今天我们更新南宁“商改住”大家庭成员。

商改住不是什么新鲜事了，但这个楼盘倒是挺新鲜。

它不是别人，正是那个野心藏在名字里的“中国锦园”。

从19年到现在，这个楼盘经历了高调面市→烂尾传闻→绿城接手等传闻后，现在，又迎来可能逆天改命的一次调整。

但，依然在过冬的南宁楼市，中国锦园，能否通过“商改住”逆天改命？

今天我们来盘一盘中国锦园及那些“商改住”成功的楼盘。

01

中国锦园也要“商改住”了

前段时间，南宁市自然资源局的一条公示引起了我们的关注：

这是一条关于中国(锦园)实景创意乐园项目两宗地部分商业用途规划调整的公示。

根据公示内容，中国锦园的两宗地块的商业用房调整为普通商品住房，是的，中国锦园也走上了“商改住”的道路。

其中，450100000000GB00008宗地容积率1.5不变的前提下，将不超过78818.60平方米的原商业用房调整为普通商品住房（含公共服务配套设施）。

45010000000GB00009宗地容积率4.0不变的前提下，将不超过67188.41平方米的原规划酒店用房调整为普通商品住房（含公共服务配套设施）。

同时，增加学位配套——

中国（锦园）实景创意乐园项目将部分商业用途调整为普通商品住房后，需相应增加幼儿园、小学等教育配套学位。

良庆区政府同意广西华文山水文化旅游有限公司在450100000000GB00008宗地范围内新建设一所幼儿园。

这意味着，完成商改住之后，中国锦园将有接近15万㎡的住宅面积释放。这相当于一个中型楼盘的量了。

不过，要完成“商改住”需要进行三次公示，目前，中国锦园项目正在进行第一次公示，最后能否到住宅的彼岸，还要看最后的结果。

借用中国锦园自己的广告牌标语——“商改住”的风还是吹到了中国锦园。

02

风波不断的文旅大盘

“商改住”能让中国锦园走向何方？不得而知。但中国锦园的故事，可比“商改住”还要精彩。

案名敢带“中国”的楼盘不多，中国锦园是一个。

中国锦园，由广西本土地产开发商“昌龙”开发打造，当然，说昌龙大家可能会一脸茫然，但要说昌龙的最著名的地标，大家都见过——

竹溪立交旁的那个金色大楼，“迪拜七星酒店”，就它家的。

据说，昌龙也曾是个小地主来的，万达茂、部分天誉城土地都曾是昌龙的。

有话说，不怕富二代啃老就怕富二代有梦想。

躺着就能把钱赚了的日子虽然舒服但没有挑战啊，昌龙眼瞅着大家吃香喝辣，也冲进了楼市的星辰大海，于是中国锦园诞生了。

要说中国锦园的地段是真没得说，位于五象新区，紧挨着万达茂，还能一线俯瞰邕江，与南宁方特东盟神话一江之隔。

就这个江景，那也是看一眼心动三次的存在。

整个项目体量和规划也够牌面——

占地面积335亩，规划了700米英伦风情街区、4大欧洲小镇、50亩梅帅元实景演艺公园等，规划也够亮眼，妥妥的文旅大盘。

和所有文旅大盘的规划内容差不多，这个项目也规划了足够的可供销售的产品，包括酒店式公寓、大平层、联排和叠拼。

但，眼尖的你也发现了，除了公寓是40年产权，其它的都是50年产权商业性质的物业，这些并不是市场上流动性高的产品，卖不好容易砸手里。

这次“商改住”改的就是其中的一部分商业性质物业。

2018年项目开建，次年入市，在南宁楼市顶峰的2019年，中国锦园迎来了最高光时刻，胡夏、汪小敏、后弦等广西籍明星，开启了璀璨的“中国锦园之夜”。

照着这剧本发展下去，中国锦园必然是偶像剧里的男主角，当上ceo，迎娶白富美，走上人生巅峰啊。

但，中国锦园拿到的是落魄霸总的剧本——

一阵操作猛如虎后，传来的不是首开告捷，不是开盘日光，而是销售滑铁卢。

更糟糕的是，2021年年底，中国锦园陷入了停工风波，还传出了开发商股权被质押，与银行有融资纠纷，拖欠供应商款项等。

再然后，市场流传着中国锦园可能烂尾的传闻了。

不过，最近，我们前往项目航拍。一期剑桥小镇已交付，航拍可以看到有人在走动。

其他楼栋建设状态如下，没看到实质性施工动作。

对于一个楼盘而言，从面市到第一次销售，不能一鼓作气，对于整个楼盘的开发都是极为不利的。

此前，传闻绿城或代建中国锦园，如今，中国锦园又拿到了“商改住”的车票，至于最后能否改命，还要看中国锦园能否抓住机会，获得实质性的销售业绩。

03

“商改住”能否逆天改命？

“商改住”，是为了应对供过于求的商业、商办市场，而允许部分商业、商办转变为住宅性质，从而实现整个市场的良性循环。

2020年10月21日，《南宁市人民政府办公室关于印发南宁商业办公项目调整为普通商品住房工作方案的通知》中，提及了可申请“商改住”的范围。

不完全统计，截止目前，南宁有13个楼盘已经或正在或即将“商改住”。

都有谁？我们做了张图，你感受一下。

商办、商业项目，冲向“商改住”的独木桥，这从侧面说明了，这些开发商判断，商办或者商业市场的竞争要比住宅市场残酷。

所以，尽管“商改住”困难重重，但它们依然义无反顾往前冲。

但是，商改住能否逆天改命？这里是要打一个问号的。

我知道的一个项目，据说“商改住”把做好的写字楼改成了住宅，并不好住，销售也没有逆天改命，还不如不改。

只能说，通过“商改住”可以换赛道竞争，几年前，住宅的赛道或许更容易，但如今的住宅市场也不是星辰大海，而是过独木舟，成功的道路上挤满了房子。

改只是第一步，能不能改命，只能各凭本事了。

04

把握住“商改住”的课代表

那南宁有没有把握住“商改住”时机的“课代表”呢？

花儿街认为，经开区的绿港·国际上城算一个。

绿港·国际上城是绿港·国际中心进行“商改住”后的住宅部分。

改的原因，绿港集团在官方公众号上是这么说的——

“经开区板块产业园密集，以较低成本满足大部分企业的办公需求，写字楼在性价比上不具备优势。绿港·国际中心纯商业业态面临严峻考验，急需调整盘活找出路。”

于是，绿港·国际中心A区进行了“商改住”，把原计划建设一栋建面约为12.37万㎡的约216米超高层，改为11栋27层高层住宅。

经过3年努力，绿港·国际中心A区“商改住”完成，以新的案名——绿港·国际上城面市，产品面积约为79~144㎡三至四房。

看效果图，外立面很有范儿。

这个项目的改变，中间是绿港的3年努力。

据说，绿港集团深入市场一线，对周边居民、产业园高精群体、常驻企事业、在售项目等360°摸底调研。

同时深度解读片区规划及相关政策，推敲主流居住功能的需求，多次调整定位设计。

还充分结合绿港·国际中心政务、学校、地铁、高端商务及绿化公园配套，将项目打造成花园式商务航母社区。

其实，细看绿港·国际上城各项软硬件，做商业有优势，做住宅也有优势。

项目交通便捷，机场高速及4、5号线双地铁、快环三大出行枢纽，出行便捷。地铁5号线“国凯大道站”站点设于小区门口，纯正“地铁学区房”。

之所以说绿港是南宁“商改住”的课代表，是因为在没有启动写字楼建设之前，调整了“商改住”，其实相当于一个全新的住宅组团入市，让以后的购房者一入住，就享受到原来绿港·国际中心的综合体配套。

相比之下，部分“商改住”楼盘是已经建好，或者已经建了一半的状态再去调整成住宅，绿港的商改住显然更能被市场接受。

所以，每个“商改住”楼盘之前的状况不同，起点不同，结果或许千差万别。

“商改住”不见得就是“救命稻草”，住宅市场已经很拥挤。除非你踩准了节奏，抓住了机会。