楼市成交量回升迷雾

悠悠地产观 2024-06-19 18:01:32

1

最近几天,北京房地产圈子里最受关注的话题,一是517新政何时落地,二是市场胶着时期的营销打法。

517新政在北京如何落地,何时落地,我们相信监管部门会有清晰、准确的判断。金融系统也一直在努力为群众解决急难愁盼的问题,而房贷利率是当前购房者普遍关注的焦点,监管部门不可能没有听到群众的呼声——毕竟,这个呼声可以说是相当的“急”。

由此个案切入,还能看到当前房地产市场运行的一些本质问题,而解决这些问题,才应该是稳定楼市、去库存的真正着力点。

这个着力点,就是市场中存在一个“被迫卖方”的群体。

被迫卖方与正常卖方不同,正常卖方遵循市场价值定价,基本以公允价格交易,有卖方行为的主动权,价格不合理就不卖了。被迫卖方则不同,由于种种原因,他们必须卖掉资产,为此会以更低的价格吸引买方,他们没有交易的主动权,直白说就是:不得不卖。

具体到楼市中,被迫买方可以是开发商,也可以是二手房业主。有的开发商,在明知亏本的情况下,仍然打折售卖,从而成了“被迫卖方”。

还有部分此前加了各种杠杆买方的个人业主,如今房价下跌,杠杆紧绷,不得不卖房止损;或是因为个人境遇剧变,无力偿还房贷,而不得不卖房减负。正常情况下,他们不会卖房,或者不会低价卖房。他们也是市场中的“被迫卖方”。

无论是开发商还是个人,这种被迫卖出,相当于加了杠杆炒股的投资者因为股价下跌爆仓,在补充不了本金的情况下,不得不面对被强行平仓。相比股票,房产流动性更差,所以这类卖出者体会到的痛苦也更大。

但这不仅仅关系到他们自己的命运。当“被迫卖方”在市场中的量开始变大时,市场正常运行的机制将会被打破,市场交易量难以完全代表未来的走势,也难以单独作为评估市场健康和稳定程度的指标。此时如果“误读”成交量背后的信息,后果极其严重。

“量价关系”在这样的环境中会失灵,这正是市场规律的吊诡之处。

2

517新政出台后,特别是上海、深圳、广州等特大型城市相继落地新政后,房地产市场的成交量逐步回升。典型如上海,6月15日一天成交1184套,创下去年9月以来的新高。就连还没落地517新政的北京,5月二手房也网签了13383套,环比涨了0.2%,同比上升3.1%。

由于“量在价先”的认知深入人心,“走出低谷”、“企稳”的声音不绝于耳,甚至有人开始憧憬市场上行。久旱逢甘霖,这种心情可以理解,但是做出判断之前,是否可以先仔细思考以下两个问题:

其一,无论是二手房还是新房,成交量中有多少是“被迫卖出者”?

其二,5月以来所谓“上涨的成交量”是否将“被迫卖出者”全都消化了?

非常遗憾,从我们了解的情况看,现在的楼市还远没有回到“正常卖出”者占市场主流的状态。

去年以来,一些大型城市二手房挂牌量激增,到出台政策之前的今年5月中旬,一些城市挂牌量还在高位,5月下旬才逐渐下行。卖方大约三类,一类是“爆仓”的;一类是在当时地方政策微调后想把自己变成首套享受优惠的;还有一类,是担心以后房价继续下跌,着急赶紧卖房的。

这其中,除了第二类,第一类和第三类基本上都属于“被迫卖出”,即正常市场状况下,他们不会卖房,不着急卖房,更不着急以更低的价格卖房。这足以说明在当前楼市的存量中“被迫卖方”占有相当的比例,而517新政以来的成交量增加,也是在这个基础上的增加。

因此,基本可以廓清这样一个认知:市场中被迫卖方的存量不小,也不可能依靠最近1个多月以来的成交量上升,完全消化掉这些“被迫卖方”。

“被迫卖方”仍然是当前市场存量中的“巨大包袱”。

3

在正常市场环境中,“被迫卖方”一直存在,但量不会太大,不会对市场运行产生影响,尤其是不会对正常卖方产生影响。

但是,当“被迫卖方”总量变得比较大时,正常卖方就会受到影响,正常价格体系就会被扭曲,因为“总有更便宜的”。这还不是最关键的,更大的影响在于,看到“被迫卖方”不断下探的价格后,买方就更不敢出手,等待更低的价格。

于是,正常卖方就只有两种选择,要么加入被迫卖方的价格体系,要么离场走人先不卖了。这就导致被迫卖方及其价格体系在市场中越来越占主流,买方更不敢出手,从而形成了买方和卖方之间的所谓“死亡螺旋”。

被迫卖方这个群体会变得越来越大。

当被迫卖方放量之后, “量在价先”、“量价齐飞”等传统的认知都会失灵,这种认知只存在于正常卖方是市场主流的情况之下。也就是说,“被迫卖方”的“量”,撑不起市场的“价”,反而很可能一波“量”过之后,价格仍会下探。

懂得了这个逻辑,我们或许可以看到“新东西”:2022年、2023年上半年的不同时期,房地产市场,尤其是新房市场都有过不同程度的小阳春,但是,成交上涨没有带动市场走出低迷,反而在其后调头直下。之所以形成这个局面,很大程度上就是因为当时开发商已经受到资金链紧绷的影响,开始成为“被迫卖方”,以低价促交易,收获一波销量之后,这样的被迫卖方越来越多,最终市场只能再掉头向下。

二手房市场也是同样的道理。而且,“被迫卖方”增多之后,影响会在新房和二手房市场之间“横跳”,最终导致的局面是,“有更便宜的二手房,我为什么买新房”?或者,“新房都这么便宜了,我为什么还买二手房?”

于是,除供需双方的死亡螺旋之外,新房和二手房之间又形成了另一个“死亡螺旋”。

4

无论从哪个层面看,被迫卖方才是当前房地产市场中的真正痛点,什么时候“被迫卖方”出清了,市场才会回到正轨,库存问题才能得到真正解决。解决不了这个问题,政策带来的所谓利好反应,都是“脉冲式”的,一波量过后,多半还有无量阴跌在等待。

出清“被迫卖方”有两种办法,一是任由价格一降到底,以惨烈的方式完成出清,被迫卖方要卖的资产卖掉了,也就离场了,这是一种出清;二是通过救助手段,将被迫卖方逐渐“还原”为正常卖方,也可以让市场重新回到正常运行的轨道上来。

房地产和股票不同,流动性更差,因此,如果采用第一种手段,出清时间会变得无比漫长。房地产上下游链条又很长,漫长的出清过程煎熬的绝不仅仅是房地产行业自己,累及金融市场、资产市场以及各类制造业,社会经济难以承受。因此,第一种手段行不通。

第二种手段更为务实。通过救助,让更多开发商的财务状况脱离“被迫卖方”,现在的政策方向也是这样走的,但是力度可以更大,范围可以更广,白名单应贷尽贷应该得到更好的落实,逐渐将更多的开发商从被迫卖方还原为正常卖方,亏本售卖的情况减少甚至终止,市场逐渐会回到正常状态。

这种思路应用于个人层面,则应该以更大力度降低存量房贷的利率水平,减轻利率负担,同时,通过降低增量房贷利率、首付等方式,推动更多新需求带着新资金入场。积跬步,至千里,才会有更多个人被迫卖方,退出卖方,或者还原为“正常卖方”。随着被迫卖方总量的下降,房地产市场交易自然会回到正轨。

看到回升的成交量,市场不应寄望价格反弹,监管不用担心房价上涨,看清这是“被迫卖方”在市场中尚未出清这个本质,才是关键所在,因此,该顺应市场顺应市场,该政策落地政策落地,都说信心比黄金更重要,我们觉得没错,但是在当下,务实的态度一样比黄金更加重要。

0 阅读:31

悠悠地产观

简介:感谢大家的关注