政策东风，开发商铆足了劲，但效果嘛，自是有人欢喜有人愁。
03
看房人增多，下单量涨了吗？
区域分化，“5+2”区域涨势明显
▌新房：总体略有下滑，“5+2”区域一枝独秀
根据统计，2024年5月大成都住宅备案了9384套，环比上涨约18%。不过，备案数据往往都有一定延迟性。从认购口径来看，5月大成都住宅共成交8018套，环比微跌1.5%。
但三大圈层的情况不尽相同。
其中，二圈层与三圈层成交量分别下跌了18%、24%，且后者总销量1600余套，在全城销量中占比约2成。而“5+2”区域则属于“风景这边独好”，认购成交4000余套，占据半壁江山，环比4月上涨近3成。
是谁撑起了“5+2”区域的销量？金融城·锦宸府、蔚蓝卡地亚花园城、保利·新川天珺、远达·天宸名邸、麓湖生态城、武侯西派臻境等核心地段红盘功不可没，基本都做到了开盘即清。不过，近两年成都的高改市场本已走出了自己的“独立行情”，因此这些项目的热销，新政助力了多少，目前还不好评估。
另一方面，对于大部分楼盘尤其是非城市核心区项目而言，“抢客”“去化”依旧是打脑壳的任务。
▌二手房：依旧高位运行，同时出现微幅下降
根据住建局数据，2024年5月成都二手房成交了19489套，环比微降4%，其中中心城区与郊区新城分别为16795套、2694套，占比分别为86%与14%。
虽然略有下滑，但与新房相比，二手房规模优势依然存在。而这与两者的置业门槛也有关系。
△注：据住建局统计口径，郊区新城范围包含简阳市、都江堰市、崇州市、彭州市、邛崃市、新津县、金堂县、大邑县、蒲江县。
04
成都买一套房平均需要支付多少钱？
新房238万，二手房150万
从市场热度的变化可以直观感受到，真实的置业需求是客观存在的，但钱袋子里缺钱或者说收入预期差，购房者观望情绪浓的现实也是客观存在的。
备案口径下，2024年5月大成都新房住宅成交均价约18180元/㎡，套均成交面积约131㎡，套均总价约238万元/套，而“5+2”区域成交房源套均面积达到148㎡，套均总价375万元/套，其中锦江区、高新南区、武侯区平均门槛线都超过了400万元/套，即便选择二圈层，平均一套房也要花费近200万元。
同期内，套均成交面积约96㎡，套均总价约150万元，二手房的平均置业门槛显然要温柔很多。因此，追求居住品质的改善型购房者将目标更多的投向了新房市场，而预算有限的刚需购房者，二手房市场是不错的归宿。
05
放开限购，外地人真的来了？
仅省外客户就超过了3成
贝壳研究院数据显示，5月成都贝壳二手成交客源中，约有1/5来源于省外地区。同时，58安居客研究院院长表示，5月外地客户为其平台贡献了超过23%的浏览量。
根据数据机构监控，成都市场5月成交中省内客户占比约67%，其中2成为非蓉籍客群，主要来自巴中、绵阳等地，客群画像更年轻，刚需特征明显，重点瞄准龙泉驿、温江区等二圈层区域。省外客户占比超过3成，主要来自山东、广东、浙江、江苏、北京、重庆等，客群画像是城市中坚阶层，更注重居住品质，更认可“5+2”区域。
显然，“4·28”政策效应已经开始显露，外地客群正在成为成都新的购买力量。
06
5月只是一个开始？
更多项目正在排队入场
据小全全不完全统计，6月仅中心城区就有超过30个项目有取证推售计划，其中不乏吊足市场胃口的全新项目，如雍景·白鹭湾、天恒御湖天境、金雁锦绣金沙、金融城8号、国贸人居海上蓉屿等，除了给购房者提供更多选择外，或许也能再为市场添一把火。
△6月成都中心城区预计取证项目
了解更多项目信息，请点击下方链接>>>
▶6月预计近30个项目取证，高端改善加快抢占市场
07
土地供应“中场休息”？
6月拿地盯紧这8宗地
根据专业数据机构统计，今年1-5月百强企业拿地总额3146亿元，同比下降26.7%，相较1-4月降幅进一步扩大；其中前5个月新增土储货值超200亿元的仅有10家，百强门槛值为21.8亿元，同比下降37%。
房企大幅放缓拿地节奏，也与核心城市供地收缩有关。聚焦成都，去年全年共成交173宗住宅地块，而今年截至5月底仅成交了28宗，整个5月仅供应了1宗简阳地块，成交了1宗新都地块。
不过，根据成都市公共资源交易服务中心，6月中心城区将有8宗住宅用地登上拍卖台，分别来自锦江区（2宗）、成华区（3宗）、武侯区（1宗）、温江区（1宗）和新津区（1宗），净用地面积共计约341亩，最高起始楼面价18200元/㎡。其中不乏核心地段优质地块，对于有拿地计划的房企来说，是一次不错的补仓机会。
△6月成都中心城区待拍卖地块信息
点击下方链接，了解地块详细信息>>>
▶成都中心城区8宗靓地本月底开拍！投资云地图已更新
众所周知，作为支柱产业，房地产与国民经济、地方财政、居民财产息息相关，从某种层面来说，保房产本质也是“保资产、保消费、保经济”。
因此，史诗级救市是必然之举，但这并非一朝一夕的事，政策落实与推广需要时间，市场修复信心与预期需要时间，购房者挑选房子也需要时间……效果需要时间发酵，现在下定论还为时尚早。
无论如何，多重政策利好叠加，购房环境已经非常宽松，对于有购买自住房计划的购房者来说，现在确实是一个不错的窗口期。
最后，对于当下的市场调整期，或许有一句话很适用，“悲观者正确，乐观者前行”，共勉。
