大家都清楚，自1998年商品房改革以来，我国房价就迎来了“井喷式”增长。根据国家统计局的数据显示，1998年~2002年间，全国的平均房价还不足2000元/平，但到了现在，全国的平均房价动辄过万已经成为常态，比如2021年，全国的平均房价就达到了10139元/平，再比如2022年，全国的平均房价也达到了9814元/平。

仅从数据上来看，虽然这两年全国的平均房价略有下调，但不可否认的是，现在的房价仍然处于高位，买房难度依旧不容小觑。

更重要的是，像北京、上海、深圳、杭州、武汉等人口集中的一、二线大城市，买房是不能看全国平均房价的，这些城市，房价动辄3~5万元/平，甚至十几万一平，随随便便一套房，就需要几百万，乃至上千万，不夸张地说，这些人口集中的一、二线大城市，房价水平相比商品房改革初年，几乎都达到了10~20倍，核心地段甚至达到了30倍都不止，令人惊讶！

但庆幸的是，在时间进入到2023年之后，我国楼市出现了明显的调整趋势，不仅新房市场的销售额、销售面积出现了下滑，而且各地的二手房市场也是风起云涌，挂牌量激增。与此同时，为了提振楼市，各种利好政策接踵而至，比如降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度，再比如降存量房贷利率、实施认房不认贷等房地产新政全面落地，可尽管如此，也未能从根本上扭转我国楼市明显的调整趋势。

鉴于此，有不少人都感到迷茫，完全不知道现在还能不能买房，甚至有人提出：5年后，房子是“金价”还是“葱价”的疑问，其实，关于这个问题的答案，万达集团创始人王健林早在5年前就解释清楚了，很真实。

5年前，王健林曾公开表示：没有哪个国家的房地产行业能够持续兴旺发达超过50年，一般来说，20多年就到了饱和阶段，无论是住房总量，还是购买力，都已经达到顶峰。

现在来看，王健林的观点基本得到验证，自2021年开始至今，我国楼市持续低迷，而且不管采取任何“救市”办法，楼市低迷都没有改变，在这样的背景下，5年后，房子是“金价”还是“葱价”也就很明显了，尤其是在以下3个楼市底层逻辑的支撑下，答案更加显而易见。

首先是房子已经供大于求。根据央行的数据显示，截至2019年末，我国的城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，其中还有超过40%的家庭拥有两套及以上住房。除此之外，根据国家统计局的数据显示，截至2023年7月份，全国的商品房待售面积已经达到了6.4亿平方米，同比增长17.9%，几乎达到了2015年棚改去库存之前的水平。

更重要的是，现在我国的人口老龄化越来越严重，新生儿出生率逐年递减，城镇化也已经接近尾声，可以预见，未来我国的住房需求增长空间已经非常有限，买房的人会越来越少，房子供大于求难以改变。

其次是大多数人的购房信心出现问题。经历了3年口罩事件，不少人的收入都受到影响，收入减少甚至失业，手里没钱，担心断供，不敢轻易买房，再加上近年来很多城市的房价调整明显，像燕郊、涿州、大厂等城市的房价甚至出现了腰斩的情况，大家都担心房价还会降，自己成为接盘侠，不敢轻易买房，购房信心不足，市场观望情绪愈演愈烈。

最后是保障房建设的步伐大幅加快。最近几年，国家多次强调加大保障房的建设步伐，实现住有所居，各地也都按照国家的指示加速推进保障房的建设，比如北京，就计划在“十四五”期间筹措40万套保障性租赁住房。

不可否认的是，随着保障房的增加以及建设的步伐大幅加快，未来必然会对商品房形成分流，像一些城市中的中低收入群体以及刚毕业的大学生，以后不一定非要买商品房，也可以申请保障房，如此一来，房价下行的压力就会增加。

所以，5年后，房子是“金价”还是“葱价”也就很明显了，简单来说，在以上3个楼市底层逻辑发生改变的影响下，5年后，房子是“金价”的可能性微乎其微，多数城市的房价大概会与当地居民的收入挂钩，部分人口流失严重的三、四线城市，房子估计会出现“葱价”，而且无人问津，变现困难，有价无市。对此，你怎么看？