合肥房价的天花板在哪里？大部分人都会不假思索的回答：政务区。

班长筛选了2024年贝系1-9月二手房成交记录，在成交单价排名前100的房源中，政务区占据35席，占比超过三分之一。

如果去掉小户型学区房，这100套还剩60套，而政务区依然是35套，占据过半的份额，而总价超千万的房源中，政务区成交占比也达到近40%。

通过这些数据，足见政务区在合肥高端改善市场的卓越地位！

▲数据源自合肥贝系成交

1、政务高价二手房的关键词：品质、大户型和祁门路

细看这个表格，可以发现高价成交房源主要在融创合肥壹号院、置地栢悦公馆、华润凯旋门、天鹅湖凤曦府和内森庄园等有限的几个楼盘中，很集中。

这几个小区具备一个共同特点：政务区稀缺的品质楼盘。

当然，受限于产品年代，这个品质是相对同期或者区域内其它楼盘，和现在新一代产品还是有所区别的。

这是由于政务区开发时间早，区域内以刚需盘、小户型居多，想买一个兼具品质+大户型的房子，选择面很窄。尤其洋房，更是一房难求。

但政务区改善需求又很旺盛，所以供需失衡之下，品质楼盘中的大户型价格居高不下，远远超出政务区2.5万的成交均价。（均价源自：2024年9月贝系数据）

▲数据源自合肥贝系成交

如果挨个搜索这些高价二手房小区的位置，还会发现一个有趣的现象：这些高价品质盘都分布在祁门路沿线。

即便延伸到政务东板块，2015年合肥首个楼面价破万的项目-绿地御徽，2024年包河区首个楼面价破2万的项目-伟星天元，同样位于祁门路旁。

2、一条祁门路，见证合肥20年

政务区2002年3月正式启动，天鹅湖在2003年更名、修整，2004年正式对外开放。区域内东西走向有两条主干道，分别是南二环和祁门路。南二环以北以市政办公为主，而且发展空间有限，所以文化、商务配套都放在了祁门路沿线。如安徽广电中心、安徽省博物馆新馆、合肥市图书馆、地质博物馆、合肥美术馆、置地广场、新地中心、百利中心等地标建筑均是如此。

如今，二十年时光悄然流逝，这些建筑在勾勒出合肥最美天际线的同时，也助力政务区成合肥新的政治经济中心和商业文化中心。政务区顺势崛起，已然成为一座集行政办公、文教体育、金融商贸、旅游度假、居住休闲等多元功能于一体的现代化魅力新城。天鹅湖，更是无可替代、璀璨夺目的城市封面。

▲天鹅湖实景 源：合肥发布

祁门路作为政务区中轴线，不仅见证了这20年的发展历程，还一路向东延伸，串联起蓬勃发展的政务东板块。

政务东板块也在祁门路的牵引下，如一颗冉冉升起的新星，绽放出独特的光彩。

▲祁门路沿线

而政务东板块的崛起，也为祁门路的未来增添了诸多确定性，使其发展前景愈发令人期待。

3、冉冉升起的新星：政务东板块

为什么是政务东？

这主要是地理位置决定的，政务区三面环水，还有铁路、绕城高速相隔，只有往东才能一体化发展，也只有政务东才有大片可开发土地。

经过多年发展后，政务东板块的交通、市政、教育、商业资源日益完善，已经成为一个宜居的新城区。

接下来，在合肥市十五里河及金寨路政务区段城市设计规划方案中，政务东将着力打造特色滨水商业区、活力生活区、文创活力街区以及休闲生活区。

此外，在合柴 1972 工业记忆小镇总体规划里，也计划在政务东打造区域性文创产业集聚中心，构建省内最具影响力的文创产业生态圈。

未来，姚公庙、合柴小镇将与红四方地块携手共进，形成多元业态丰富的互补与互动格局，打破区域界限，实现一体化发展，共同开创更加美好的未来。

在板块蓬勃发展、前景广阔的同时，政务东的住宅市场同样炙手可热。

4、天鹅湖的三公里

政务东，可谓合肥豪宅起源地之一。

前文提到的2015年合肥首个楼面价破万的绿地御徽，当年便以豪宅产品系打造，高层备案价高达2.2万。近年上市的新房，也都是红极一时的摇号热盘。

这些项目的客群来源广泛，既有地缘性客户，也有看中政务东地段、潜力的增量客户。更有大量政务区外溢的改善客户，成为政务东改善、豪宅市场的强大支撑力量。

如果我们再次打开地图搜索一下这些楼盘，会发现它们都在天鹅湖约三公里的范围内。

3公里，在日常的生活当中，这个距离已经逐渐形成一种习惯。

大家觉得3公里以内的地方相对较近，而超过3公里则可能需要更多的时间和精力去考虑出行方式。

对于有钱人而言，住宅的品质固然重要，占据和拥有核心地段和不可替代的配套，同样是必要条件。

天鹅湖3公里内这些新房，让业主既能享受舒适的居住环境，又能随时触及城市顶级资源，实现生活品质与价值的完美融合。

5、伟星天元：一条祁门路、三里天鹅湖

政务区自2016年12月16日，由当代竞得政务区ZWQTA-034-035-036号地块后，长达6年的时间再无居住用地供应。

直到2022年才供应了821地块，即伟星政务SS15号地块，早已陷入无楼盘可挑之境。

而天鹅湖3公里生活圈内，目前也仅有伟星天元可以选择。

这是伟星在今年2月土拍中拿下的BH202401号地块，楼面价21494元/平。

从楼面价一万到两万，变的是价格，不变的是价值。这里始终占据了价格高地，也让豪宅从未离开祁门路。

依托祁门路的伟星天元，处于天鹅湖的3公里生活半径内，让业主能够在步行或者骑行的范围内，享受到天鹅湖一应顶级配套。

▲伟星天元实景

伟星天元不仅地段得天独厚，其容积率更是仅有1.7。

正因如此，这里仅规划了两栋10+1和一栋13+1的住宅，且仅有180-215-230三种户型，是一个纯粹的改善型低密洋房社区，具有极强的稀缺性与唯一性。

为了在这块稀缺的土地上，给改善买房人一个满意的答卷。

伟星特意邀请了全球超豪华酒店室内设计 TOP1 机构 CCD 香港郑中、“世界豪宅景观营造专家”北京顺景园林（赵卓毅院长操刀）及中国豪宅新锐领军人物 DIA 丹健国际薛峰共同设计。

所以，在天鹅湖三公里范围内，伟星天元既是当下仅有的纯粹洋房大宅，也是置业天鹅湖极为难得的上车机会。

▲伟星天元实景

6、伟星天元示范区

目前，伟星天元的实景示范区已经对外开放。

伟星通过局部约3米的整体抬高、10.7米红线退让，以及沿路转角处打造的一处公园森隐的“林荫转角”，使得整体建筑远离道路的嘈杂。

并在伟星不吝成本的投入以及大师团队的倾心设计之下，不管是大气磅礴的归家门庭、轻透盈光的曲面光幕立面、“谧静” 为主题的六重归家礼序、1800㎡的泛会所，还是拥有花园的地库，处处皆散发着奢华与卓越品质。

▲伟星天元实景

▲伟星天元实景

▲伟星天元实景

▲伟星天元实景

▲伟星天元实景

▲伟星天元实景

最后，如今市场逐渐回归理性，房屋回归居住本身，房价也趋于平稳，购房者会更加关注居住的体验。

政务区的新房价格必然是一个难以想象的高度，而伟星天元通过一条祁门路、天鹅湖3公里半径，以及自身卓越的品质和洋房产品，给了改善客户一个新选择。

而伟星天元实景也已开放，等待你前往参观，亲身感受其独特魅力。