当146亩王炸地块遇上《城市新规》，成都下一个“顶壕”预定？

随着取消地价、清水房价上限以及取消限购等政策的发布，成都楼市已全面回归市场，且进一步向核心区集中。与此同时，成都主城核心地块的价值也被进一步推高和放大，楼面地价已经刷新至24500元/㎡。

因此，位于主城西三环内、茶花板块的2宗合约146亩的连襟宅地引起了市场的高度关注。而根据投资云地图信息源，我们提前解密这2宗地块的看点：

△土地实景图

我们认为，基于土地所处的位置、城市资源占有度以及地块本身优越的规划指标，打造城市级标杆产品成为必然。如果再加上高量级开发商拿地，势必将为区域人居市场再添一把火，推动价格到更高的天花板！

每一座城市级标杆人居的诞生，都是从地段开始的。如位于陆家嘴滨江大道旁的汤臣一品、位于金鸡湖湖心岛屿的融创苏州桃花源、位于北京东三环的北京壹号院等全国标志性豪宅。

落到约146亩连襟地块上来讲，占位西2.5环，当之无愧的“西贵”本“贵”。更关键的是其自带的“城市级豪华资源包”，昭示着高端人居的底蕴。

△茶花板块的2宗纯住宅用地位置配套示意图

2宗地块向南100米就是商业总体量达15万㎡的龙湖西宸天街。纵观全国，龙湖天街所到之处，以其强大的吸引力和商业运作能力不断迭代城市的格局、提升区域人居能级，龙湖西宸天街也不例外。

△龙湖成都西宸天街实景图

同时，龙湖西宸天街这一强力商业引擎还与顶峰水岸汇景二期商业综合体、凯德广场金牛店、天府111、一品天下美食大街、山姆会员店等商业体共同构筑了城西商业极核。

再来看教育资源，成都第四幼儿园、茶店子小学、金牛实验中学行知校区、成都市第二十中学、成都七中八一学校均在地块700米范围内。

其中作为金牛区极具名气的茶店子小学，近年来学位非常紧张，目前仅能优先满足符合“双一致”的户籍儿童就读；金牛实验中学行知校区所属的金牛实验在2022年479指标到校拥有15个，排名全市第二，金牛区第一；成都七中八一学校拥有自主招生的权力，2019年高考文理合计本科率99.5%（数据来源百度百科）。放眼全成都，能同时汇聚如此高量级教育资源的地块可以说是屈指可数。

△茶店子小学北区

△成都七中八一学校

茶花板块的“资源包”中，还有非常关键的一点，就是其人文生态资源，这几乎是高端人居的必备条件。

约146亩连襟地块一街之隔便是正在建设的茶花文化聚落综合体，其中文化资源部分体量达到了3.3万㎡，建成之后，将更进一步提升片区活力和人居品质。

△茶花文化聚落项目效果图（图源掌上金牛）

在茶花文化聚落项目的南侧便是新金牛公园，以1.84公里的长度成为全国最长的街心公园，并收获“金牛小蛮腰”的美誉。同时，新金牛公园还与周边的交通路网、商业场景融合，形成了全新的城市、公园与市民的生活场景，也被称为“城西曼哈顿”。

△新金牛公园实景（图源投资金牛）

值得注意的是，一条沿着金牛大道打造的天府文化景观轴将新金牛公园与天府艺术公园、金牛公园等公园串连为一体，形成1000余亩公园簇群，优化着城市界面与居住环境。

最后，从市场的角度来看，约146亩连襟地块也是经得起考验的：

从土地供应端来看，2023年至今大成都共成交201宗涉宅用地，主城三环内仅有18宗，占比不到9%，其中西三环内仅有2宗，面积分别为35.5亩、5.7亩。因此，也注定其将是购房者难得的进驻主城核心区域的机会，对城市菁英人群有着极大的吸引力。

从新房市场来看，地块周边项目热销不断，其价格也不断拔高。早前推出的首开龙湖紫宸，面市即成为彼时豪宅市场的去化标杆；德商新希望锦麟天玺，在拍地阶段就刷新了区域的最高楼面地价，开盘阶段再以3万+的均价，步入成都第一梯队，同时在当时超三万单价的成都豪宅中，单月销量额一度成为第一。还有今年4月底入市的龙湖西宸御湖境，项目开盘十多天去化率便达到95%以上，累计销售收入9个多亿，在目前的市场行情下，这样的去化速度绝对算得上城西“现象级”红盘。

△德商新希望锦麟天玺效果图

△龙湖西宸御湖境示范区实景图

在骄傲的土地之上，打造一幅高端品质人居代表作，方能将土地价值发挥至最大化。

毫无疑问，约146亩连襟地块的整体素质是极为优越的。在核心区位、高端配套的基础上，再叠加“全成都极为稀缺的百亩体量”、“2.5的容积率”等指标，几乎可以肯定地说未来两到三年的城市标杆级作品之一已经提前预定。

△2宗宅地位置容积率示意图

尤其是，这2宗地块出现的时机，恰到好处。

一方面，2024年本就是成都楼市高端改善大年，如今成都限购政策取消，市场被进一步打开。

另一方面，今年4月26日，《成都市城市规划管理技术规定（2024）（征求意见稿）》（以下简称《新规》）的发布，提出了“优化地下停车位配建标准”，“住宅建筑密度提升5%”、“阳台半敞开空间比例提升”、“住宅层高不应低于3米”、“住宅楼栋首层应局部架空”等一系列优化更新措施，既为开发商提供了充足的拿地动力，也让未来住宅产品设计有了更大的空间。

△以200㎡产品为例阳台赠送示意图

且在适用时间节点层面，在《新规》施行前已取得规划条件且合法有效的建设工程，依据原规划条件执行，新旧版本过渡时期出具的规划条件中《成都市城市规划管理技术规定》为方案报批时届时有效的版本。另外《新规》明确建立跟踪评估及动态修订机制，以及时跟进城市发展趋势和市场需求，强化技术规定的导向性、针对性和可操作性。

这也意味着，2宗地块将按照《新规》条件执行，未来在产品创新迭代的上限更高。

例如外立面设计上，或将从材料、设计、工艺这三大当代人居建筑的营造重点切入，带来全新的视觉体验；