最近，房产超人李嘉诚又刷屏了，据说半年时间赚了214亿，羡煞众人。

话说回来，超人趁本世纪初国内地产市场萌芽之际，囤了一大批核心城市土地坐享升值大发横财，引来国人关注。

第三次土拍来临，土地又成了个热门话题。地价年年在升值，要是长期持有核心区的土地，肯定稳赚不赔啊。

但万万没想到，一家开发商在重庆核心区囤地20年，结局居然是破产了。

01.核心区土地拍卖

结果居然流拍了

这家倒霉的开发商叫格调地产，不久前被裁定破产了。

其名下位于石桥铺白马凼那边一块主干道边上的土地，在双11这个特殊的日子被司法拍卖了，而且价格超级便宜起拍价仅7500万，折算楼面价才8000多一平。

在这块地不远的地方，就是大名鼎鼎的核心区地王。

2018年5月，弘阳集团首进重庆，以2.37亿元获得沙坪坝区大石杨组团的一宗土地。因为楼面地价高达11727元/㎡，成为当时的主城“地王”。两块地距离比较近，单从位置来说，这次法拍这块地位置更好。

没想到的是，昨天一拍流拍了，看来大家是嫌弃这个地价贵了？值得注意的是，下次拍卖价格就要打8折了。

这块地里面又有什么故事？我去实地踩盘后，果然发现了不少玄机。

02.开发商破产

核心土地甩卖

我们还是先来看看这块地，没有打折直接评估价起拍，估计是觉得位置太好了。

从地图上看，距离大烧烤还是有点远，对面就是著名的白马凼，距离高庙村地铁站也不远，听说小树经常去白马凼晃悠，估计这白马会所头牌的名号就是这么来的。

拍卖的原因，是开发商格调房地产破产清算，土地也是纯住宅用地。值得注意的是拿地时间是2000年。

这下让我呆住了，屯地20多年怎么都升值N倍了吧，最后开发商居然走向破产。

看规划图，应该是底层商业配比的一栋单体楼，各种手续都齐全，据说叫做“格调商住楼”。

土地规划条件：使用面积：2234.2平，容积率不得大于4.0，商住比为1：9，也就是可建筑体量约8936平。

折算下来楼面价仅8393元/平，仅为市场价的7折，这样的价格都能流拍，不禁让人汗流浃背。

要晓得，这块地属于九龙坡区大杨石组团，最近几年这里的土地价格一直是不低，楼面价多次破了13000一平，也就是说这块地本该价值上亿。

这块地为啥这么便宜也没人买呢，还是得探长出马实地踩盘一探究竟啊。

03.实地流拍土地

偶遇大惊喜

一大早，我就座地铁过去了，高庙村地铁站下车，步行5分钟就到这里了，交通方便，到重庆各区核心都不远。

整块地就在主干道边上，是一块很平的地，后面有个不低的堡坎，上面的楼盘就是自由奇峰湾，一个白马凼的电梯房，旁边就是原来大名鼎鼎的建材市场。

地块里面都是茂密的植被了，被废弃了几十年没有开发啊，谁说重庆核心区没地的，出来，看我收拾你不？

这块地生态太好了，满屏绿油油的，看到有没有让你想起了什么？

走到里面，惊奇的发现里面有个放液化气罐的，打探了一下，说是原来开发商格调公司曾经口头同意别人使用该场地。于是2017年，有人在宗地上搭建了工棚，用于存放液化气罐。

拍卖信息载明：宗地成交之后，买受人须与占用人协商腾退事宜，撤除或腾退临时建筑均由买受人自行处理。

这个能不能搞定，就看拍下来的人自己的本事了，难道就这样把开发商给难住了？

值得注意的是，周边都是拆迁地块，如果未来这里统一来打造，还是不错的，因为部分是商业门面拆迁，当年也诞生不少拆迁富。

拆迁部分都已经有不少地平整了，看来以后这里也会有土地要出让了吧。

探长弱弱的想，旁边的地卖8000多一平流拍，这块地该怎么卖呢？

04.一路之隔

这边拆迁那边旧改

马路对面就是鼎鼎大名的白马凼街道，和刚才那边整片拆迁相比，这里完全是两个世界，这边的房子全部以旧改为主。

白马凼社区这里人是真心得多，大爷大妈们还在调广场舞，看起来不亦乐乎。

白马凼是一个几十年的老破旧小区，之前看报道，这里旧改成为典范，还有儿童娱乐和体育设施，看起来真不像几十年的老破旧社区。

根据公开资料显示，白马凼示范区是全国首个采取PPP模式中的‘ROT’（改建－运营－移交）运作方式进行改造的老旧小区。

整个片区改造过程引入规模化实施运营主体，由市场主体负责全过程投融资、设计、建设、运营、后续维护等所有工作，项目合作期限为11年，其中建设期1年，运营期10年。

一条马路两种结果，一边是拆迁，一边是旧改，到底你喜欢那种？每个人都有自己的看法，我们还是来看看这里的房价。

整个白马凼的房价普遍都比较便宜，在建面1万上下浮动，楼梯房更是只有建面8000多一平。

不远的地方，富洲新城还有南方的新盘，价格就要贵很多，都在建面1.5万以上了，

可见重庆老房子不吃香啊，即便旧改了也没多大用。

05.开发商格调地产

被一百万工程款拖垮

这块地的主人叫重庆格调房地产开发商有限公司，在重庆名不见经传，一查早就是失信人和经营异常了，一堆官司缠身。

在被法院宣告破产大约1个月之后，2021年10月26日，格调房地产公司名下的石小路178号的土地使用权，被破产管理人挂上了拍卖席，拍卖所得用于破产清算。

根据裁决书显示，重庆格调房地产开发有限公司欠重庆城基市政工程有限公司工程款1150000及欠付工程款利息，利息计算表标准为：以1150000元为基数，自2015年11月18日期至全部款项付清时止，按月息2%计算。

辛辛苦苦囤地20年，最后仅因为拖欠115万工程款，开发商就失去了这块价值上亿的土地，是不是感觉很匪夷所思？

05.重庆还有地吗

重庆楼市还缺地吗，很多人都会发出这个疑问。

之前我们写了九龙半岛一块核心土地司法拍卖，这次又是白马凼的一块地司法拍卖，其实除了土拍外还有多种渠道可以拿地，比如最近的金科华宇拿地事件。

除了集中供地外，还有很多小开发商破产的土地司法拍卖，也有一些公司的土地进入国有产权交易中心转让。当开发商遇到困境，出售自己原来项目的股份等待，这些也都是开发商拿地的渠道。

不过不可否认的是，核心区的新房越来越少，越来越贵了，曾经的地王，扛几年都能解套了。

像格调这样囤地这么多年却破产的开发商，真的是少见啊~