自从上周六，小树爆料欧大团购目标是位于悦来的国博天地后，很多粉丝都在私信小树，为啥到现在还没出续集。

这两天可怜的小树正为了写软文弄得晕头转向，只有昨天晚上抽了点时间，给大家写个简单的分析吧。

01.佣金11个点起步

欧大大赚上千万？

直播一开场，欧大亲口说出团购项目的时候，旁观的粉丝立马就炸开锅了：“这次小树猜对了”。

小树终于逃脱了被油炸的危机。

据欧大直播透露，之前的大户已经内部预订了好多房源了。

图中红色的就是已经被预定了的，看起来总共包了有11层的样子，总数大概在270套的样子。

小树仔细一数，这部分红色的显示差不多已经预定140来套了，看来欧大又要大赚一笔了啊。

即便按照目前分销上客11%的佣金来算，欧大直接去谈估计能更高，卖一套差不多能有3-4万的入账。

如果全部卖光的话，欧大这次估计能大赚1000万左右，真是羡煞旁人啊。

更有意思的是，欧大直播展示用的周边商业规划图，居然用上了小树做的图，真的是三生有幸啊，参见：

惊！悦来房价直奔两万八，这个洋房只批1万二，限价这么狠？

说破的代价，就是小树又一次被禁言了，哈哈哈~

02.周边区域不温不火

酒店回报率4%左右

周边的照片先放两张，有兴趣的粉丝可以对这个区域有个了解。

重庆的粉丝都应该晓得，这个片区已经发展多年了，一直属于不温不火的那种，短期内也很难有改变。

对于异地投资客来说，租给散客就算了，只能走抱团酒店经营一条路。

本着不吹不黑的原则，小树把项目在开业的酒店全部拍了下来，总共有六七家的样子，旁边甚至还开了家足浴店，不过总的来说这边商业氛围还没有起来，目前公寓的空置率大概在90%左右。

我在美团上把这些酒店的价格查了一下，大概在150-200元/间左右。乐观点按70%的入住率来算的话，单间大概的总收入在三四千左右，按50%的租金成本来算，房东能收入1500-2000元/月左右。

假设按装修成本7万来算，大概3-4年收回装修成本，但10年后就要彻底翻新，实际能收入15万租金，而总成本购房30万+7万装修费=37万。

换算下来的的年化租金回报率在4%左右。

截图美团网

当然了，如果水库最后团下了这11层来做酒店，相当于这里的酒店体量翻倍还不止，再加上旁边中央公园商圈开业的分流效应，未来能不能经营得顺风顺水，小树就不知道了。

03.链家市场价6折？

实际居然零成交

而另一个吸引炒房客的点，则是欧大再三强调的超高性价比：“链家市场价6折”。

小树打开链家网查了一下，国博天地的二手房均价在9700元/平，的确是团购价的六折左右。但事情真的如此简单吗？

截图链家网

伟大的欧神有句名言：我们从不撒谎，我们只会误导~

顺藤摸瓜，果然又有惊喜~

原来，这是一个被平均出来的假象。

打开链家网搜索它的详细房源，清水房价在6000-7000元/平左右，与新盘价基本持平；而精装修房源普遍在11000-13000元/平，计入了10万左右的装修成本。

因此最后得出的平均价，则是9700元/平。

清水房源

精装房源

肯定又有粉丝要问了，这只是挂牌价的情况，那实际的成交价是多少呢？

最尴尬的是，小树在链家网上居然找不到一套国博天地的成交记录，无奈之下只有到旁边的中介门店寻找线索了。

比较幸运的是，这里楼下居然有一家德祐门店，小树以假扮业主的身份进去问了下成交情况：

“我是这里楼上公寓的业主，请问挂在这里多久能卖掉啊”

“卖掉？很少有客户过来买二手公寓哦，说句你不敢信的话，今年整整一年这里的二手公寓一套都没有成交过”

看来，买了这里的公寓基本就不要考虑转手了，安心长持把~

04.疯狂的公寓市场

分销们的聚宝盆

说句题外话，目前重庆的公寓市场已经变成了一个分销捞金的聚宝盆。。

由于重庆公寓市场常年天量供应，开发商只能祭出低总价（20-30万）+高佣金（10-20个点）的大招吸引全城分销拉客，一开盘总能吸引大批小白客户购买。

小树之前写过很多这样的文章了，有兴趣的可以找记录挨个看。

最后，祝这批外地购房客炒房顺利，早日发财！