过去炒房有多凶，现在的市场就冷的有多安静，而且不是四五线城市，而是发生在房价TOP1的深圳，难道金字塔顶尖的近郊区也进ICU了吗？

就在11月9号，深圳楼市一新盘项目开盘出现了0认筹，原本是在11月5号公示了销售方案，但是一直到8号一早在线上APP和线下的营销中心都没有意向客户登记，所以这个楼盘也就取消了公证摇号的程序。

当然，这个楼盘不是刚刚才卖的，早在2021年12月就首推了，整体去化率在81.2%，现在剩余了百余套房源，之前是被锁定的房源，现在解锁后没做蓄客安排，就想着靠自然流量去卖，但是被现实打脸了，客户一个都没来，而这个开发商也是很老实，没有请200一天的托，也没有造抢房的势，所以出现这个情况大家也是情有可原的。深圳近两个月就释放了一个认房不认贷的利好，限价吹风说要取消但是还是按住了，限购也还没拿出哪个郊区，保守的感觉已经溢于言表了，而根据乐有家的数据显示，今年10月深圳新房预售增加40.5万平方米，去化周期上升到18.5个月，而10月一手成交仅仅2654套，关键环比还上涨了28%，可以想象之前的深圳二手房有多么难卖，可以说是直接冰封了。

而现在对深圳中介而言，二手房非常难卖，很多中介现在基本都不推二手了，重心都去卖新房了，而且一些深圳销量不好的新盘给出的佣金也是非常夸张的。其实在业内都知道，过去的公寓、办公性质房产的佣金会很高，这也是咱们一直说不建议买住宅以外的房子的重要原因，因为你付出的成本很打一部分都给了中介的佣金和税务局了，将来你卖房的时候还要再交一波高额契税增值税。但是现在的高佣金已经蔓延到了深圳新房的住宅层面了，不好卖的楼盘给到高佣金，很多中介就会努力去推客户过去了。比如在深圳的光明区，相当于深圳的远郊区了，一个准备开盘的项目搞了个全民营销的活动，推荐成交一套就可以获得6万元佣金；

而在龙华区，更有消息传出一处住宅项目直接开出高达4%+4万元的佣金比例，这个已经比楼市火爆期好了不止一倍了，因为以前住宅项目的佣金一般就是1%-2%左右。而对于二手房来说，行业标准差不多是3%，以前基本都是买家全部承担，现在也是转成了买卖双方共同承担，从这几个风向的变化，也可以看出来郊区住宅的地位也在持续下降，卖房人的底气和地位也下滑了不少，后面，卖家求着买家的场景将会越来越多。而这也是区域分化的明显现象，不止是区域，城市的分化也会进一步出现，很多四五线城市正在放开限价的口子，地价上限已经取消了，后面就是房子的价格可以房企自行安排5折、6折都行，而土地的价格房企可以高耸云间的买入。

而前两个月的救市效果正在慢慢减退了，大家也发现了，最近不管是从销量、价格、存量房利率，其实都在继续松动了，接下来，一线城市里像深圳、北京甚至是上海估计还是得放松近郊的区域限购，因为现在能用这种工具的城市没几个呢，连广州都只剩下老四区和南沙白云了，其他区域也都是裸奔，现在来看，最后会保十来个城市的限价，每个城市会维持3到5个区域的价值，其他地方该松就会松。

因为央妈在9号的报告中也提到了要适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，这是吹响了新一轮的冲锋号，而这次就看北上深、成都、厦门之类的城市了，最后两个月，各地肯定还是要冲一波土拍业绩的，房企也要抓紧卖房去库存回流资金，不然，明年的情况谁也预料不到，很多房企明年的债务到期，如果处理不好，埋下的雷始终要爆出来。

根据中指研究院的数据来看，10月一线城市成交环比下跌11.51%，同比下降9.81%，上海跌幅最大为25.8%，北京环比跌幅则为13.9%,可以看出来，在国庆、中秋双节冲高了，下半月的销量又重新拉低了不少。

所以一线现在也需要新政策补血，而更多的城市只能按照供大于求的现实情况进行合理的降价促销，这是短期内没办法改变的事实，库存在这里，即使你不建新房不卖地了很多地方都得卖个两三年才能卖完现有库存。而一线一旦松绑也就意味着这轮楼市的所有传统招数都已经出尽了，如果换做以前来说，可以说完全触底了，但是这轮情况目前判断比较特殊，一线出完传统招数后并不意味着完全触底，而是新一轮调控和分化的开始。

很多房子将交给市场去决定价格了，国资的房子还会在这段时间继续抛售，二手业主继续形成堰塞湖状态，降价从五线开始蔓延到三四线，能维持住价格的核心城市或者区域拿出新的商品房土地进行拍卖，房企可以在这块寻求房产开发的中高利润，长租或者中低利润从保障房层面获取，老商品房逐步沦为房产税征收的绝对量级和对象，由此，慢慢形成新商品房、保障房、老商品房的三足鼎立的格局，真正的有钱人会逐步转向拥有新商品房，中产或者伪高产持有老的商品房自住，中低产买入保障房自住或者长租，如果很多降价都确实卖不出去的房子或者烂尾楼将可能慢慢变成保障房，楼市的软着陆问题不大。

现在最受伤害的可能就是过去买了非核心城市或者区域的那些老商品房的那群中产和伪高产了，如果未来没办法转手的话，只能自己默默承担房地产税了，当然这只是咱根据目前房价趋势和政策进行的预测，准不准大家可以自行判断，不过大趋势来看，政策期还是在给国资卖房的窗口期，普通中产可以趁着时间出货，未来新商品房赋予的权益肯定会区别于现在的商品房，只是目前政策还没办法判断，大家可以自己脑补一下。