九州通宣布出售3家公司，不动产证券化的重要一步。

12月18日，九州通发布公告称，因医药仓储物流Pre-REITs项目的需要，公司全资孙公司上海骏英达、浙江九州通、重庆九州通拟分别向上海和稳、杭州和隽、重庆和昱转让其持有的上海通达、杭州卓英堂、重庆首瑞三家医药仓储物流公司的100%股权。

截至评估基准日，三家公司经评估的100%股权估值合计为人民币14.28亿元，交易总额预计不超过17.00亿元。

转让完成后，九州通将不再持有三家标的公司股权，标的公司也将不再纳入九州通合并报表范围。

至于转让原因，九州通在公告中表示，主要是为了优化公司资产结构，提高资金使用效率，以及推进医药仓储物流基础设施公募REITs的发行工作。

公募REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金）是一种将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。

公募REITs的投资方向主要有基础设施项目，如收费公路、产业园、仓储物流、污水处理、生物质发电等。公募REITs能够促进资产证券化与流动性提升，并助力实体经济与基础设施建设。

九州通早在2024年半年报中就表示，2024年上半年，面对外部环境挑战及医药行业政策影响，大力推进“新产品、 新零售、新医疗、数字化和不动产证券化（REITs）”战略实施，并取得显著成果。

今年7月份，九州通宣布启动医药仓储物流Pre-REITS项目；9月，九州通宣布医药仓储物流基础设施公募REITs申报获得受理，这也是医药行业首单公募REITS。

九州通此前表示，公募REITs 及 Pre-REITs 项目顺利推进，力争今年10 月份之前完成公募 REITs 发行上市及首期 PreREITs 的发行成功，盘活公司资产，重构公司轻资产运营商业模式。

为尽快完成首期Pre-REITs入池资产的交割，九州通这次向上海和稳、杭州和隽及重庆和昱转让了三家标的公司100%股权，并以上海和稳、杭州和隽及重庆和昱100%股权转让给Pre-REITs不动产私募投资基金为本次交易的前置条件。本次交易标的公司上海通达、杭州卓英堂及重庆首瑞分别持有九州通Pre-REITs项目首期入池资产——即位于上海、杭州及重庆的三处医药仓储物流资产及配套设施，合计总建筑面积约为 24 万平方米。

Pre-REITs基金是以公募 REITs 作为主要退出路径，比照基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)要求对项目进行筛选和提前介入标的资产的建设、运营和培育过程的金融投资产品。

九州通的Pre-REITs项目预计募集资金规模不超过20亿元人民币。

有评论指出，九州通的此次股权转让不仅是对其资产结构的一次优化，也是响应医药物流行业快速发展趋势的重要战略举措；此次转让不仅有助于九州通实现REITs平台构建，也为九州通未来的公募REITs项目提供持续、稳定的扩募项目来源；通过此次交易，九州通有望在保持核心业务竞争力的同时，进一步拓展在医药仓储物流领域的布局。

同日，九州通发布公告称，因申请设立财务公司的需要，拟对九州通医投进行减资，减资后九州通医投的注册资本由人民币 1,152,560.89 万元减少至人民币 52,560.89 万元，公司对九州通医投的持股比例仍为 100%。

九州通表示，财务公司的设立将使其更严格执行风险管理制度，进一步完善公司风险管理体系，有利于降低经营风险；通过提高资金周转效率，拓宽融资渠道，有利于降低资金成本；通过加强公司资金集中管理，提高资金的使用效率，加强公司流动性管控，有利于公司降低流动性风险；通过供应链金融服务，有利于促进公司主营业务的发展。

医药政策深度调整行业，医药流通行业洗牌，医药物流市场正在向更加集中和规范化的方向发展。

近年来，公募REITs发行持续受到国务院及相关部委和各级地方政府的政策支持。

九州通表示，公募REITs 作为九州通重大转型战略之一，搭建“公募 REITs+Pre-REITs”多层级不动产权益资本运作平台，公募REITs 及 Pre-REITs 的发行将助力九州通盘活优质存量资产，回笼权益性资金，降低资产负债率，促进业务的快速发展，并通过搭建轻资产运营平台，实现业务上“轻重分离”以及多元化收益。

最直接的是，公募REITs 将对九州通未来的财务指标产生积极影响。

如公募REITs 发行完成，预计将增加九州通净利润不超过 7 亿元；如 Pre-REITs 发行完成，预计将增加九州通净利润不超过 11 亿元。（最终以会计师事务所审计后的结果为准）

具备强大的实体资产支撑这一点，增强了九州通在REITs市场中的竞争力。

根据2022年商务部消费促进司发布的《药品流通行业运行统计分析报告》，九州通在医药批发领域的市场份额为5.8%，位于行业第4位。

成立于1999年的九州通在医药物流领域深耕超过20年，已经成为国内最大的民营医药流通企业，营收规模仅次于国控、上药、华润。

作为医药行业首家5A 级物流企业、国家唯一的医药智能仓储示范基地，九州通拥有规模庞大的医药供应链服务平台基础设施，包括 141 座仓、建筑总面积超 430 万平方米的经营及配套设施。

此外，九州通还拥有GSP 仓库 290 万平方米、冷库容量 11.51 万立方米，具备 1,532 万箱储存能力、1.66 亿箱吞吐能力，并拥有覆盖全国 96%以上区域联网的物流网络资源。

九州通的医药仓储物流REIT底层资产位于武汉东西湖区域，包括医药仓储综合楼、医药仓储分拣中心等，总建筑面积约17.24万平方米，不动产评估值为11.7亿元，平均单价6785元/平方米。

该资产被国家发改委、商务部和中物联评为全国十大“国家智能化仓储物流示范基地”。

说到新战略，九州通表示，主要目标是通过新产品战略构建产品竞争力，提升公司盈利水平；通过新零售、新医疗战略触达C端，构建C端服务能力；通过数字化、智能化战略实现公司整体经营管理水平的提升；通过不动产证券化（REITs）战略实现轻资产运营，进一步提升公司股东权益增值回报。

值得注意的是，国内物流巨头顺丰在深交所也正式申报了仓储物流REITs。据Wind统计，我国当前沪深公募REITs基金总计54只，整体发行规模已超千亿。

九州通此番构建“公募REITs+Pre-REITs”多层级不动产权益资本运作平台，作为国内医药物流仓储设施首单公募REITs，有望为行业提供新的融资模式和转型升级的思路。

此前，九州通在行业内率先实施由传统的医药分销业务向数字化、平台化和互联网化的转型升级，并结合上下游客户的需求，推行“医药分销+物流配送+产品推广”的综合服务模式。

目前，九州通搭建了“千亿级”医药供应链服务平台，完成了全品类采购、全渠道覆盖和全场景服务的业务布局，并依托千亿平台资源优势，孵化出总代品牌推广业务、医药工业自产及 OEM 业务、新零售与万店加盟业务（C 端）、医疗健康（C 端）与技术增值服务、数字物流与供应链解决方案等新兴业务，逐步形成行业内具有多业态、多平台等显著特点的“批零一体化”、“BC 一体化”、线上线下相结合的服务于 B 端和 C 端客户的大健康综合服务平台。

根据最新的财务数据，九州通在2024年前三季度面临一定营收、利润增长的压力，加速数字化转型和优化资产结构的九州通，有望应对挑战，在未来实现业绩的改善和增长。

面对医药流通行业重资产、毛利率低、资金周转效率不高等痛点，不动产证券化似乎提供了一个新的解题思路。