纵观美国、日本、欧洲等世界主要经济体的房地产行业，会发现一个楼市发展的“共性”，那就是发展周期的变化。各主要经济体的楼市，都是经过了“发展期-调整期-稳定期-常态化”这4个过程的周期变化。虽然，各经济体每个过程的持续时间有长有短，但是，各经济体间楼市的发展过程却是大同小异。

经相关研究发现，楼市的发展期、调整期、稳定期、常态化这四个周期的楼市表现分别如下：

发展期：房地产行业蓬勃发展，楼市需求旺盛，房价处于普涨、大涨的阶段，通常情况下，这个阶段也被称作房地产的“黄金时代”。

调整期：“全民炒房”风气兴起，房地产行业已经出现弊大于利的现象，相关经济体会出台楼市调控政策来限制房地产行业的发展，挤压“楼市泡沫”。

稳定期：楼市调控持续存在，楼市开始平稳发展，房价开始出现分化，楼市需求减少，房价会随着人口的转移而变化。

常态化：房产过剩，住房需求升级，整体房价稳定且合理化，楼市平稳运行，核心区域房产的价格仍会居高不下。

同样，大概率的情况下，我国楼市也会经历这4个过程的周期变化。

从1998年的商品房改革以来，我国楼市已经发展了23年，通过以上楼市发展4个周期的表现来看，我国楼市，目前正处在调整期向稳定期过渡的阶段。

在我看来，我国楼市的发展期是：1998年~2016年，结束的标志是“房住不炒”的提出，在此期间，我国楼市快速发展，房价也是水涨船高，通过买房来实现财富增值的案例比比皆是；接下来是我国楼市的调整期：2016年-2021年，在此期间，楼市调控政策频频出台，房价增速也有了明显的遏制，楼市需求正在减少；从2021年以后，我国楼市或许会进入稳定期，而且，在未来很长的一段的时间，楼市都会在稳定期内，直到楼市进入常态化，“楼市泡沫”达到合理水平，房价达到合理化等等。

楼市发展的不同阶段，购房的逻辑也是不一样的。

比如在楼市发展期；购房基本没有逻辑，只要是买，就不会亏钱，就能实现财富增值，我把这样的购房逻辑叫做“闭眼买房”。看看我们身边那些早期的房产持有者，是不是已经过上了财务自由的生活？如果你去问他们有什么致富秘诀？他们绝大多数人都说不出来，只因为当初买了两套房，然后，就莫名其妙地实现了财务自由。

而在楼市调整期，“闭眼买房”就行不通了，因为，房价不再普涨，不再大涨，“闭眼买房”或可能导致房屋的持有成本高于房屋的收益，这样一来，买房就亏钱了。

在楼市调整期，买房应该选择真正有潜力的城市，因为有潜力的城市，房价才会有升值空间。比如北京、深圳、上海等一线城市以及杭州、南京、武汉等部分二线城市。

到了楼市稳定期，楼市的分化会更明显，不仅会出现城市间房价的分化，同一城市不同区域的房价也会出现分化。这样一来，只有真正的优质房产，比如地段优质、学区优质、居住环境优质等等的房子，才会得到市场的青睐，购房者的喜爱，房价也会进一步上涨，而那些“劣质房产”，比如地段差，质量差，居住环境差，物业差等等的房子，可能会变得“无人问津”，从而进入“贬值通道”。

房产大佬孙宏斌曾说过，未来的房地产行业还有很大的发展潜力，特别是中高端住宅。这句话其实与“楼市稳定期”的购房逻辑是不谋而合的。通过分析，在“楼市稳定期”，3类房子或成为“抢手货”，无房人要了解。

第一类：物业服务水平高的房子

随着住房需求的升级，人们对于物业的要求也会越来越高，比如小区的清洁度、小区的安保、小区的整洁度、小区的车辆管理、小区的设备维修等等，会越来越被业主重视，而且小区物业的服务水平也会与整个小区房子的升值空间发生关联，优质的物业服务会带来小区房子的升值，反之，则贬值。

所以，未来购房，物业的服务水平要当作购房的标准之一，不容忽视。

第二类：靠近公园、湖泊的房子

现如今，城市高楼林立，车水马龙，什么才是稀缺资源？自然是空气好、环境好，有山、有水、有花、有草的生活区域，这样一来，靠近公园、湖泊的房子自然也就成为了稀缺资源，物以稀为贵，这样的房子升值空间自然会比普通房子要高许多。

所以，未来购房的时候，小区周边的环境也是不能忽略的，尤其是靠近公园、湖泊的房子，更应该作为首选。

第三类：具有养老价值的房子

根据相关数据显示：我国预计在2025年，65岁以上人口将达到2.1亿，占总人口的15%左右，也就是说，在不久的将来，我们将会进入老龄化社会。

随着老年人口的增加，养老产业自然也会成为朝阳产业，对于房地产行业来说，养老住房必然会成为一种趋势，这是无可争议的。

那么什么样的房子才属于养老住房？在我看来，首先是居住环境舒适，比如上下楼方便，绿化率高，有专门的活动区域，其次，是有完善的医疗服务，比如社区老年人救助站、社区老年人心理健康疏导中心等等，最后，要具有应急设施的小区，比如突发疾病，可以迅速直达物业救助，用最快的时间送到医院的救治中心等等，这样一来，才算是合格的养老住房。

有需求就会有市场，随着老龄化社会的快速到来，未来购房，要把养老问题考虑到，一方面，会有较大的升值空间，而另一方面，也是防患于未然。

对于以上提到的3种房子，你怎么看？