从2010年北京率先开启限购，楼市就不再是市场主导，而是由调控政策主导，过去十多年楼市的繁荣萧瑟、火爆冷清，都和政策工具息息相关。

那么楼市下行期间依次会有三个底部，先是政策底，限购、限售、限价、限贷轮番上线，直到市场嗷嗷待哺，掐住脖子的手开始慢慢放松，调控政策率先释放善意​；然而楼市不会立马筑底企稳，市场会继续下挫，随着刺激政策的出台，成交量逐渐趋于稳定，价格可能继续波动，但有了一定的托底表现，此​为市场底；政策有了，市场稳了，不代表楼市就可以火了，因为此时看空氛围还很浓厚，买卖双方都还沉浸在之前楼市的低迷惯性之中，需要特定的事件或者高层特定的表态，来扭转多空博弈的心态，称之为信心底。

唯有买卖双方达成一致看多的预期，楼市才能真正迎来繁荣。本轮深圳楼市周期中，政策底发生在2022年的11月份，推出支持房地产的金融16条，拉响了新一轮楼市刺激​政策的序幕；市场底发生在2023年的6月份，新房全面滞销，打折优惠转介成为开发商主流促销方式，二手房成交量稳定在周700套左右，价格全面向指导价开齐，低于指导价的房源大部分可以被消化​；信心底目前还没有到来，但已经初见端倪​。

看多楼市的要放弃什么幻想？市场被迅速引爆的幻想，首先楼市逻辑已经彻底变，过去点火就着，给点阳光就灿烂的日子一去不复返，刺激政策的边际效应越来越弱，买楼信仰遭遇前所未有的危机，信心和预期成为本轮楼市复苏的核心​问题；其次过热的市场并不符合高层需要，稳定才是KPI指标，市场过热意味着价格失控，价格失控意味着房地产的​出清前功尽弃。

看空楼市的​要放弃什么幻想？房产告别历史舞台的幻想，首先房地产作为国民经济支柱的定位不变，目前房地产面临的是供需关系的新形势调整而不是房地产已经完成历史使命，从此可以放马南山、刀枪入库；其次居民有保值增值家庭财富的需求，而资产投资是最重要的家庭财富管理方式，未来相当长的一段时间我们都无法找到一个能够替代房产这种适合普罗大众的资产配置手段，只要你看好中国发展、中国未来，那么房产一定是刚需(指的是投资刚需需求，而非居住刚需需求)​。

​那如何正确认识当前楼市？政策底、市场底都已经明确出现，目前是在探寻信心底​。过去三年房地产的深度调整，让买房信仰遭遇真正的挑战，各路大咖专家学者一直说未来楼市分化，深谈了城市分化、片区分化、板块分化等等，其实都漏掉了一个​最重要的分化——信仰分化。

住房不炒的真正意思是，避免全民炒房，全域炒房，大家都投入到击鼓传花的游戏中，妄想一夜暴富，这百害而无一利​。必须打破这种信仰，提高房产投资门槛，让买房亏钱、让大部分不具备投资属性的中小城市房产和金融系统软脱钩成为现实​；取消商品房的政策调控，深度参与市场的自由竞争之中，让涨跌都成为可能​。一句话，让炒房向炒股靠拢，并且相比炒股有更高的门槛，类似股票中科创板，让商品房买卖​精细化、复杂化、专业化、市场化。

这就是信仰分化，楼市有风险，买房​需谨慎。

很多朋友可能疑惑了，商品房更深入的金融化，那全民的居住需求如何保证​？这就是目前各地正在轰轰烈烈建设的保障性住房意义之所在，过去商品房承担了大部分的保障功能，商品房不仅是商品还是民生，这就让商品房的定位及其尴尬，价格涨了不行，价格跌了也不行，只能用政策手段去调控，试图去稳定，反而导致商品房市场越来越畸形，越来越反常。

把保障功能从商品房中剥离出来，由保障房承担起民生需求，兜底最基本的居住需要，才是未来房地产​能否健康发展的关键。人人有其居，不代表人人都能买或者都要买商品房，有能力有一定追求有资产配置需要的可以在商品房市场中搏杀；单纯只需要居住或者收入偏低有矩阵丰富的保障房来满足基本的住房​需求。

两者各司其事，商品房突出商品，保障房突出保障。当前我们正处于新旧模式的转换阶段，保障房的整体供应还远远不够，商品房的民生责任还要继续承担​；同时趁着这段转换时间，努力对旧模式中有较大弊端的问题尽快出清，比如高负债、高杠杆、高周转的三高房企，比如不敬畏市场、不研究周期、不判断趋势的三不炒房客。

​转换阶段要多久​？不可知，这是顶层设计，但信心底一定会在这个过程中出现且不会太久，刚刚召开的ZZJ会议是个信号，不同于年初和年底的会议，年初多是规划，更多是口号，年底多是总结，更多是胜利；年中因为承上启下会更贴近现实，会更有针对性，从2019年开始年中会议中针对房地产都有"住房不炒"，已经连续4年，而今年这个表述没有了，代替的是"适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，要加大保障性住房的建设和供应，更好的满足居民刚性和改善性住房需求"。

当然我们不能因为一次会议就盲目判断，信心筑底了，但这具备积极意义，影响信心的两个因素:

1.经济形势的不确定性，核心在于民营经济的活跃性，民营企业贡献了50%的税收、80%的就业。前几天出台的支持民营经济31条是个好的开端，但目前还只是流于表面，后续需要更多关注具体执行措施​。

2.“住房不炒”的错误理解，核心在于舆论导向，ZZJ会议只是开始，需要更多关注后续官媒或者重量级专家学者对于这一论述的解读​。

信心筑底才是楼市反转的开始，信心修复才是楼市上行的根本，信心一致楼市才具备欣欣向荣的可能。

但无论如何，目前楼市都进入了绝佳买房期，支撑信心筑底的爆点随时可能到来，信心和预期会随着爆点瞬间反转，爆点何时而至无人可知，但智者已经落子静待时局！