什么是“破窗效应”？究竟会对高新CID有什么影响？

这是一个犯罪学理论，由詹姆士·威尔逊&乔治·凯林提出，大致意思是：破窗效应认为环境中的不良现象如果被放任存在，会诱使人们仿效，甚至变本加厉。

近期，有西安中介发布新希望锦麟天玺二手房，建面约138㎡户型，报价290万元，算下来单价2.1万/㎡，直接导致二手房价“破发”，要知道这个项目之前均价卖到2.6万/㎡，如果按照这个价格，业主不仅没有赚到钱，还贴钱了，引发了网络热议。

于是，我们看到了两个情况，一个是专注于深耕CID的新媒体发文质疑，并给出了业主房源报价自保方案，发文很详细，获得了业主们的支持；另一个是抖音自媒体开始发酵，声称很早之前就预料到高新CID房价要出问题，现在终于出现了，留言区也是被纷纷点赞。

当然，我们需要从另外一个维度去看，所谓的二手房价“破发”传闻，究竟会对高新CID有什么影响？

应该说，目前西安城市功能区之中，产业定位最高的板块，就在CID中央创新区。

因为，2024年西安喊出“双中心”是“立市之本”，这就决定了高新CID的上限很高。西安是全国第四个双中心城市，高新三期是官宣的唯一核芯区，高新CID是高新三期核芯，未来之瞳是高新CID核芯之核芯。

按照官方的说法，高新三期是“高新区未来三十年的主战场”，未来到2035年，高新三期要吸储人口150万，经济规模突破3万亿，带动高新区经济总规模达到5万亿，成为西安市经济发展新引擎。目前所发展的高新CID还在初期，未来还有很长的一段路要走。

为了发展好高新CID，官方签约及落地了：卓越创领中心、中铁盈创中心、西安未来元创中心、中凯大厦、市民中心、高科未来中心、修资信大厦、中建嘉和中心、高新金控大厦、丝路金融中心、丝路创智谷&金融中心、西安大剧院、华润万象生活、高新玫瑰ONE....

▲未来之瞳超高层以及配套集群效果图

目前，高新CID板块地价大概在1.4万/㎡，均价在2.5万/㎡，价格区间大概是2.2-2.8万/㎡，主力户型基本为建面约143㎡，也就是说，套均大概在357.5万元，首付20%，大概在71.5万元。

按照目前的情况来看，高新CID的发展速度是毋庸置疑的，但为什么二手房会被曝出“破发”？这一点就很诡异！

接下来，我们来谈一下对于高新CID二手“破发”传闻，仅做参考，不作为购房依据：

其一，高新CID是被严重低估的。正如我们此前反复强调，对于奥体的抹黑、赞美、迷狂都是错误的，因为，西安从来没有诞生过奥体中心CBD，所有预期都必须从上海、深圳、杭州来。高新CID更是如此，这是“未来中心”，还是主打科技金融，在西安市场上从未出现过，类似于蚂蚁金服的国家级科技版，其背后的影响力也不能拿锦业路、唐延路、张家堡来画等号。

其二，高新CID配套还在空白期。高新区之所以成为西安楼市房价最稳定板块，不仅是因为有20万家企业，更主要的还是配套资源密度高，无论是地铁、商业、学校、道路等等，高新区一直是“以密著称”，如果不够具象，就去看下高新路、科技路、锦业路等等，这些都是通过“堆量”来实现质变，应该说这是属于稳扎稳打的方案，但目前高新CID的配套属于空白。

▲高新CID中央创新区效果图

其三，高新核芯资源没有进入。为什么政经名流会抢着去高新，甚至于公务员降级也要挤进高新，因为高新的教育太强了，不仅是普遍教育实力强，而且高新一中、高新国际等等都是强得一塌糊涂，不仅有博雅班，还有钱学森实验班，但高新CID不仅没有落地高新一中及其他学校，原有的学校也被摘牌，应该说高新区给片区画了一个问号。

其四，开发缺乏明确清晰的划分。虽然高新区实力很强，但无论是约50.5平方公里的土地，或者15平方公里的核芯开发，对于片区的开发来说，规模都很大，需要更细的划分，更加聚焦在一个点、一条线、一个片，否则很容易导致高新CID开发的土地、新房、二手预期没有层次感，瞳南、瞳北、瞳西、瞳东都是一个价，各个项目都喊自己是“高新中心”。

其五，目前是黎明前的黑暗。目前，高新CID已开发及在售项目逾30个，所开发的房源超3万套，为了追求片区开发的秩序感、商业的成活率以及整体兑现的美感，高新区选择了集中开发、集中兑现，但这也意味着短期之内二手房将跟新房抢客户，后期需要学区来重新划分，通俗一点来说，开发商水平很难分出高低，但陕师大与高新一中划分是很简单的。

高新CID发展的太均衡了，没有按照“二八定律”去开发，这就导致一切看似四平八稳，房价缺少内在驱动力！

最后，再给大家强调一点，不要被市场一叶障目，也不要被情绪所覆盖，要积极的跳出来。

目前，西安地价、房价、二手价格最高的不是高新CID，更不是软件新城，反倒是曲江杜陵板块，目前的土地价格已经达到2.4万/㎡，新房公示价格最高约5.9万/㎡。

虽然说物以稀为贵，但最终还是要讲配套含金量，即便是高新CID开发再迟缓，超过杜陵板块，几乎是不费吹灰之力。而且按照现在高新CID的开发体量，接下来的企业、写字楼、商业增量会很大。

目前，西安官方已经提出了新要求，要求高新区开发更快更密更强，原文如下：

推动企业成为真正的创新主体，加快硬科技产业化发展，以创新之力推动融合发展，稳步提升科技创新保障能力，推动“双中心”建设实现实体化运行、取得实质性推进，成为西安引天下英才、育新兴产业、孕未来产业的金字招牌。

最后，总结一下，在“西南-东北”两极化之中，高新CID是关键，未来核芯区整体均价超过3万/㎡，不会有太大的阻力，一些豪宅价格是普通住宅的两倍，也是大概率的。

但这并不意味着现在的高新CID均价要整体拉到2.5万/㎡，高新也需要1.8万/㎡的普宅，也需要3-4万/㎡的豪宅，只有拉开一定的价格差，豪宅吸引高端家庭，普宅吸引市场流量，这个局面才会变得更加的有自驱力。

当然，中介的杀价已经成为事实，接下来要怎么做？不是要区别谁是黑中介，而是快速落地配套、落地名校+，把预期管理打上去！

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