三山半落青天外，二水中分白鹭洲。大文豪李白笔下的美景，在江心洲被照进现实。
这座长江之中的珍稀主城岛屿，因绝美风景和爆表的宜居生态属性令人上头。嗅觉敏锐的房企们，早自2012年起就陆续参与了江心洲的建设与开发，如今已有保利、仁恒、招商、奥体建设、中海等一众品牌房企登上这座“富人岛”。
（江心洲实景图）
以2014年1月“江心洲第一盘”银城长岛观澜正式入市销售计算，江心洲楼市已迎来第一个十年。虽然发展时间不长，但是对比起初，江心洲楼市的产品已经历了诸多维度的全面迭代，我们且以这篇文章浅析其中的若干变化。
10年地价涨3倍，房价翻倍
未来低密将有望再度主导江心洲
江心洲占地约15.2平方公里，岛上约70%都是绿化，纯宅地仅占约8%，是一方不可多得的低密宝地。优越的先天条件也为后天开发埋下了“低密”的种子。整个岛屿分为岛北、岛中以及岛南三个子板块，先后上市了17家楼盘。
岛北：开发较早，江心洲第一家楼盘，银城长岛观澜就在这里。得益于地块限高，早期区域主要以容积率≤1.5的低密叠墅、洋房或大平层为主，如升龙公园道、保利二十四院、江岛华庭等，辅以少量刚需定位的高层；
岛中：配套相对完善，周边有仁恒置地广场、江岛新天地等商业体。区域内地块供应较少，2016年才迎来首个项目江岛华庭上市，10年来也仅有包括璞境在内的两个项目上市销售，其间还断供达5年；
岛南：近两三年江心洲开发的主场，目前岛南共有4家楼盘在售，包括中海江湾境、江心印园、江尚紫薇等，另有建邺国资在去年拿下的G54地块待上市，项目容积率仅有1.5，上市后将成为区域里密度最低的项目，和周边其他楼盘形成差异性互补。
（ 示意图，仅供参考，售价以售楼处为准）
复盘江心洲楼市10年发展，可以用一“涨”一“降”一“波动”三组关键词来概括。
关键词1 ：涨！地价涨了3倍，房价翻倍；
“从前的我，你爱答不理；现在的我，你高攀不起”以此来形容江心洲的房价也颇为贴切。
从2014年约2.5-3万/㎡，到2018年胜科星州府上市跃升至约3.8万/㎡，再到后来璞境上市含包约5.3万/㎡，为江心洲新房价格最高点。10年间，江心洲房价翻番，部分二手房，如江岛华庭，价格更是飙至7.5万/㎡。
（ 示意图，仅供参考，售价以售楼处为准）
房价飙涨的背后，是土地价格的水涨船高。据初步统计，10年间江心洲地价疯涨了3倍，由2012年约7678元/㎡涨到去年11月份土拍时约30458元/㎡，江心洲的土地价值得到充分验证。
（ 示意图，仅供参考）
关键词2：降！密度低了，未来低密将有望再度主导江心洲
在江心洲，低密与之绝配，也是一直以来板块发展的主基调。但从2021年起，低密地块的供应收窄，岛南的高层和小高层产品供应量大增。
（ 示意图）
未来伴随着中北置业G70、建邺国资G54相继入市，江心洲将再迎容积率1.5的低密产品，而且根据规划，今年江心洲还将出让两幅低密地块，分别位于岛北和岛中，限高24米和35米，低密产品将再度重回并引领江心洲新房市场。
关键词3：2021年为近三年来销售峰值，此后销量受市场影响大有所下滑
十年发展风雨路，2014年江心洲跑步进场，成交量在前两年持续走高，2016年后转入峰谷，以每年约700套的成交量维持至2020年。
2021年江心洲累计成交新房1232套，销量达到近5年来新高。此后两年受到市场整体行情影响，成交量走低下滑。
（ 示意图）
刚需-改善-终极改善
江心洲走出高端置业超强花路
改善是江心洲置业的主旋律。但其实在板块发展的起步阶段，“刚需”却是江心洲不为人知的又一解。不同时间背景下催生出的差异化置业需求也是江心洲楼市变化的一大特征。
2014-2018年，江心洲市场上累计供应了超1400套建面约100㎡以下的小户型产品，而且销售相当火爆，于此同时建面约120㎡以上也相当吃香。
（ 示意图）
而时间到了2019年后，江心洲正式“脱刚”，不再供应建面约100㎡以下小户型，少量供应建面约140㎡以内房源。各家楼盘统一战线，全面打造建面约140㎡以上的大平层或墅类产品。
以2023年江心洲市场成交情况来看，在577套总成交中，建面约140-160㎡房源占比约46%，主力总价段为700-900万；建面约160㎡以上房源比重达到了约41%，主流总价段900万以上，江心洲在高端终极改善的道路上狂飙向前。
（ 示意图）
不断内卷后，当前江心洲的大平层户型不论是横向还是纵向尺度，亦或是功能性、舒适性较前都显著提升了一大截。
以中海江湾境建面约155㎡为例，客厅开间约8.3米，双阳台约8.1米，在同面积段中罕见，大宽厅+双联阳台+独立餐厅+南北5个飘窗，让本已奢阔的空间更加延展。室内层高达到约3.15米，在全市的科技改善住宅中拔得头筹，如此尺度住起来怎一个“爽”字了得！
四大维度品质全面升级
江心洲楼市百花齐放
当然，改善不光光是面积与尺度的改善，小至室内装修、大到园林景观、社区氛围等方方面面均应全面进阶焕新。深耕江心洲多年的房企们更是深谙此道，历经多年发展为江心洲的人居体验带来深度蝶变。
一、外立面视角：
外立面是一家楼盘的形象照。但在古早时期，买房人的“外立面觉醒”还没有被唤醒，大部分楼盘对于立面的用材主要以成本低廉的真石漆为主，银城长岛观澜、保利紫荆公馆均是此类代表，少部分项目升龙公园道、保利二十四院运用了干挂石材+真石漆，仁恒绿洲新岛为铝板，江岛华庭为干挂石材+玻璃幕墙，不得不说，仁恒果然是走在了时代的前沿。
（ 示意图）
2020年以来的项目，我们都知道了，大家几乎清一色采用铝板+玻璃幕墙，带有超高窗墙比，室内采光和观景视野一级棒。
中海江湾境更是首创了木纹铝板与玻璃窗的全新组合，还带有斜切角屋檐设计，让人耳目一新。
（ 示意图）
二、大门/园林景观视角：
我们首先关注卷生卷死卷长度的社区大门，这在江心洲也是必修课。除了拥有约45-55米的朗阔尺度外，往往还特别选用石材、铜或者是铝板等重奢材料打造，回家的排面感必须拉满~
（ 示意图）
此外，在社区内部园林景观的打造上，讲究营造符合江心洲气质的园林风格，选用珍稀名贵树种与丰富水景结合，给居者带来江岛之上内外协调统一的宜居松弛感。
还是来看中海江湾境，项目临水区域直接做了无实体围墙的沿河公园，最大化融入滨水氛围；售楼处也做成了透明玻璃盒子的造型，追求内外交互性，颜值也很能打，在这里支上一顶帐篷，真享受绝绝子~
（效果图）
对中海江湾境感兴趣的朋友可添加评论区置业顾问微信参观！
三、公共空间营造视角：
这个角度我们主要从三个层面来分析，首先是改善的必须品之一，会所。
（ 示意图）
当然这是后话，在江心洲早期市场有会所配置思维的房企还是较少的，除了仁恒的两大项目绿洲新岛和江湾世纪外，其他项目均没有会所。
2020年12月，自荣盛江天瓴筑后会所才开始在江心洲普及。目前岛南在售的几家楼盘均配置有会所，功能也从起初的带有泳池、瑜伽室等不断完善。
特别值得一提的是，江心印园拥有江心洲最大的会所，建面约1300㎡，涵盖专业瑜伽馆、恒温泳池、下沉景观庭院、私宴厅、洽谈区等功能空间。
（实景图）
第二个层面，我们来看候梯厅，这是一个非常考验房企前瞻视角的环节。表现较为突出的是，中海江湾境打造的全明候梯厅，在电梯的同时既能随时欣赏户外美景，又可增加收纳和休憩空间，nice~
（候梯厅实景图）
第三个层面，我们将视线聚焦架空层。通常来讲打造架空层就意味着损失货值，一般房企也是能不干就不干，但也有例外，它就是江尚紫薇。项目在2、5号楼打造了约1000㎡架空层泛会所，也是江心洲目前在售项目中唯一兼具会所+架空层的项目。
（效果图）
四、室内装修视角：
再闲适放松的社区园林、再功能丰沛的会所或架空层设计，也抵挡不住买房人向室内空间要品质，于是江心洲的卷王再次出动了。
（ 示意图）
这一次是栖霞建设的星叶栖悦湾，一次性为我们带来了江心洲首个六恒科技系统和国际顶奢化装修两大法宝，任谁看了不心动，特别是博洛尼、劳芬、捷仕等大牌直接将江心洲的装修标准一步到位拉到顶，和河西青奥滨江两三千万级别的顶豪齐档。
结语：
当然，以上只是江心洲10年楼市发展历程中产品持续迭代精进的冰山一角，市场越难越要不断迎头上前，用更加妥帖的产品设计来征服买房人。于此同时，也将“更新”出一个更加积极向上、居游和谐于一体的江心洲。未来可期！
对中海江湾境感兴趣的朋友可添加评论区置业顾问微信参观！
文章来源:楼市科学家，侵权必删
