摘要：2023年减少员工1472人（欢迎关注杠杆地产）
撰文|杆姐&编辑|爱丽丝
变局之下，房企年度业绩都来得晚了些。
截至杠杆地产发稿，A股房企里只有金地集团和招商蛇口披露年报，港股发了年度业绩的内房企也是寥寥无几。
2024年3月21日，在港上市的保利集团旗下公司：保利置业，披露2023年业绩。A股更大的保利发展业绩还没披露，今天我们就先来看看保利置业2023年的情况。如果还有想看的房企年报，欢迎文末留言。
1、营收下降，销售额增长
2023年国内外形势复杂多艰，但对于央企保利置业来说，一切都还没有到糟糕透顶的程度。
2023年，保利置业营收409.32亿元，比2022年的411.27亿元微降0.47%。横向对比来看，这个降幅并不算大。比如前几天发布年报的金地营收同比降幅18.37%，同为央企背景的招商蛇口同期营收也下滑4.37%。
纵向对比，保利置业的营收是3年来首降。2020年同比下滑了21.69%，因为这年有特殊情况，所以在杠杆地产看来，2023年房企营收下滑更具代表性，这或许代表了某个周期的结束。
从销售来看，保利置业跑赢大盘。宏观数据方面，2023全年商品房销售额约人民币11.7万亿元，同比下降6.5%。
保利置业2023年合约销售金额同比增长7%至人民币536亿元，合约销售面积225.2万平米。合约销售均价每平米约23,805元，其中内地市场合约销售均价每平米21,996元，同比增长9%。具体项目分部如下：
还有一点很不容易的是，保利置业2023年拿地了，对比同行来说还不少。财报显示，去年保利置业共取得11个开发项目，分别在上海、昆山、苏州、杭州、广州、南宁和济南，年内新增土储总建筑面积约182.3万平米。
这个拿地情况相比保利发展来说虽然不算大，但也是位于行业前列。另外2023年保利置业也略调整了土储结构，持有权益土储在长三角和大湾区的占比48%，同比提升5个百分点；在一线城市占比26%，同比提升4个百分点。
保利置业以上的土储变化，基本也代表大部分房企的拿地变化：行情冷淡之下只敢冲热点大城市了。
2、毛利下降，净利增长
利润方面，在杠杆地产看来，保利置业2023年的情况没营收那么稳，因为毛利润的降幅比营收大。
2023年，保利置业的毛利润83.6亿元，比2022年同期的110.8亿元减少27亿多点。营收下降2亿元，但毛利润却下降27亿元，钱更不好赚了。
基于此，保利置业毛利率从2022年的26.94%下降到20.42%，这也是该司近7年来毛利率的最低点。
净利率方面保利置业2023年则有明显改善，从2022年的2.45%上升至3.99%；归属净利润也从8.16亿元上升至14.45亿元。
为啥毛利润下降净利润反而上升？关键在所得税开支。
2023年保利置业所得税开支24亿多元，从前一年的48.26亿元降低到24亿元。该项支出下主要减少的项目就是中国土地增值税。
2023年，保利置业的中国土地增值税开支约12.4亿元，2022年这一数字为31.3亿元。另外该司2023年在中国所交的企业所得税，也从前一年的16.76亿元降低到11.58亿元。
所以这样一算下来，保利置业2023年的归属净利润反而还上升不少——和向管理要红利好像也没啥关系？哈哈。
实际上，2023年营收同比下滑前提下，保利置业的销售、行政、其他营运开支都是增长的。降低的数据除了前面的土地增值税，还有发展中及持作出售物业的减值亏损也降低4亿多元。
3、裁员、涨薪？
最后看看资产负债等情况。作为央企，保利置业这块也在同行中足够优秀。
2023年，保利置业资产负债率从前一年的79.4%降到78.1%。未偿还的银行及其他借贷（包括应付票据）为约739亿元，其中1年内须偿还的约占28.1%为208亿元；1-2年内偿还的为约259.4亿元，占比35.1%；2-5年偿还的占比26%约为192.4亿元；剩余10.8%左右为5年后才偿还的。
现金流方面，保利置地截至2023年末有银行结存、存款及现金约316.3亿元，对覆盖1年内的短债没问题。不过1-2年内还有259.4亿要还，目前的营收趋势下也不是完全没压力。
如上图，2023年保利置地的流动负债总额略微上升了些，从前一年的979.1亿元增加到1058亿元。不过非流动负债减少明显，从前一年的634.2亿元降低到548.8亿元，从而带动该司总负债的微降：从2022年的1613亿元降低到2023年的1607亿元。
截至2023年底，保利置业的总借贷同比减少7.7%至人民币739亿元，净负债率同比下降22.8个百分点至93.1%——侧面说明保利置业以前的净负债率也不低啊，当然现在也不算低的。
另一边，作为央企，保利置业的融资成本也是非常有优势，2023年平均资金成本下降39个基点至3.88%。不过保利置业2023年新增借款也不少，从2022年的251.8亿元上升到409.7亿元，为8年来最高。
最后说下减员的事。2023年，保利置业约有7748名雇员，年内酬金约为人民币13.78亿
元。2022年该司雇员数是9220名，年内酬金约14.97亿元。2023年减少员工1472人。
若看平均数据，保利置业虽然减员了，但人均年薪有所提高：从2022年的16.24万元上升到2023年的17.79万元。当然简单说平均工资可能不准确哈，欢迎保利员工文末现身说法。
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