行情冷却的年头里,什么怪事都可能见到。
去年,我们见到过很多城市的业主为了把手中的房子解套,开启了“免费送房”操作,也即如果你买他的房子,他不要你任何钱,只要你帮他还房贷即可。
这两天,南京传来消息,有开发商倒贴卖房,也不整体计算下来,不但不要首付的钱,你还获得补贴。
根据每日经济新闻披露:
3月6日,南京市栖霞区一家楼盘从元宵节到3月18日举行团购返现活动,房价在原有9.5折的基础上,只要签约后银行放款,就能得到公司的返现补贴。
该楼盘在售的94平方米房源,折扣后的房价在2.7万元/平方米左右,总价为253.8万元,最低首付2成为50.76万元。
如果选择1-4楼、11/14/18楼或者顶楼的房源,可以得到9.5折优惠,而且可以获得返现补贴。一套三房的精装修房源,在折扣和补贴完之后,总价不到200万元,每平方米均价大约降低7000元。
该项目的返现补贴最高可达到60万元,而房源的首付款约50万元,相当于买房倒送10万元,这被市场戏称为“开发商倒贴卖房”。
中介反馈的消息说,活动推出后效果不错,周末基本满座,元宵节至此已经卖出了40套房。
如此大力度让利之下,销售不错也是应该的。
但反过来想,南京的开发商太卷了。为了抢客,算是下了血本。疯狂内卷的背后,是大环境迫使,更是南京楼市自身的不断下行倒逼。
02 | 南京房价仍在下跌今年1月份的时候,我写过一篇总结南京楼市的文章《破“3”!南京房价,倒回2017年了!》,在那篇文章中,我介绍过,南京房价在2021年见顶之后,一路下滑,去年南京的房价已经跌破了“3”字头。
南京我爱我家研究院数据显示,去年南京二手房均价跌至29978元/平方米,同比下跌5.6%,再次回归3万大关以内。以这个点做一个平行于横坐标的水平线,可以看到,价格已经回到了2017年年中的水平。
新房均价跌至32049元/㎡,同比下滑7.1%。
进入2024年,量价跌势同在。
南京我爱我家研究院数据显示:
2024年2月份,二手房成交了4589套,(含高淳、溧水),环比下滑42.7%,同比也跌了41.2%。
由于2月份是春节月,所以环比(与1月份相比)、同比(与去年2月份相比)都没有意义,只有与去年的春节月相比,才能看出冷暖。去年的春节月是1月份,南京二手房成交了6674套。
今年春节月南京二手房成交,比去年春节月相比,下跌了31.2%。
而2月份的二手房跌幅很猛,去年的均价29978元/平方米,2月份的均价跌至26549元/平方米。
市场仍在下探。
更关键的是,二手房挂牌量增速虽然放缓,但仍在增加。
整个2月份,南京二手房新增挂牌3034套,挂牌均价30490元/平方米。平均成交周期52.9天,环比增加7.1天;房源平均成交周期225.3天,环比增加17.6天。
南京房价为何一路下跌?其实,现在没有房价不下跌的城市。
从大范围来看,南京其实可以视作中国楼市的缩影。在大周期力量之下,无论怎么托底,也托不起来。
2022年,南京是救市最猛的城市,发布了十多次救市措施,全国之最。去年也发布了很多救市措施,但始终无法改变趋势。
根由在于房价严重透支了城市本身的潜力和民众的购买力。
在上一轮牛市中,南京房价开启了跳跃式增长,与厦门、苏州、合肥一起并称为楼市四小龙。
到如今,这些城市都在疯狂挤泡沫。
南京下跌,还有自身的一些特定因素,比如人口竞争力偏弱。
相比于南京,杭州其实炒作程度更甚,成都、西安的炒作程度也不比南京弱,但在强二线城市中,南京市场的房价跌幅比它们都大,只比武汉好一些。
武汉是因为库存太大,位居全国第二。
南京则有人口增量不够显著、产业中规中矩的原因。
在中心城市疯狂增长的年代里,深圳、广州都是每年都是五六十万人口增量,成都、杭州、西安、武汉等城市都是三四十万的人口增量。
而南京,过去十年,没有哪一年的增量超过20万。过去十年增量最好的年份是2014年,增加了19.21万,大多数年份增量都只有几万人。
数据:南京市统计局所谓没有对比,就没有伤害。在全国人口增量创新低的2021年,南京常住人口增加了10.34万人,增量位居内地第11位。
在2022年全国人口见顶减少85万的背景下,南京增加了6.77万人,增量位居第14位。
排名没有很坏,当然更没有很好。
2023南京的常住人口数据尚未公布。不过江苏省已经公布,江苏省2023年常住人口8526万人,较2022年增加了11万人,增量较去年有所增加,不知道南京增量是否有所增加。
数据:各省市自治区统计局如此中规中矩的人口增量,和有强省会战略支撑的成都、武汉、长沙、郑州、西安、合肥没法比。
另一方面,产业竞争力中规中矩。
南京的千亿产业数量不错,有6个千亿产业。6个千亿产业总营收达到了10337.8亿元。高于成都、郑州、杭州。
数据:南京2023年统计年鉴然而,虽然有6个千亿产业,却没有特别能打的产业、特别冒尖的产业。没有一个产业的产值突破3000亿元。
从产业实力来说,南京的当家产业是计算机、通信和其他电子设备制造业,2022年该产业营业收入2318.6亿元,位居南京第一。
然而,就是这个位居第一的当家产业,其他城市比起来,不值一提。由于大多数城市只公布了2021年数据,所以统一用2021年数据对比。
数据:各城市统计局在这一产业上的霸主,是深圳。2021年深圳的计算机、通信和其他电子设备制造业产值24361亿元,位居全国第一。其次是苏州(12096亿元),东莞第三(11037亿元)。
南京的IT产业仅排名第16位。
此外南京另一个千亿产业汽车制造业,相比于其他汽车大城,也是不值一提。
同样以2021年数据来看,南京位居第15位。
数据:各城市统计局汽车制造业的霸主是上海,2021年的总产值为7553亿元。
03 | 买房卖房建议在给出买房建议之前,先给出我对行情的粗浅判断。
我认为今年的小阳春很可能泡汤,即便不泡汤,力度也不会太强。在昨天的文章中,这个观点我已经说了。
而且,不止我一个人这么说,专家也这么说。
昨天就有粉丝评论反驳说最近香港、深圳、杭州、苏州等城市新房售楼部爆满。
对此,我只能付之一笑。
正如我强调的,新年伊始,大地回春,杨柳扶苏,人的心情和季节、天气有直接关系,再加上冷场了很久的楼市,一批有实力买房的人的确在等着抄底,只是不知道何时何处是底,所以很多人都在看,但绝大多数人都只是看,并不买。
我之所以这么判断,是因为,尽管进入2024年上至中央下至地方救市力度和频率都在加快,连一向矜持的北上广深四大一线城市都集体出动了。
但是:
一方面,这些挤牙膏式的利好,市场早就产生了免疫力,波澜不惊,是市场的回应。
另一方面,相比于这些蝇头微利,利空数据作用会更大。
最大的利空,就是人口通缩在加速。
国家统计局数据显示,2023年全国新生儿人口902万人,相比于2022年减少了54万人。
数据:国家统计局新生儿人口持续下降带来了两个直接结果:
第一,人口通缩速度加快。
出生人口继续低于死亡人口。去年全国死亡人口1110万人。最终导致全国人口通缩提速,减少208万人。
第二,幼儿园在园人数和幼儿园数量不断减少。
幼儿园关闭潮,正在加速。而且,这种影响已经延伸到了小学。
楼市短期看政策、中期看土地、长期看人口,但其实人口不仅影响长期,更影响短中期,它对短中期的影响,是通过影响信心和预期。
我一直在强调一件事,人口是楼市的基石,人口持续通缩,大多数城市的楼市无法避免晃动。更何况,目前绝大多数城市都供大于求。
所以,我还是那个观点:
对于房价远超城市平均购买力,超前透支城市经济、产业实力的城市来说,房价继续回调是必然选项。
区别只在于,下调速度快和慢。经济、产业、工业实力强,下调慢一些,其余下调快一些。
那么在这种情况下,如何卖房买房?
第一,高位站岗的炒房客,能现在卖掉,不要拖,越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客,应该见好就收,否则当初凭运气赚到的钱,未来会凭本事全都吐出来。
第二,至于只有一套房的中产家庭,未来要做的,是尽一切可能降低刚性债务,收缩家庭的债务表。
第三,对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说,挑到好的房子,如果收入能够负担得起,可以买,做好心理预期即可。没有硬需求的人,不用急。
房地产商都降价清库存了,也就是意味着房价还没有下探到底,现在买房依然后悔!
我以为不要钱呢,噱头
房地产商都降价清库存了,也就是意味着房价还没有下探到底,现在买房依然后悔!
目的就是炒房活该被套!
我以为不要钱呢,噱头
千万不要上当,千万不要贪图小便宜,以免上当吃大亏,房价下降%50以上再考虑也来的及。