近日，在上海市委金融办、上海市发展改革委的指导下，由瑞思不动产金融研究院主办、上海城投控股股份有限公司协办的中国REITs发展2024年会在上海成功举办。以下为有巢住房租赁（深圳）有限公司战略投资部负责人李伯乔在圆桌对话环节的发言整理。

问题1：华润有巢REIT最近发布了第一次扩募公告，请问有巢REIT发行以来目前市场的经营情况、市场表现情况以及下一轮扩募的考虑和安排。

李伯乔：有巢是华润置地旗下专门做租赁住房业务的独立平台，我们是2017年年底在响应国家政策“租购并举”的框架下开始了租赁住房的业务，2018年设立了“有巢”品牌以及这个平台公司。有巢住房租赁（深圳）有限公司也是我们公募REITs的原始权益人。目前有巢入驻15个城市，管理规模5.6万间，在2022年底成功发行了保障性租赁住房公募REITs，是首单市场化机构运营的保租房REITs。在发行快两年的时间里，业绩完成保持超招募说明书预测，市场反响较好。保租房REITs板块今年以来上涨约30%～40%，有巢目前也处于比较高的市值水平。保租房板块相较于其他板块目前分派率是比较低的，对应有很高的估值水平，这体现了在目前的市场环境下，保租房表现出的稳定性，也反映了投资人的支持。

在这个背景下，我们在5月底已经发布了扩募公告，目前在紧锣密鼓地申请和推动过程中，希望在今年可以获批扩募。

问题2：“1014号文”除了再次明确保障性租赁住房依然作为REITs的重要资产类别外，也把市场化长租房纳进来了，请问有巢序列中保租房和市场化长租房的比例，以及未来是否考虑把市场化长租房也逐步装入这个平台？

李伯乔：我们也关注到“1014号文”对于资产类别的扩充，尤其是租赁住房这个板块把市场化租赁住房、宿舍，包括公租房都纳入到里面。就有巢的情况，我们在运营的项目里，市场化租赁住房超过一半。在现有政策的大框架下，还需等待一些细则落地，包括原先是商办、酒店改造的这种长租公寓是否包括在市场化租赁住房里面等。市场化租赁住房可以发行公募REITs，我们肯定是有了更多公募REITs的储备项目。

在目前保租房的范围内，我们今年有扩募项目，未来也都有持续的扩募计划。也希望能通过不断地扩募，不光是将华润有巢REIT的资产规模做大，同时在保租房的行业里面，能起到积极的引导作用，也希望整个板块包括保租房REITs、租赁住房REITs，整个公募REITs市场行情能支撑未来业务更好发展。

问题3：作为一个国有企业如何做好面对C端的租赁住房市场，怎么做好运营、持续为投资者创造稳定且逐步提升的收益？

李伯乔：作为运营机构来说，有巢主要从以下几个方面做好运营工作：

第一，我们和基金管理人每年对权责进行优化和提升，让项目更高效地经营，我们租赁业务直面C端，客户退转换续对效率都有明确的要求。需要跟基金管理人不断磨合，在符合监管要求的同时，尽量不影响到项目的经营效率。

第二，运营管理机构主动管理也是很重要的，比如有巢REIT的两个项目，一个是地铁导入的项目，一个是产业园区的项目。对于地铁导入的项目，我们更主动地沿着地铁线做推广，主动把有更高支付能力的租客引进来；对于在产业园区的项目，摸清楚园区企业经营情况，比如是否有招工扩工计划，我们提前跟企业对接好，把片区的产业人员直接导入到项目中。

第三，回到原始权益人这个角色，扩募也是我们提升有巢REIT表现的重要工作。目前我们有巢REIT的项目都在上海，未来拟扩募的项目也会分布到其他核心城市。我们希望更多的城市、更多的项目，去平滑单个项目的经营风险，减少对REITs市值波动的影响。

中国REITs发展2024年会的成功举办离不开会议的协办单位、支持单位以及我们的会员单位、国际合作伙伴等的大力支持，在此向他们表示感谢。今后，让我们继续携手推动中国REITs市场生态建设！