今年，南宁楼市最大的焦点，无疑是凤岭北。

作为今年南宁楼市成交第一的板块，凤岭北不仅“流量高”，也是南宁高端改善第一“主战场”。

众多实力房企都把自身最顶级的产品系“押”在了凤岭北。

我们以为，这个板块各种产品已经是应出尽出，几乎很难再有超越的挑战者。

一个新项目的登场，却很可能打破我们原有的认知——让凤岭北的人居又将再上一个新台阶。

究竟是谁？凭啥有这么大的“能量”？为何会让我们有这种感觉？

这种猜测，源自一份近期小道消息流出的发布会流程和系列宣传动作。

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发布会流程流出

凤岭北这次上新号称非凡

不卖关子，这个即将亮相的项目，就是北投产城今年在凤岭北拿下的36亩地块项目。

相信很多人的朋友圈最近被这组主题为“非凡广西”的海报和视频刷屏了。

看过几遍，很上头，也让我们对这个即将揭开神秘面纱的项目越发的好奇和期待。

而这一连串的刷屏，让我有两个感触。

①着眼“大广西”，格局很大、立意高远。

与很多主题海报着眼于项目或企业自身不同，这组以“与广西 共非凡”为主题的海报，着眼于与广西发展，放在更宽广的大市场之上。同时，也释放出北投产城14年与广西共发展，在房地产开发、建筑工程施工、装饰装修、物业服务、园区建设运营、混凝土生产销售等方面，与广西共辉煌。

让人不得不感叹，北投产城的大格局、产业丰富，以及其布局力度之大，14年来所获得的成就之高。

②传递正能量，在精神层面获得认同感。

与很多地产口号简单直白的释放项目价值点和信息不一样，北投的这组海报信息，关键词非常有内涵：“非凡”、“邀您顶峰相见”。不仅体现出大格局，更是追求更高远的精神诉求，恰与北投向市场传递的积极正能量的气质相匹配。

这让我们对项目的高端定位，高端圈层更加期待。

不仅仅是刷屏的海报和视频，于此同时，小道消息也流传一份主题为“顶峰相见”发布会流程：11月24日，北投产城14周年庆暨当代城市隐贵作品将在南宁顶级酒店——香格里拉重磅发布。

总之，从创新的形式，到高逼格的举办地点，期待值直接拉满。

说实话，这一些列操作下来，我只能说，这，很北投！看来，北投又要为业界贡献一个经典的营销造势以及发布会案例了。当然，更期待的还是北投这次带来新产品的突破。

这几年，南宁市场上的产品发布会不少，但能够得到市场和业界都相对认可，并形成记忆点，在坊间反复流传的发布会却少之又少，北投的发布会无疑是最具辨识度的代表。

如北投领上的案名发布暨产品发布会，于2022年12月24日在会展中心举行。以“北投领上，人生向上”为主题，现场点燃热气球放飞，仿佛在寒冷的冬夜里给市场、给那个冬天传递“暖意”，传递“向上”的行业态度，提振新信心。

这个发布会让我们记住了北投领上突破性产品的同时，也为北投正能量的精神内核点赞。

除了北投领上，北投类似的案例不胜枚举。

如在青秀山状元泉举行案名发布的北投溪境，后又启动了“缘溪行—寻找广西最美溪境”活动，寻访了青秀山状元泉、南宁凤凰谷、下水源敢燕等溪境之地。可谓是别出心裁，又与项目传递的“溪水涵养书香门第”价值非常契合。

又如针对北投东境，北投以陶渊明为超级IP，打造了都市桃源生活故事线，在市场上吸引千万量级的曝光度。

总体而言，复盘北投举行的发布会和营销动作我们发现，从形式到主题，不仅创新而形象，同时也传递了满满的正能量。所以，尽管这些活动和宣传已经举办或发布了许久，却一直为市场津津乐道，成为行业经典。

02

发展20年，凤岭北还缺少什么迭代作品

说实话，宣传海报也好，发布会也罢，都是新项目登场的“前戏”。每一次北投项目的发布之所以能被市场认可，最终还是看产品说话。

而北投36亩项目所在的凤岭北，经历了20多年的发展，已经高手云集，产品宛如神仙打架，甚至可以说是“群星璀璨的20年”。这样发展已经高度成熟、高能配套、产品高度完善的区域，究竟还需要什么样的产品？

找到答案前，让我们先来复盘凤岭北20年来的产品迭代过程。

将历史的经纬慢慢拉出，我们发现，凤岭北的人居变迁，大致经历了这么几个阶段：

从最早期，2002-2008年，是凤岭北的开拓期，供应主力集中在航洋和民族大道沿线，本土民营房企成为市场绝对主力。

这个阶段的产品，大部分都是粗放型的产品，尽管一开始就出现了别墅、高层、大平层，但整体标签模糊，产品仍比较初级。

第二个阶段，2009-2012年的“大盘崛起时代”。这个阶段，央企、外来民企入场。凤岭北核心区，创下多个首个，如出现广西首个开盘“万人场”，南宁首个西班牙建筑风格的洋房+高层大盘；以及首个高端定位的欧式场景楼盘，这也让凤岭北成为当年南宁品质板块的风向标。

第三个阶段，2013年起的“群雄聚首”时代。全国代表性的头部房企进入南宁。长虹路和儿童公园板块成为两大供应主角：“长虹路三巨头”主导的凤岭北群雄聚首新时代。

第四个阶段：2023年起的“星光闪耀”时代。这个时候的凤岭北，开发热点东西南北全面爆发，发展迎来第二春。房企阵容史无前例：全国头部、本土国企、本土民企，知名房企聚首。产品层次百花齐放：顶奢、高端、刚改“金字塔三级分化”。

总结下来，我们发现，历经了20年的发展，凤岭北的区域建设已经完成了从最早期的农田、黄土高坡，到如今的繁华之城的蜕变，成为南宁首屈一指的配套高地。

而在人居变迁上，也从最早期的粗放型开发，到如今的精致化定位，从小户型到高低配再到纯大平层的变化，凤岭的产品迭代反应了人居环境和需求的变化，如今的凤岭北已经进入到第四阶段：产品百花齐放、群星闪耀。

但我们遗憾的发现，在凤岭北眼花缭乱的产品定位当中，要么太奢，要么不够高级，要么不够纯粹，市场迟迟未见可以让顶峰人士可以隐归都市的精神居所。

03

北投，还会给凤岭北带来什么

不得不承认，当下的凤岭北已经拥有了南宁乃至整个广西最高能级、最集中的配套，与此同时，产品上百花齐放，高端盘云集。这样的凤岭北，新登场的产品要想出圈，绝非易事。

而已经在凤岭北拥有3个项目，且每个项目都堪称经典的北投产城集团，在这个阶段登场的北投凤岭北36亩新项目，还能打什么牌？

从发布会前透露的种种迹象来看，这一次，号称最懂广西人的北投，已经胸有成竹。而我们也试图从目前释放的种种信号来解码北投的“秘密”。

第一、关于定位。从市场及区域需求出发，猜测北投项目定位，预计将填补区域空白，卡位精准。

上文已经提到，在凤岭北人居发展当中，各类产品百花齐放，但是，唯独缺少一类产品：介乎最顶奢产品到普通产品之间，不过度张扬，但能够给高端人士带来圈层极度纯粹，产品极度舒适的项目。

▲来源：克而瑞

另外，从地块的楼板价来看，花儿姐发现，这是北投近年来拿下的楼板价最高的地块项目，由此来看，这个项目很有可能是北投迄今为止整体定位最高端的项目。

综上来看，这个项目预计会成为面向低调顶峰人士、圈层极度纯粹的高端改善项目。

第二、关于风格。从企业过往开发打造产品共性来看，都会结合地块独特属性，打造有针对性的独特圈层和风格产品。

梳理北投旗下各项目的产品定位和风格我们发现，北投的项目，都紧紧围绕“北投产品观”：对土地敬畏、对自然尊重、对人文尊崇、对建筑苛求、对品质执着等“方法论”的支撑下打造开发。

在北投旗下的项目更多的呈现出“一个楼盘一种调性、一种风格；一个楼盘一种情怀表达、一种生活场景。”如北投时代，以“有为青年梦想社区”的定位，主打时尚、先锐等富有活力的风格，朝气蓬勃。北投溪境基于周边三面环溪和学区资源突出的环境，进一步强调“溪居文化”和“学养”，定位独特的“溪水涵养书香门第”，都十分有特色。

根据北投的这一方法论，我们对照北投36亩项目的资质来看：

除了同时享受到整个凤岭北板块带来的各种高能级配套，聚焦到项目所在的板块和所处的地段来看，项目位处于云景路与高坡岭路交汇处，周边高端楼盘云集、多所名校汇聚。值得注意的是，该项目还是是区域罕见能够俯瞰南宁二中凤岭校区的高端项目，名校学区氛围浓厚。由此来看，这个项目估计会更加强调“文化”和“精神”属性，打造独特的隐逸森屿风，为顶峰人士打造都市精神居所，打造与周边高质圈层十分契合的高知生活社区。

第三、关于产品。从地块指标来和发布会释放信息看，预计广西特色、广西山水元素会是产品的一大特色。

从地块指标来看，容积率仅为2.5，必然是个低密住区。

另外，从发布会提前释放的“山水元素”、“创新室内山水森境”、“非凡森境”等等关键词来看，很可能会结合广西的山水田园优势，打造具有广西特色、山水主题的低密、纯粹高端改善产品。

不过，话说回来，北投的保密工作做得太好了！以上内容，均是花儿姐根据目前流出的消息进行的猜测，最终的产品，还得等明天发布会才尘埃落定。

04

14岁正少年，北投再次超越北投

一个发布会和系列宣传动作都能结合企业和项目的诸多元素，暗藏那么多“小心思”，真不愧是北投。

但是从这整套操作下来，我看到的绝不仅仅是这个即将亮相的新项目本身，更读到了两个重要信号：

第一，这很可能是北投对于区域和市场人居的又一次提升和变革。

从高逼格的定位、高规格的场地，以及一系列高举高达的口号标语来看，我们都看北投对于对这个新项目注入的心血。这个项目很可能成为引领凤岭北，乃至南宁的新一轮的人居变革。

目前，北投自身在凤岭北已经拥有3大项目，每个项目基本都能够代表所在阶段的最高水平，而这一次，北投再度在凤岭北成熟人居之上，打造了填补区域空白的全新之作。

▲北投领上效果图

再把视线放到整个市场，北投已经在南宁多个板块多创造了经典，而延续北投坚持“不跟风、不抄袭、不复制”的原则，北投的每个项目都有自己独特的标签，无论从产品还是从销量上都堪称所在区域的引领者，这一次大概率也是如此。

▲北投东境“288㎡江幕大平层”

▲北投荷院实景

▲北投时代实景

▲北投溪境实景

第二个，对于北投自身而言，这个项目很可能是北投自我挑战之作，总结了北投过去14年产品沉淀，成功开发经验和成绩之上的又一个承前启后代表项目。

这些年来，北投的品牌和产品观在市场上已经深入人心，并取得十分骄人的业绩。

一方面，今年以来，北投产城业绩上连续霸榜，一路领衔市场。根据克而瑞数据显示，今年1-10月，北投产城集团商品住宅的销售金额达到39.72亿元，业绩大幅上涨，位列南宁市TOP1，这在当前市场上真是太难得！

▲来源：克而瑞

另外，北投旗下的各个项目在所在区域和板块也成为领军者。如凤岭北的北投领上一举拿下今年前三季度南宁普通住宅成交金额、面积、套数“三冠”；而五象“双子星”北投时代、北投溪境引领五象；北投东境则拿下2023年前三季度龙岗板块建面110-140㎡普通住宅成交金额、面积、套数TOP1，成为区域改善头牌……

可以说，北投的各大项目和产品在南宁市场上已经取得了相当高的群众基础，号召力十分强。

如果说一时和一个项目的热销只是偶然，那么，能过长时间保持热销，且多个项目同时均实现热卖，就不得不让人感叹北投优秀背后的逻辑。

关于北投热销的秘密，过往的分析众多，但我认为，非常重要的一点：不满足现有成绩，不断突破极限，不断超越自我。

唯有这样，道路才能越走越宽、越走越远。

14岁的北投再出发，期待顶峰相见之作，期待北投再度演绎代表跨越的全新人居乐章。

最后再说回明天的发布会，花儿姐还注意到其中一个环节：重磅“指挥官”空降现场，领奏南宁首场室内森境交响音乐会。

北投为什么这一次要推出指挥官？是否真如我们的猜测的——新的产品要在凤岭北楼市引领风向？花儿街将会密切关注。