本年度最大惊喜来了。10年等一回，邕江上游打出“超级王牌”，全南宁人都沸腾了。

10年难见，邕江上游打出“超级王牌”张爱玲说人生有三恨：一恨海棠无香，二恨鲥鱼多刺，三恨红楼未完。如果说2023年南宁楼市也有三恨，那应该是：一恨新盘太少，二恨冷热不均，三恨邕江上游无合院。之所以有这样的感慨，是因为南宁母亲河邕江边的住宅很多，刚需、豪宅、大平层都有，但却鲜有合院。合院，占天占地，十分稀少。但遗憾的是，南宁的合院要么分布在兴宁东、仙葫，又或者是五象边缘板块。南宁主城区内、一线临江的合院少之又少。

▲南宁合院主要分布（不完全统计，仅供参考）邕江上游，水清岸绿环境极佳，没有合院吗？很遗憾，2023年之前还真没有。近10年来，邕江上游几乎没有容积率低于2.0的沿江地块出让。合院本身就是稀有产品，若是要求临江，还在主城区，可能真的是“打着灯笼都找不着”。这一回，邕江上游打出“超级王牌”：轨道御水江岸！它的出现，堪称本年度最大的惊喜。项目规模约174亩，是近年板块公开出让的最大地块。项目容积率仅为2.0，居住舒适度极高。这个体量与容积率，意味着开发商有更多的施展空间。与一些风格平平的合院的相比，轨道御水江岸的出道堪称惊艳。项目位于邕江南岸，对面即是相思湖大学城，规划中的地铁4号线北延和8号线途经该板块。

▲轨道御水江岸对面即是相思湖大学城这里藏了几个“不可思议”的细节：①邕江上游少见的临江合院，且仅有116套。②江南滨江版块、相思湖大学城3公里范围内合院，在江南、西乡塘难寻第二家。③高知圈层很纯粹。与其他合院相比，这里的群体大多是教师、大学教授或者高新技术人员，高知氛围浓郁。这一轮的“高端抢位赛”落位于邕江上游，甚至连青秀的朋友们，都得服气。

邕江第一湾，人生独占鳌头邕江流经市区有十八个湾，又称为“九曲富贵水”，历来也是豪宅的必争之地，房价动辄3万-4万元/㎡并不稀奇。这种不可再生资源催生的豪宅，就是资源型豪宅。

▲邕江十八湾，轨道御水江岸主上游轨道御水江岸位于邕江上游，一线临江，占据邕江进入南宁主城区的第一道湾头排。这里是天际线控制区，毫无钢筋水泥的压迫感，两岸树木郁郁葱葱，视野极为开阔，城市界面较为清爽。于空中俯瞰，一条邕江绕过项目，恰似玉带环腰，滚滚江水奔涌向前，观之心旷神怡。

▲项目航拍图，邕江玉带环腰这样可遇不可求的天生资源，是老天爷追着赏饭吃。人生亦是如此，独占鳌头，才不枉世间走一遭。再细看它的景观资源，简直好得“过分”。百米之外的滨江公园早已兑现，超400米无敌江景视野，全南宁很难找到第二个。

▲无敌江景视野实拍图南宁邕江边的楼盘很多，一线江景合院却十分罕见。主城区有如此资质的产品，南宁过去鲜有，未来也很难再有。

痛点逐一击破，它亮出最锋利的剑“禁墅令”出台后，高净值人群对终极改善需求分毫未减。加之传统文化回归，唤醒中国人骨子里对占天占地的深度渴望，转而追求同等形态的合院产品。然而，传统合院痛点太多：面宽窄、房间小、负层采光差、私享空间不足、资源不够顶配、只有庭院没有社区等等，居住舒适度和隐私有所打折。轨道御水江岸拿到命题作文时，没有急于答题，而是从更高维度重新审视居所与家庭成员关系，既要亲密相拥又要彼此独立。全套房、双采光井、双车位入户、多露台、大庭院花园， 轨道御水江岸这个建面约143㎡“神合院”，一次性解决传统合院的居住痛点！

▲项目合院效果图项目建面约143㎡合院，扩展后使用面积超450+㎡，分为地下2层+地上4层，能做到7房5厅9卫，层层全套房，规划多露台，占天占地，独门独院。

▲项目合院效果图负一层规划2个停车位，后期业主也可做成4个车位，停几辆劳斯莱斯幻影不在话下。当然也可以做工具室，捣鼓点手工，无人打扰。

▲建面约143㎡合院负一层夹层可布局保姆间，居然还带独立卫浴，尊重彼此隐私。这一层，男/女主人想要的影音室、健身房、茶室通通可以实现。得闲时，宅家沉浸式观影，短暂逃离浮躁和劳碌。

▲建面约143㎡合院夹层拾级而上，是合院的一层。最大约150㎡庭院，可容纳所有的想象，看庭前花开花落，望天上云卷云舒。客餐厅一体化设计，开间约6.4米，大尺度玻璃移门，无疑也将庭院美景印入眼帘。值得一提的是，一层长辈房套房设计，匹配独立卫浴，年迈父母没有默认被“牺牲”。而传统合院往往没那么重视父母、小孩的隐私需求，常用公共卫浴将就代替。

▲建面约143㎡合院一层二层主要为小孩卧室，均配有独立卫浴，同样尊重孩子的隐私权。居中空间可作家庭成员私享场所，聊天、玩耍、堆积木，增进彼此感情。同一层露台，可种满四季的鲜花，打造空中花园。

▲建面约143㎡合院二层三层是完全独立私密空间，主卧建面超30㎡，包含独立卫浴、衣帽间、书房、露台等豪华配置，可作为主人自用。

▲建面约143㎡合院三层四层大露台是重头戏。闲暇时可以沏上一杯热茶，或是煮一杯咖啡，捧起一本喜欢的书籍，很是惬意。

▲建面约143㎡合院四层家庭关系课题中，无论是父母，还是子女，物质享受、精神世界、情感共鸣等需求都能满足。每个家庭成员均有私享空间，彼此亲近不远离。不仅如此。它还创造性打破传统合院“只有院子没有社区大园林”等痛点。以前的产品，院门一关，只在自己的小天地打转。项目运用中轴对称园林造景手法，打造约300米中央礼仪园林轴，尊崇感和仪式感拉满。合院业主在充分保障隐私的同时，也能享受社区大园林。可见，轨道御水江岸用心良苦，击破传统合院居住痛点，产品全方面迭代升级。这一步大跨越，全南宁人有福了。

230万起，你离江景合院最近的一次作为一家深耕南宁42年的本土国企，轨道地产今年火力全开，五象、江南、凤岭全面“开弓”。

▲轨道地产布局轨道地产今年在做更多的尝试，首次操刀高阶的江景合院，足见其诚意。它的诚意，不仅体现在产品上，还在价格上。据了解，拥有一套人人羡慕的江景合院，带双车位总价仅230万元起！建面约143㎡合院，扩展后实得面积超450+㎡，折算下来一套占天占地的终极置业梦想每平不过5字头。家底殷实的高净值人群，不缺房子，但未必拥有临江合院。总价230万元起，在青秀，可能勉强拿下入门级大平层，还不临江。在邕江上游的江南、西乡塘，同等配套、资源的江景合院，几乎没有。买房的高段位，终究还是有一套独门独户的合院。再加上江景、圈层等稀有资源的加持，楼市的“满级选手”到底长啥样？如果一定要有一个具体的画像，那轨道御水江岸就是其一。

▲“满级选手”画像未来邕江边还会有类似的产品出现吗？可能会有，但不太可能再有这种高拓展产品。据内行认识透露，御水江岸这个合院户型一出来，就引发业界的轰动。相关部门已就合院产品规划进行专项调研，就是为了严控赠送。懂的都懂。总价 230 万元，这是南宁人离江景合院最近的一次。项目合院样板房预计近期开放，值得期待。另外，项目的高层和洋房产品同样值得一看。建面约78-118㎡滨江花园高层，建面约78㎡三房两卫，建面约88㎡可做四房，建面约105㎡四房更有约6米高错层阳台，建面约118㎡双阳台大五房，建面约125㎡板式洋房做到双套房，三代同堂优选。

作者|李寻欢

编辑|文一多

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